Почему одни ЖК продаются сами, а другие нет? Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», объясняет, что успех проекта — это сочетание архитектуры, концепции, удобных планировок, инфраструктуры и зелёных зон.
О том, какие ошибки чаще всего допускают застройщики и какие тренды в жилой недвижимости Москвы стоит учитывать, читайте в полном интервью.
Для вас как девелопера, что важнее: скорость реализации проекта или инновационные решения в инфраструктуре и планировке?
Выбирая между двумя этими параметрами, решения в инфраструктуре и планировке, причем они вовсе не должны быть инновационными, сегодня важнее скорости реализации проекта. Опыт показывает, что покупатели готовы подождать разумное время (например, около полугода), чтобы получить действительно интересный и продуманный проект. При этом инновационные решения в инфраструктуре и планировке — это, конечно, плюс, но не самоцель. Главное — чтобы они были функциональными и качественными. Никто сегодня не готов жертвовать удобством планировок или качеством МОП ради ускорения строительства.
Какие подходы к развитию городской среды и инфраструктуры вы считаете наиболее эффективными для повышения комфорта жителей?
Первое, и, на мой взгляд, одно из самых ключевых, это наличие транспортной и социальной инфраструктуры в проекте. Лучший пример – транспортный каркас Москвы. Кардинально поменял качество жизни в городе.
Школы, детские сады – одно из главных составляющих комфорта жителя. Транспортная инфраструктура либо комфортный доступ к ней – не менее важный параметр.
Это удобные выезды на крупные транспортные магистрали или комфортные маршруты до общественного транспорта. Даже, если объект находится на удалении от ближайшей станции транспорта, то девелопер в силе дополнительно проработать комфортные маршруты в ЖК, запроектировав те же велодорожки для электросамокатов и велосипедов, чтобы, несмотря на удаленность, жители могли быстрее добираться до мест общественного транспорта.
И еще один немаловажный фактор комфорта - наличие вблизи или на территории ЖК парковых зон. Даже небольшие парковые зоны и площадки для прогулок создают пространство для отдыха и общения. Зеленые зоны способствуют улучшению физического и ментального здоровья, уменьшают уровень шума и загрязнения воздуха. В условиях достаточно плотной городской застройки такие «островки» природы особенно ценны и повышают общую привлекательность жилого комплекса.
Какие ошибки на этапе проектирования и строительства чаще всего приводят к проблемам при эксплуатации ЖК, и как их минимизировать?
Девелоперы часто фокусируются на визуальной привлекательности и функциональности ЖК, но не всегда учитывают расходы на эксплуатацию, с которыми впоследствии сталкиваются будущие жители. При передаче комплекса управляющей компании выясняется, что тарифы не покрывают затраты на поддержание «красоты», которую девелопер построил, потому что УК не имеет ресурсов или персонала для качественного обслуживания и поддержания ЖК в изначально задуманной концепции.
Второй вопрос – это синхронизация между зонами обслуживания управляющей компании и городом. Застройщику заранее на стадии проектирования следует уже вести переговоры с городской администрацией на тему возможностей обслуживания общественных пространств создаваемого благоустройства – те же бульвары, скверы, парки не входят в сферу обслуживания управляющих компаний.
И последний фактор, который заранее необходимо учитывать при проектировании комплекса – это вандалостойкость решений застройщика. К примеру, девелоперы часто сталкиваются с тем, что замечательные дизайнерские места общего пользования в ЖК в первые год-два после заселения из-за отделочных работ, которые жители проводят в своих квартирах, требуют дополнительного восстановления.
С точки зрения инвестора и девелопера, что сегодня делает жилой проект конкурентоспособным на рынке Москвы и МО?
Конкурентоспособность жилого проекта на рынке Москвы и Московской области сегодня определяется прежде всего правильной и сбалансированной комбинацией трёх ключевых факторов: локации, цены и продукта. Это грамотное усиление конкурентных преимуществ локации и минимизация ее слабых сторон. Если район традиционно ориентирован на жильё комфорт-класса, попытки вывести здесь проект бизнес- или премиум-класса без веских оснований обычно приводят к переоценке продукта и слабому спросу. Аналогично, в локациях с высоким инвестиционным потенциалом и развитой инфраструктурой (например, близость к паркам, деловым центрам, хорошая транспортная доступность) целесообразно создавать проекты более высокого ценового сегмента с современными архитектурными и технологическими решениями. Это позволяет максимально раскрыть ценовой потенциал территории и увеличить маржинальность проекта.
Также важно максимально отрабатывать преимущества локации и закладывать их в характеристиках своего продукта. Если рядом располагается парк или водоём, стоит проектировать квартиры максимально ориентированными на эти виды — это повышает ценность жилья и комфорт проживания. В случае наличия рядом с ЖК потенциально негативных факторов, например, шумных транспортных магистралей, промышленных объектов или строек, необходимо минимизировать их влияние: использовать шумоизоляцию, продумывать посадку дома, чтобы минимальное количество квартир имели виды на эти объекты, создавать визуальные барьеры.
На что в первую очередь будете обращать внимание при оценке проектов премии — архитектуру, концепцию, инвестиционную привлекательность или качество жизни?
Все перечисленные параметры взаимосвязаны и формируют целостную картину проекта. Архитектура влияет на визуальную привлекательность, качество жизни — на комфорт жителей, а концепция и инвестиционная привлекательность обеспечивают долгосрочный успех. Однако в девелоперском бизнесе, где проекты должны не только строиться, но и продаваться, концепция и инвестиционная привлекательность становятся ключевыми фильтрами: без них даже идеальная архитектура или высокое качество жизни могут не оправдать вложений. Это как выбор автомобиля — дизайн важен, но концепция (электромобиль или гибрид) и окупаемость (расход топлива и цена) решают, будет ли он успешным на рынке.
Блиц-вопросы
- Какая черта современного ЖК для вас ключевая: локация, инфраструктура или дизайн?
Для современного покупателя ключевая черта современного ЖК все-таки инфраструктура. Есть базовая инфраструктура – школы, сады, магазины, кафе. Это must have сегодня. Современному покупателю этого недостаточно. Я говорю о той инфраструктуре, которая определяет комфорт проживания в комплексе – это подземные паркинги, зоны для коворкинга на первом этаже дома, эстетичные современные лобби, колясочные, современные прогулочные зоны на территории комплекса.
- Технология или сервис, который вы считаете обязательным для жителей любого нового комплекса?
Технологии, которые обеспечивают сервис нового уровня. Например, наличие розеток для электромобилей в паркинге.
· Если бы можно было изменить один аспект рынка жилой недвижимости Москвы — что бы это было?
Ввести обязательные федеральные стандарты (аналогичные европейским, как LEED или BREEAM, но адаптированные к России.
- Какой девелоперский тренд 2025 года вам кажется наиболее перспективным?
Если мы говорим о Москве, то это рост этажности и на фоне этого создание контрастов – сочетание внутри жилого массива высоток и низко этажных домов. Это смотрится современно и динамично.
🎟 Вдохновляющие кейсы, полезные контакты и лучшие проекты года — всё это на URBAN Awards 2025.
КУПИТЬ БИЛЕТ