Журнал

Исключительно позитивная статистика продаж высокобюджетной недвижимости[1] и ее устойчивость к финансово-экономическим стрессам мотивировала застройщиков активнее насыщать экспозицию жильем элит- и премиум-класса. Корпуса, стартовавшие на протяжении сезона-2024, в совокупности содержат 16,7 тыс. квартир общей площадью 0,94 млн кв. м. Пятую часть метража и девятую часть выборки покрывают именно дорогие объекты – на редкость высокий показатель. Доля масс-маркета в метражной структуре сводится к 32,3%. Правда, из него все еще комплектуются более 40% новейшего предложения. 

В числе 45 премьерных проектов 2024 г. (не считая тех, где продажи идут в закрытом режиме) только 12 представляют комфорт-класс. Сейчас из их фондов застройщики перевели в экспозицию 2,6 тыс. квартир общей площадью 114,2 тыс. кв. м. Это всего 22,9% от общего показателя в рамках взятой категории. Почти столько же – 107,3 тыс. кв. м (21,6%) – составляет суммарная площадь 0,9 тыс. квартир, поступивших на витрину после дебюта 9 новостроек элит- и премиум-класса. Никогда ранее в «старой» Москве не наблюдалось подобного соотношения. Добавим, что бизнес-класс в качестве пополнения получил 24 жилых комплекса, где в настоящее время доступны 4,9 тыс. квартир (276,6 тыс. кв. м жилья). 

«Раньше недвижимость комфорт-класса хорошо держала удар в кризисные периоды. Ее «подпирали» многочисленная аудитория, предельно низкие ипотечные ставки, а также приемлемый баланс между ростом цен и доходов. Но ценовая горячка 2020-2023 гг., инфляция плюс крайне жесткая кредитная политика Центробанка выбили все опоры, на которых стоял жилищный масс-маркет. Он остался без гарантированного спроса, к которому привыкли девелоперы, и оказался едва ли не самым рискованным сегментом рынка. Девелоперам гораздо безопаснее вкладывать средства в элитные и премиальные комплексы, ликвидность которых не вызывает сомнений, – обращает внимание Ольга Хасанова, руководитель премии Urban. – Да, объем предложения комфорт-класса остался прежним, но механизм его обновления дал сбой. За счет свежих проектов наполняется лишь 12,7% экспозиции. Между тем, в бизнес-классе они обеспечили более четверти всей выборки, а в элит-классе – более половины». 

Полное интервью с Ольгой Хасановой читайте по ссылке.

НОМИНАНТЫ ПРЕМИИ URBAN 


 

Уже 21 ноября будут отмечены лучшие проекты, отвечающие самым высоким стандартам в рамках Федеральной премии URBAN.

КУПИТЬ БИЛЕТ НА ПРЕМИЮ

Уже совсем скоро станут известны имена экспертов, которые оценят и посетят объекты новой Московской премии. Это лидеры строительной отрасли, которые готовы делиться своим опытом и которые также стремятся к повышению стандартов в сфере возведения жилой недвижимости. Подать заявку на участие можно на сайте.

Аналитики премии Urban изучили особенности спроса в разных сегментах московского рынка недвижимости. Исследование охватило первичные сделки, зарегистрированные в 2023 – начале 2024 гг. Для каждого класса были установлены средние значения по метражу и бюджету реализованных лотов, приоритетные локации и степень востребованности отделки.

«Несмотря на довольно серьезную трансформацию, которую переживает столичный рынок недвижимости, его основой по-прежнему остается масс-маркет. Даже без учета ТиНАО он обеспечивает стройиндустрии больше половины всех продаж. Среднестатистический покупатель в «старой» Москве тратит на недвижимость комфорт-класса 11,86 млн рублей. При этом в 42,3% случаев сумма ограничивается 10 млн рублей. В структуре сделок преобладают объекты с отделкой от застройщика (полной или предчистовой). Этот вариант выбирают 84,7% аудитории», - комментирует Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban.

