Доля небольших девелоперов на рынке увеличилась с 22% до 27%

Девелопмент для самых маленьких: доля небольших девелоперов на рынке увеличилась с 22% до 27%

Зависимость российского первичного рынка от игроков малого масштаба постепенно усиливается. Аналитики премии Urban обращают внимание, что с начала текущего года такие застройщики согласовали документы на строительство почти 2 млн кв. м жилья. Особенно заметно участие небольших фирм в освоении площадок на Дальнем Востоке, Северном Кавказе, в Приволжье и некоторых регионах средней полосы – там, где федеральные гиганты отсутствуют или их совсем мало. При этом доля крупных и сверхкрупных компаний в структуре нового строительства сократилась с  39,2% в 2025 году до 25,5% в 2026 году.

За первое полугодие 2026 года разрешительная документация была выдана почти 900 застройщикам, из которых 375 ведут объекты, совокупный метраж которых ограничен 10 тыс. кв. м. В общей сложности застройщики малого масштаба сформировали задел на 1,85 млн кв. м жилой недвижимости – это 9,5% от общего объема полученных РНС. В отдельных частях страны их доля существенно выше: в Северо-Кавказском, Приволжском и Сибирском федеральных округах она составляет 11-13%, а в Дальневосточном – 20,7%.

Еще 250 компаний получили разрешение на строительство объектов площадью 10-20 тыс. кв. м – их доля равняется 17,5%. Главными акторами рынка недвижимости в 2026 году выступают фирмы среднего масштаба (или приближающиеся к таковым) – на них приходится 27,5% согласованных жилых площадей.

Рыночная доля нескольких десятков более мощных структур (50-100 тыс. кв. м в РНС) измеряется в 20%. Важной особенностью 2026 года стало уменьшение удельного веса крупных и сверхкрупных компаний в структуре нового строительства. При пересчете на квадратные метры их суммарный вклад сводится к 25,5% вместо 39,2% в 2025 году. Вместе с тем, консолидированные показатели всех прочих групп застройщиков, наоборот, выросли: на один процентный пункт у самых маленьких застройщиков, на четыре процентных пункта – у компаний с домами на 10-20 тыс. кв. м, на 6,9 процентных пункта – в категории игроков с проектами 20-50 тыс. кв. м  и 1,8 процентных  пункта  – в категории игроков с объектами 50-100 тыс. кв. м.

Описанное перераспределение способствовало сокращению жилого метража, который приходится на одного девелопера. В 2025 году это значение равнялось 26 тыс. кв. м. Показатель текущего сезона – 22 тыс. кв. м (-15,4% в годовой динамике) с разбросом от 12,2 тыс. кв. м на каждого девелопера на Дальнем Востоке до 29,3 тыс. кв. м на юге страны.

Если перейти на уровень регионов, то активнее всего малые застройщики проявили себя в Ярославской области. С начала года они взяли на себя обязательство по запуску 70,1 тыс. кв. м жилья – четверть от общего показателя в регионе. Затем следуют Челябинская область (55,8 тыс. кв. м, доля – 18,9%) и Ставропольский край (54,6 тыс. кв. м, доля – 8,7%).

В целом логика девелоперского бизнеса такова, что местные игроки наиболее продуктивны там, где федеральные гиганты отсутствуют или их совсем мало. В Чувашии, Калужской и Вологодской областях они обеспечивают примерно треть нового строительства, в Якутии – половину, а в Курганской области – вовсе 80%. Но встречаются исключения – такие, как Приморский край. Агломерация Владивостока не испытывает недостатка в известных строительных брендах, но пятая часть жилья новейшего поколения (53,9 тыс. кв. м) здесь принадлежит небольшим фирмам.

Ольга Хасанова, генеральный директор проектов URBAN, описывает ситуацию с локальными компаниями как парадоксальную: «С одной стороны, они очень уязвимы из-за отсутствия лоббистского потенциала, серьезных финансовых резервов и возможности занять сильную позицию в переговорах с банками. Но вместе с тем у малых игроков нет и жесткой системы обязательств, зато есть достаточно удобные ниши и ясное понимание условий местного рынка. Обычно перед ними стоят довольно скромные задачи – удовлетворить «естественный» спрос в маленьком городе или поселке. На практике это означает реализацию одной-двух сотен лотов, что гораздо проще, чем распродать целый квартал на тысячу с лишним квартир. Не нужно забывать и о меньших издержках на инфраструктуру, логистику и само строительство, а также о бОльшей гибкости и адаптивности небольших игроков. Указанная комбинация факторов в итоге делает локальных застройщиков более устойчивыми перед лицом будущих испытаний, чем компании среднего и даже крупного масштаба».