Эксперты премии Urban выяснили, где в России строят больше всего нового жилья

Специалисты премии Urban выяснили, в каких федеральных округах России самая высокая плотность новой застройки. Лидирует в рейтинге Южный федеральный округ, где на 1000 жителей приходится 8,3 квартиры в новостройках, а в аутсайдерах Северо-Кавказский федеральный округ — там на 1000 человек реализуется всего 1 лот в новом доме. 

Обеспеченность жилой недвижимостью на 1 тыс. человек считается ключевым показателем для оценки удовлетворенности потребности в новом жилье среди жителей конкретного региона. 

По данным премии Urban, лидерами по плотности новой застройки стали Южный федеральный округ — 8,3 квартиры на 1000 человек и Уральский федеральный округ — 7,1 лота на 1000 человек. Сверхинтенсивное строительство на юге России аналитики премии Urban связывают с рядом социально-экономических факторов: бурный рост отечественного туризма, который сопровождает появление новых рабочих мест и внутренняя миграция, преимущественно, в крупные туристические центры, а также исторически высокая доля ИЖС, которая уже не позволяет обеспечить жильем большой приток новых жителей в регионе. По данным Росстата, в первой половине 2025 года Краснодарский край даже обогнал Московскую область, которая долгое время была бессменным лидером по динамике миграционного прироста населения — количество жителей Кубани выросло на 69%. Немалую роль сыграла и укоренившиеся практика удаленной работы (каждый четвертый россиян частично или полностью работает удаленно), которая позволяет проживать в любом месте без ущерба для профессиональной деятельности, а значит, климатическая миграция (переезд в более благоприятный климат) становится более распространенным явлением. 

При этом эксперты премии Urban отмечают, что основными драйверами застройки в ЮФО остаются Краснодарская, Ростовская и Сочинская агломераций, тогда как средние и малые города застраиваются очень слабо. 

Высокий уровень новой застройки из расчета на количество жителей в УФО эксперты премии Urban связывают с тем, что в округе есть обеспеченная потенциальная аудитория покупателей недвижимости. Регионы, входящие в состав УФО, лидируют по материальному благополучию населения среди субъектов РФ благодаря преуспевающим  нефте- и газодобывающим компаниям на территории округа. 

Екатеринбург как крупнейший город УФО уже не первый год лидирует по объему ввода новостроек. Например, в августе 2025 года на первичный рынок города поступил рекордный новый объем жилья в размере более 1,3 млн кв. м в рамках масштабного проекта редевелопмента бывшей промзоны Уралмаша. К активно застраиваемым городам УФО также относится Тюмень, тогда как другие города региона, даже несмотря на «нефтяную подушку», не могут похвастаться системным и активным строительством. 

Средние показатели по плотность новостроек были зафиксированы в  ДФО — 5,5, СЗФО (без Санкт-Петербурга и ЛО) — 5,1 и ЦФО (без Московского региона) — 4. Для сравнения, в Москве и Подмосковье плотность предложения измеряется 4,6 единицами на тысячу жителей, в Санкт-Петербурге — 6, в Ленобласти — 13,7. Высокие показатели двух столиц и их агломераций также во многом обусловлены высоким миграционным притоком, которые заставляет их территории разрастаться и заполняться новым жильем. Конкурировать с Москвой, Санкт-Петербургом и их сателлитами другие региональные центры, несмотря на их активное развитие, пока могут с трудом. Активная молодежь устремляется в обе столицы за новыми возможностями и заработком, и пока центробежная миграция в стране стимулирует разрастание прилегающих областей и высокий уровень плотности населения и новой застройки.    

Пребывание ДФО в первой пятерке федеральных округов по плотности новой застройки — довольно любопытный феномен. За счет высокого спроса на недвижимость в последние годы два главных города региона — Владивосток и Хабаровск — привлекли внимание федеральных девелоперов, которые расширили свою экспансию на Дальний Восток, в  том числе Группа ПИК, ГК ФСК, «Самолет», ГК «Эталон», GloraX, «Главстрой Регионы». В 2024 году в регионах Дальнего Востока зафиксирован исторически рекордный прирост населения благодаря реализации правительственных программ по привлечению новых жителей, государственному субсидированию и развитию системы высшего образования в регионе. 

Самые низкие показатели среди федеральных округов по плотности новой застройки продемонстрировали СФО — 3,4, ПФО — 3,2 и СКФО  — 1.  Северный Кавказ остается в аутсайдерах из-за быстрого роста населения (СКФО стал единственным округом в России с естественным приростом населения), слабой строительной индустрии и популярности ИЖС. Единственным городом, который более-менее активно застраивался в регионе, являются Ставрополь, в остальных районах новые многоквартирные дома — редкость. 

Низкие показатели по новой застройке у СФО и ПФО эксперты премии Urban объясняют естественной и миграционной убылью населения, замедлением темпов экономического развития, которое не компенсирует, как, например, с регионами УФО суровые климатические условия. Плюс на их территории нет крупных городов с активной застройкой на уровне Екатеринбурга или южных городов. 

«Анализ плотности новой застройки в федеральных округах показывает сверхинтенсивное строительство в ключевых точках экономического роста в стране: Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге, Тюмени и Владивостоке. Активность девелопмента в субъектах в целом напрямую связана с динамикой нового предложения в этих городах. На нее в свою очередь оказывают влияние численность платежеспособного населения и динамика его прироста, уровень доходов населения и экономического развития в регионе, правительственная поддержка и стимуляция роста в разных сферах экономики. Новое жилье нужно там, куда многие мигрируют или приезжают отдыхать, где высокий уровень зарплат и кадровый рынок не перенасыщен, где активно развивается инфраструктура и создаются новые рабочие места», — резюмировала Ольга Хасанова, учредитель и CEO премии Urban.