Метраж продолжает идти вниз: если в 2022 г. средняя площадь по сегменту составляла 44,8 кв. м, то в 2023-2024 г. индикатор опустился до 41,0 кв. м (минус 8,5%). Почти две трети всех приобретенных лотов в московском масс-маркете – это студии (26,6%) и «однушки» (36,6%). Представительство двухкомнатных квартир и апартаментов исчисляется 26,9%, трехкомнатных – 9,0%, а многокомнатных не дотягивает и до 1,0%.

Географически спрос на жилье комфорт-класса (вслед за предложением) окончательно сместился к периферийным локациям, расположенным по обе стороны от МКАД. Первое место удерживает Очаково-Матвеевское с долей 8,8%, ему немного уступают в популярности Молжаниновский район (8,3%) и Люблино (7,9%). Также в топ-5 вошли Солнцево (6,0%) и Западное Дегунино (5,8%).

Троицкий и Новомосковский административные округа генерируют свыше четверти всех сделок в Москве. На этих обширных территориях выделяются три «пятна» спроса: Коммунарка с прилегающими локациями (27,6%), сектор, очерченный Калужским, Киевским, Филатовским шоссе и МКАД (18,2%) и зона по обоим берегам Десны (8,2%). Ценовая дистанция между проектами в ТиНАО и на окраинах «старой» Москвы уже невелика – в среднем 1,34 млн рублей. Каждый второй из купленных здесь лотов имеет бюджет до 10 млн рублей. Около 15% всех новомосковских квартир и апартаментов стоят дешевле 7 млн рублей.

Примечательно, что средний размер жилья, которое продается в Новой Москве, ощутимо больше (45,8 кв. м), чем у лотов комфорт-класса в «старых» округах. Местная аудитория реже выбирает студии (доля 17,7%) и однокомнатные объекты (31,3%), делая упор на квартирах с двумя-четырьмя спальнями (51,0%). Юниты с отделкой – базовый продукт для ТиНАО (70,7%) спроса, но его удельный вес в структуре продаж ниже, чем в «старомосковском» масс-маркете.

Если комфорт-класс дает основный приток клиентов, то бизнес-класс служит наиболее мощным источником выручки – 650+ млрд рублей в одном только 2023 г. Следует отметить, что треть всех покупателей (32,1%) смогли уложиться в бюджет 15 млн рублей, больше половины (56,2%) – 20 млн рублей. Средний чек равен 20,72 млн рублей. Спрос в сегменте преимущественно ориентирован на лоты без отделки (59,8% от общего количества реализованных квартир и апартаментов). 

Конфигурация сделок по типам планировки выглядит практически симметричной. Студии занимают в структуре продаж столько же места (18,5%), сколько трехкомнатные и многокомнатные лоты. Между одно- и двухкомнатными объектами тоже поддерживается паритет (примерно по 31,5%). Средние габариты недвижимости, проданной в новостройках бизнес-класса, – 52,5 кв. м. 

Степень концентрации спроса в бизнес-классе идентична той, что наблюдается в масс-маркете: те же 36,8% реализованных юнитов распределены по пяти локациям. Внутри этой пятерки лидируют районы «ближнего юга» – Даниловский (13,2%) и Южнопортовый (8,8%). На северо-западе первенство принадлежит району Покровское-Стрешнево (5,9%), на западе – Раменкам (4,7%), на юго-востоке – Лефортово (4,2%).

Средний размер прайса в премиум-классе в 2023-2024 гг. увеличился по сравнению с 2022-м на 13,4% – до 52,31 млн рублей. Две трети (66,8%) всех сделок в рамках сегмента связаны с объектами, ценник которых не превышает 50 млн рублей. 28,6% спроса направлено на недвижимость с чеком до 30 млн рублей. Доля квартир и апартаментов без отделки приблизительно такая же, как и в бизнес-классе – 57,9%. В премиальных новостройках неплохо расходятся лоты с тремя спальнями и более. Они образуют без малого 30% в статистике продаж. И это отражается на среднем метражном показателе, который балансирует на отметке в 78,8 кв. м. Представительство студий на порядок меньше – 3,2%. Половину всей кассы делают одно- и двухкомнатные объекты, хотя в общей массе ДДУ их вес куда больше – 68,0%.

Больше всего премиальных-лотов продается в районах, непосредственно граничащих с центром Москвы – Беговом (6,6%), Дорогомилово (7,7%), Марьиной Роще (15,7%) и Хорошево-Мневниках (29,9%). Из центральных локаций наилучший результаты демонстрирует Пресненский район, доля которого поднялась до 12,2%.

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

Эксперты премии Urban проанализировали, какой тип недвижимости обеспечил московским застройщикам наибольший объем денежных поступлений в 2023 году. Выяснилось, что самым стабильным источником выручки служат квартиры с двумя спальнями. За счет их реализации формируется 30-40% корпоративной кассы, в отдельных случаях – до 45%. При этом финансовое благополучие сразу четырех топовых девелоперов (ГК «ПИК», Группа «ЛСР», Группа «Аквилон», AFI Development) больше чем наполовину поддерживается продажами малогабаритного жилья – студий и «однушек».

Исследование охватывает статистику по 25 ведущим компаниям на московском рынке недвижимости. Не учитывались квартиры элит-класса (по причине распространенности среди них нестандартных и уникальных планировок), а также апартаменты.

Если рассматривать абсолютные показатели, то почти во всех планировочных категориях по выручке лидирует ГК «ПИК». Она заработала на студиях 53,81 млрд рублей, на однокомнатных квартирах – 114,6 млрд рублей, на двухкомнатных – 112,44 млрд рублей, на трехкомнатных – 42,38 млрд рублей. Единственное исключение – юниты с четырьмя и более комнатами. Самым успешным продавцом подобной недвижимости выступает ГК «А101» (10,53 млрд рублей). Она же занимает второе место в зачете трехспальных квартир (32,47 млрд рублей). В свою очередь, «Донстрой» отметился высокими сборами в категории одно- и двухкомнатных лотов – 37,48 и 58,33 млрд рублей соответственно. Что касается студий, то более 10 млрд рублей на этом продукте выручили всего четыре структуры. Помимо ГК «ПИК», это Группа «ЛСР» (16,53 млрд рублей), ГК «А101» (14,16 млрд рублей) и Группа «Самолет» (11,99 млрд рублей).

Аномальными показателями выделяется Aeon Development. Четыре пятых ее корпоративной кассы складываются из средств, полученных от реализации трехкомнатных и многокомнатных лотов (в равной пропорции), а совокупная доля студий и «однушек» не дотягивает и до 0,5%. Наиболее сбалансированная структура выручки наблюдается у ГК «Основа», ГК «А101», Level Group и MR Group.

Согласно данным Urban, в финансовой статистике большинства крупных застройщиков удельный вес студий не превышает 7%. У пяти компаний (Asterus, «Самолет», «Основа», «А101» и «Гранель») эта пропорция варьируется в пределах 9-11,5%. Более высокие значения характерны для «Стройкома» (15,8%), ГК «ПИК» (16,6%), Группы «ЛСР» (22,1%), Группы «Аквилон» (23,6%). Стратегическую важность студии представляют для AFI Development. Им корпорация обязана третьей частью своей выручки (это больше, чем поступило от реализации любых других типов жилья).

Доля однокомнатных квартир, как правило, составляет 15-35%. За границами этого коридора оказались пять застройщиков: ниже – «Инград» (6,6%), «Гранель» (11,6%) и Tekta Group (12,1%), чуть выше – «РГ-Девелопмент» (35,2%) и Группа «Аквилон» (35,3%). Главной опорой для строительного бизнеса по-прежнему остаются лоты с двумя спальнями. С ними связано порядка 30-40% всей денежной массы. Сильнее всего на реализацию юнитов с двуспальной планировкой ориентированы такие структуры, как «Донстрой» (45,9%), Asterus (45,3%) и концерн «Крост» (43,7%).

Применительно к трехкомнатным квартирам нормой может считаться 13-26%. В то же время на рынке присутствуют восемь девелоперов из первого эшелона с показателем в 32-39%. Это по преимуществу компании, работающие в сегментах «премиум» и «бизнес» (Aeon Development, Sminex-Интеко, Tekta Group, «Абсолют Недвижимость», ГК «Пионер, «Инград», «Кортрос»), плюс ГК «Гранель». Продажи многокомнатных объектов играют существенную роль лишь для некоторых участников столичной стройиндустрии. За 20% их вес выходит у Sminex-Интеко, Tekta Group, «Инграда» и упомянутой Aeon Development. У ГК «Пионер» он равен 16,3%. Результаты еще четырех компаний (Группа «Эталон», ГК «Основа», Level Group, «Кортрос») заключены в диапазоне 10-11,5%. У всех прочих продавцов жилья квартиры с четырьмя и более комнатами не покрывают даже одной десятой в общем объеме кассы.

«Финансовая подпитка большинства топовых застройщиков происходит благодаря двух- и трехкомнатным квартирам. Но в структуре выручки ГК «ПИК», Группы «Аквилон», Группы «ЛСР» и AFI Development больше половины средств – это деньги, выплаченные покупателями студий и однокомнатных квартир, – акцентирует внимание учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban Ольга Хасанова. – Перечисленным компаниям удалось в условиях непростой экономической ситуации мобилизовать сравнительно бюджетную часть потребительской аудитории и добиться эффективного взаимодействия с ней. Тем самым, своевременная ставка на максимальное насыщение экспозиции малогабаритным предложением полностью себя оправдала».

Ценовые реалии на столичном рынке эксклюзивного жилья кардинально изменились за последние пять лет. Согласно данным, собранным аналитиками Urban, на протяжении января (фактически за три недели) 2024 года было распродано 16 квартир и апартаментов с чеком от 200 млн рублей. В сезоне-2019 стройиндустрии не хватило и 11 месяцев, чтобы выйти на этот показатель: 16-ю сделку зарегистрировали только в декабре. С тех пор в статистике продаж появились десятизначные ценники, а в категории 200+ млн счет реализованным лотам пошел на сотни.

Уже в первых числах 2024 года был оформлен договор о продаже семикомнатной квартиры (836,5 кв. м) на 18-м этаже ЖК «Бадаевский». В ее прайс-листе прописана сумма в 913,64 млн рублей1. На следующий день с витрины комплекса SkyView ушли апартаменты (384,01 кв. м) стоимостью 361,21 млн рублей. Это самые дорогие лоты, реализованных на старте сезона. Всего за январь из фондов элитных и премиальных новостроек выбыло 16 юнитов, бюджет которых превышает 200 млн рублей. Подобными сделками отметились девять адресов – пять в Центральном административном округе (АК SkyView, ЖК Turgenev, ЖК Luzhniki Collection, ЖК Le Dome, ЖК Luce), три в Западном (ЖК «Бадаевский», ЖК Woods, ЖК «Вишневый сад») и один в Северо-Западном (ЖК Sydney Prime). 

Чтобы получить правильное представление о масштабах покупательской активности в этой части рынка, нужно опираться на более широкий временной контекст. Так, сравнительно недавно, в 2019 г., московские девелоперы продали 21 лот с ценником от 200 млн рублей (15 в январе-ноябре и еще 6 в декабре). В сезоне-2020 показатель вырос до 50 сделок. Иными словами, за три январские недели 2024-го была выполнена треть годовой «нормы» 2020-го. Следует учитывать, что начало года – традиционно низкий сезон для рынка сверхдорогой недвижимости. Но результат в 16 ДДУ все равно ощутимо выше среднемесячных значений даже весьма продуктивного 2021 г. (12-13 ДДУ). В целом с 2019 г. произошел десятикратный рост сделок с участием эксклюзивного жилья. За четыре сезона экзотика превратилась в норму.

«Похожая ситуация характерна, скажем, для футбольных трансферов, – приводит аналогию Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban. – В середине 2010-х трата 100+ млн евро на одного игрока считалась немыслимой, а сейчас – вполне приемлемой при определенных условиях. Это произошло потому, что на рынке появились люди, способные заплатить соответствующую сумму. Точно так же есть люди, готовые заплатить сотни миллионов рублей за уникальный объект недвижимости в статусной локации. Для них непринципиально, будет ли квадратный метр стоить 1,5 или 2,5 млн рублей. Главное для индустрии, чтобы покупатели, располагающие такими ресурсами, физически оставались на рынке и сохраняли интерес к «трофейным» покупкам».

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

1 Если сузить выборку до лотов, представленных в открытой продаже, то упомянутая квартира войдет в топ-5 самых дорогих объектов недвижимости, реализованных по схеме с ДДУ за последние пять лет.

Эксперты премии Urban провели мониторинг того, насколько успешными выдались сезоны 2021-2023 для проектов-победителей. Наиболее показательна в этом плане статистика по продажам недвижимости элит-класса. В указанном сегменте удельный вес лауреатов премии достигает максимальных значений, что дает возможность для выявления объективных закономерностей и надежных обобщений. Согласно подсчетам аналитиков, в среднем за последние три года фонды элитных новостроек были распроданы на одну четверть (24,8%). Но у комплексов, которых жюри Urban признало лучшими в своих номинациях, этот показатель более чем в полтора раза выше – 38,4%.

Есть несколько способов, позволяющих определить рыночную успешность девелоперского проекта. Один из них опирается на такой параметр, как темпы реализации. Это доля распроданных за определенный период лотов от общего объема фонда. Так, проекты, которые в 2021 г. были представлены на рынке высокобюджетного жилья, совокупно включали 1245 квартир и апартаментов. На протяжении того сезона покупатели разобрали 225 юнитов, что дает среднюю пропорцию в 18,1%. Неблагополучный 2022-й принес резкое падение результативности – до 8,6%, но в 2023-м показатель вновь начал подниматься и достиг отметки в 10,9%. Всего за 2021-2023 гг. в экспозиции побывало 38 жилых комплексов элит-класса. В общей сложности они насчитывали 2,3 тыс. юнитов, из которых 567 (то есть 24,8%) удалось реализовать по договорам долевого участия. Следует уточнить, что третья часть всех сделок относится к проектам, имеющим статус лауреата Urban. По динамике продаж эта категория новостроек стабильно опережает конкурентов. В 2021 г. их квартиры и апартаменты расходились в 1,6 раза быстрее, в 2022-м – в 1,2 раза, в 2023-м – в 1,4 раза. В целом за три сезона девелоперы элитных комплексов, отмеченных наградами, реализовали 38,4% всей имевшейся по этим адресам недвижимости. Соответствующая пропорция у других проектов значительно ниже – в среднем 21,5%.

Апарт-комплекс «Большая Дмитровка IX», объединяющий три особняка рядом с МХТ имени Чехова, провел на рынке шесть лет. 75,0% продаж пришлись на вторую половину этого периода. К моменту ввода в эксплуатацию здесь практически не осталось свободных юнитов – незаурядное достижение для эксклюзивного проекта. К 100-процентной реализации близок и клубный дом «Абрикосов» в Потаповском переулке, недавно тоже получивший РВЭ. С 2021-го по 2023-й гг. по этому адресу выбыло 16 квартир – без малого две трети от общего количества. На недвижимость в ЖК «Обыденский №1» за восемь месяцев состоятельные покупатели потратили 3,5 млрд рублей. Такова суммарная стоимость 10 квартир. В этом доме, расположенном прямо у храма Христа Спасителя, свободны еще 16 юнитов. Чтобы выйти на аналогичную пропорцию (38%), жилому комплексу «Чистые пруды» потребовалось втрое больше времени – два полноценных сезона. Динамика продаж в проектах «Ильинка 3/8» и «Лаврушинский» ненамного, но все же превосходит средние значения по сегменту. Вместе они принесли своему девелоперу – компании Sminex – 15,9 млрд рублей. За этой суммой стоят 62 реализованных лота (19 на Ильинке и 43 в Лаврушинском). Единственный адрес, который выбивается из общего ряда, – ЖК «Камергер», где первая сделка была оформлена только в конце ноября 2023 г. По сути, полноценная премьера у него впереди. Ожидается, что «Камергер» заменит в структуре Engeo Development сошедший со сцены АК «Большая Дмитровка IX».

«Тот факт, что обладатели наград Urban фигурируют среди лидеров по темпам продаж в элит-классе, не случаен. Как не случайны их победы на премии, – уверена Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban. – В обеих ситуациях успех обусловлен исключительными, подчас уникальными потребительскими характеристиками проекта и его локацией (пять из семи лауреатов, упомянутых в исследовании, базируются на расстоянии короткой прогулки до Кремля). Нам приятно отметить, что люди, готовые потратить на жилье сотни миллионов или даже миллиарды рублей, ориентируются на рекомендации наших экспертов».

Столичному элит-классу наконец удалось преодолеть последствия февральского шока 2022 г. Это можно считать одним из главных итогов прошлого сезона. Показатели продаж поднялись в полтора раза. Реанимационные мероприятия, проводимые застройщиками, дали требуемый эффект. Открытие ряда новых адресов перезапустило маховик спроса на докризисном уровне. В числе главных бенефициаров этого процесса оказались Sminex-Интеко, «Донстрой» и Engeo Development. По данным Urban, три перечисленные компании заработали около 30 млрд рублей.

Статистика, собранная экспертами премии Urban Awards, дает основания утверждать, что рынок высокобюджетного жилья вышел из депрессии, которая длилась на протяжении почти полутора лет – с апреля 2022-го по август 2023-го. За этот период не было ни одного месяца, когда количество реализованных объектов элит-класса достигало хотя бы 20 единиц. Лишь дважды – в сентябре 2022-го и в мае 2023-го – регистрировалось 15+ сделок. В 9 случаях из 17 было продано менее 10 квартир и апартаментов. Только в конце сезона-2023 обороты стройиндустрии вновь стали измеряться несколькими десятками лотов. Так, в сентябре фонд элитной недвижимости сократился на 50 единиц, в ноябре – на 42, в декабре – на 32.

Локомотивом спроса выступили именно квартиры. Количество сделок с их участием по итогам года выросло в 2,4 раза – до 163 ДДУ. Наибольшей популярностью пользовались проекты-дебютанты – ЖК «Дом XXII» (38 продаж) у Новодевичьего монастыря и расположенный неподалеку от него ЖК «Хамовники XII» (18 продаж). Весьма продуктивно сезон прошел и для ряда других новостроек – ЖК «Лаврушинский» (14 продаж), ЖК High Garden (12 продаж), ЖК Nicole (11 продаж), ЖК Turgenev (10 продаж).

А вот интерес к элитным апартаментам упал еще сильнее по сравнению с сезоном-2022. В этой категории состоялось всего 45 сделок – 68% от прошлогоднего результата. Почти половина всех реализованных лотов (21 ДДУ) связана с комплексом «Большая Дмитровка IX». Второе место занимает АК «Ильинка 3/8» (9 ДДУ), третье – АК «Саввинская 27» (8 ДДУ).

В целом на рынке сверх дорогого жилья выделяются три очага потребительской активности – Хамовники, где был куплен каждый второй объект (97 лотов), Тверской район (45 лотов) и Якиманка (22 лота). Суммарная доля прочих центральных локаций в структуре спроса ограничивается 21%.

Больше остальных в реализации элитного жилья преуспели Sminex-Интеко (39 сделок на сумму 11,3 млрд рублей), «Донстрой» (38 сделок на сумму 11,4 млрд рублей) и Engeo Development (21 сделка на сумму 6,8 млрд рублей). От 10 реализованных лотов на свой счет записали также Coldy, MR Group, Level Group, Palladio Group и «Неострой». В общей сложности продажами эксклюзивных квартир и апартаментов по договорам долевого участия в 2023 г. отметились 18 девелоперских компаний.

«Кризисные события 2022 года оказали двоякий эффект на рынок элит-класса. С одной стороны, он потерял значительную часть аудитории: немало состоятельных граждан уехали из страны, а другие были настолько испуганы, что думали о том, как более-менее выгодно продать имевшуюся у них недвижимость, а не покупать новую. Но с другой стороны, после фактического разрыва контактов с Европой и США у Москвы остался, по сути, один серьезный конкурент – Дубай, поскольку статус тайской или турецкой недвижимости выглядит сомнительным. То есть потенциальный спрос количественно уменьшился, но зато стал куда более концентрированным. Если до осени 2023 года определяющим был первый фактор, то в дальнейшем возросло влияние второго. При этом девелоперы приложили огромные усилия, чтобы создать как можно больше дополнительных точек для притяжения спроса. Состав элитного предложения кардинально обновился, вызвав всплеск потребительского интереса. И мы видим, что без малого половину (46%) всех сделок обеспечили именно премьерные проекты», – объясняет учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban Ольга Хасанова.

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

Эксперты Urban провели мониторинг недвижимости бизнес-класса в 20 региональных центрах РФ. В среднем этот продукт стоит от 180 до 220 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальные значения ожидаемо демонстрирует казанский рынок. При этом в нижней части рейтинга разместились Уфа, Тула и Красноярск.

К началу 2024 г. внутри МКАД есть всего два адреса, где продается недвижимость с прайсом до 200 тыс. рублей за квадратный метр – ЖК «Большая Академическая 85» и АК Clementine. В обоих случаях речь идет об апартаментах комфорт-класса. Между тем, по региональным меркам это средний показатель для проектов бизнес-класса или претендующих на принадлежность к нему. Близкие по величине расценки наблюдаются в Новосибирске, Калининграде, Ростове-на-Дону, Перми, Рязани, Иркутске. В шести городах – Челябинске, Астрахани, Южно-Сахалинске, Уфе, Туле и Красноярске – планка опускается еще ниже, до уровня в 170-190 тыс. рублей за квадратный метр.

В верхней половине рейтинга образовалась компактная группа, состоящая из Самары, Тюмени, Хабаровска и Екатеринбурга. В перечисленных городах застройщики реализуют лоты бизнес-класса по 212-216 тыс. рублей за квадратный метр. На небольшой дистанции от них сложилась четверка лидеров. Приморье, которое традиционно опережает почти все российские регионы по стоимости жилья, выделяется повышенным чеком и в сегменте «бизнес». Местной аудитории следует ориентироваться на ценник в 233,0 тыс. рублей за квадратный метр. Аналогичный показатель зарегистрирован и на краснодарском рынке, где базируется крупнейший в стране проект бизнес-класса – ЖК «Патрики» (2,4 тыс. лотов в продаже на сегодняшний день). На самой вершине находятся мегаполисы с самой высокой долей жилья бизнес-класса среди региональных центров – Нижний Новгород (одна пятая всей экспозиции) и Казань (одна шестая). В первом средний ценовой показатель равен 244,7 тыс. рублей за квадратный метр, во второй – 281,7 тыс. рублей.

Добавим, что на рынках всех городов из топ-4 присутствуют лоты с прайсом 400+ тыс. рублей за квадратный метр, а предложение дороже 300 тыс. рублей за квадратный метр распространено повсеместно. Десятки квартир в рубрике 300+ экспонируются и на ростовской витрине. В единичных экземплярах они обнаружены на рынках Калининграда, Уфы, Перми, Тулы, Тюмени, Самары, Екатеринбурга и Новосибирска.

Вопреки прогнозам о торможении цен на рынке первичной недвижимости и даже некотором их откате, квартиры в абсолютном большинстве столичных новостроек ощутимо подорожали. В каждом втором проекте комфорт-класса и каждом четвертом бизнес-класса прайс квадратного метра за 2023 г. поднялся более чем на 20%. Об этом сообщается в совместном исследовании Urban и bnMAP.pro. Эксперты установили, что в наибольшей степени повышательный тренд затронул такие районы, как Западное Дегунино, Очаково-Матвеевское, Нагатино-Садовники и Раменки.

Столичная экспозиция насчитывает 99 жилых комплексов комфорт-класса и 78 проектов бизнес-класса, которые провели на рынке весь сезон-2023 и по состоянию на обе контрольные точки (9 января и 15 декабря) имели не менее пяти квартир в свободной продаже. При этом не учитывались новостройки с апартаментами. Для всех участников пула, составленного на основе данных bnMAP.pro, эксперты премии Urban определили динамику ценового индикатора.

В минусовой зоне оказалась едва ли десятая часть выборки – 7 комплексов в сегменте «комфорт», и 10 – в сегменте «бизнес». Примерно столько же адресов не отметились сколько-нибудь существенными подвижками в цене квадратного метра. Двусторонние колебания в пределах 3% от январского показателя выявлены по 10 адресам, где продается жилищный масс-маркет, и 9 адресам, которые принадлежат к бизнес-классу.

Заслуживает внимания, что в целом застройщики активнее и смелее шли на повышение чека именно в проектах, ориентированных на массовую аудиторию. При этом только в 14 случаях подорожание квадратного метра ограничивалось 10%. Рост на уровне 10-20% затронул уже 20 новостроек. Далее в рейтинге идет группа из 25 жилых комплексов, где с января по декабрь предложение прибавило в цене от 20% до 30%. И это самый распространенный сценарий в пределах сегмента. Четверть всех проектов комфорт-класса (23 адреса) пережила скачок стоимости более чем в 30%. Рекорд зарегистрирован в зеленоградском жилом массиве «Зеленый Парк». Здесь по причине низкой базы квадратный метр за год вырос в полтора раза (плюс 52,2%). Второе и третье места занимают другие новостройки под брендом ПИК – ЖК «Перовское 2» у ТПУ «Нижегородская» (плюс 45,1%) и ЖК «Открытый парк» на востоке столицы (плюс 41,4%).

На рынке недвижимости бизнес-класса экстремальные значения в 30+ процентов встречаются куда реже. По итогам сезона-2023 известно лишь о шести адресах, где зафиксированы подобные результаты. Первую тройку образуют жилые комплексы Level Академическая на юго-западе (плюс 52,5%), Portland на берегу Москвы-реки в Печатниках (плюс 46,2%) и Moments в Щукино (плюс 39,5%). В 12 новостройках бизнес-класса прибавка исчисляется 20-30%, в 17 квадратный метр успел подорожать на 10-20%. В целом девелоперы, которые работают с этим сегментом жилья, вели себя весьма осторожно и чаще всего старались не выходить за рамки 10-процентного увеличения стоимости.

Примечательно, что тренд на повышение цены квадратного метра сильнее затронул северную половину Москвы. Так, в 9 из 19 проектов комфорт- и бизнес-класса на территории СВАО, этот показатель превышает 20%, а еще в 5 – составляет от 10% до 20%. Для СЗАО характерна практически идентичная пропорция – 11 (7+4) из 15. Среди 24 северных адресов 9 продемонстрировали прирост в 20+ процентов и 7 – в 10-20 процентов. Нужно добавить, что и на юго-востоке недвижимость быстро теряла свою доступность для широких покупательских слоев. Это единственная локация, где больше половины участников экспозиции – 11 из 18 – завершили сезон с 20+ процентами разницы относительно январской планки. К ним примыкают два комплекса, в которых прайс увеличился на 10-20%. Если сменить масштаб с окружного на районный, то самый сильный нагрев жилищного рынка будет ощущаться в Очаково-Матвеевском. За год в семи из восьми местных новостроек цена квадратного метра стала больше на 20 с лишним процентов. В Нагатино-Садовниках этого результата достигли все четыре проекта из четырех. В Западном Дегунино семь из восьми комплексов вышли на отметку, по крайней мере, в 10% роста, в Раменках – пять из семи.

«Приведенная статистика по комфорт-классу во многом обусловлена побочным эффектом от программы льготного ипотечного кредитования,– уверена генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова. – Фактически эту льготу массовый потребитель оплатил из своего же кармана. Он разменял – и не слишком выгодно – более низкую ставку на резкое удлинение срока выплат и существенное повышение ценника. В то же время, и банки, и застройщики получили возможность компенсировать издержки. В бизнес-классе влияние ипотечной поддержки меньше, и, соответственно, она слабее сказалась на ценах. Впрочем, игрокам из этого сегмента тяжелее бороться с подорожанием материалов, оборудования и прочих ресурсов, что также сказывается на конечной стоимости продукта».