На что уходит зарплата: анализ доли ипотечного платежа в миллионниках
Дата публикации: 28 октября 2025
От 37% в Красноярске до 73% в Москве: какую долю зарплаты должны отдавать на ипотеку жители городов-миллионников
По данным всероссийского исследования премии Urban, жители 8 из 16 российских городов-миллионников столкнулись с положением, когда нужно тратить на выплату ипотечного кредита на новую квартиру больше половины своих доходов. За последние три года только для населения Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и Новосибирска стало легче обслуживать ипотеку. Тяжелее всего бремя ипотечного кредита легло на плечи жителей столицы – теперь в среднем москвичам приходится выплачивать 73,4% от среднего уровня зарплаты, а на на выплату процентов и устранение кредитного тела уйдет эквивалент 220 месячных зарплат. Хуже положение только у казанцев, которые для закрытия кредита в среднем должны отдать 234 месячных зарплаты.
Уровень доступности жилья может выражаться по разным параметрам. Для этого исследования были выбраны два: отношение ежемесячного ипотечного платежа по кредиту к размеру номинальной зарплаты в регионе и необходимый объем выплат (тело кредита плюс проценты), выраженный в номинальной месячной зарплате. Эксперты Urban сопоставили актуальные результаты в городах-миллионниках с теми цифрами, которые были зафиксированы три года назад.
Наиболее позитивную динамику в плане ипотечной нагрузки демонстрируют Новосибирск, Нижний Новгород и Екатеринбург. Новосибирцам для обслуживания кредита на среднестатистическую «двушку» вместо прежних 63,2% теперь достаточно вносить 45,5% от зарплаты. Нижегородский рынок в 2022-м отличался самыми жесткими финансовыми условиями среди всех российских мегаполисов: покупка двухкомнатной квартиры означала ежемесячную выплату 78,7% заработка. Теперь же бремя существенно облегчилось – до 62,8%, что приблизительно соответствует петербургскому показателю. Примерно на четверть (46% против 59,1% тремя годами ранее) жилье стало доступней и для жителей Екатеринбурга.
Основатель проектов Urban, Ольга Хасанова связывает природу этих процессов с переформатированием экспозиции: «За последние годы жилищные рынки всех перечисленных городов расширялись – объемы предложения на рынке удвоились. При этом девелоперы фактически свернули эксперименты с премиальной недвижимостью и выводили на рынок преимущественно классический “комфорт” и “массовый бизнес”».
В Казани удельный вес месячного платежа удалось немного снизить (с 77,5% до 72,3%) только за счет наращивания общей суммы кредита – на 20 месячных зарплат. Несмотря на это послабление, жителю Казани в среднем приходится отдавать на погашение кредита вдвое больше, чем, например, красноярцу (37,1%, минимум среди городов с населением от 1 млн человек). В Перми, Ростове-на-Дону и Воронеже доходы населения растут чуть быстрее, чем издержки на ипотеку. По данным за 2022 г. покупатели жилья в этих городах вынуждены были ежемесячно переводить банкам свыше половины зарплаты, в настоящее время этот показатель сократился до 44-48%.
Жители 8 из 16 миллионников столкнулись с положением, когда заемщикам нужно тратить на новые квартиры бОльшую долю своих доходов. Применительно к челябинским, петербургским, самарским и омским реалиям прибавка выдалась скорее символической – в пределах 2-х процентных пунктов. Жителям Волгограда и Краснодара уже менее комфортно – в этих городах доля ипотечных выплат выросла на 3,1 процентного пункта (с 43,2% до 46,3% и с 50,7% до 53,8% соответственно). Особенно заметно потеряло в доступности жилье на уфимском рынке. В 2022-м приобретение стандартной двухкомнатной квартиры здесь обходилось в 52,5% от среднемесячной зарплаты, в 2025-м – в 57,9%. Иными словами, столица Башкортостана почти сравнялась с Нижним Новгородом и Санкт-Петербургом. Сильнее всего кредитное давление увеличилось в Москве. Осенью 2022-го оно измерялось 61,5% – лучше, чем в Казани, Нижнем Новгороде или Новосибирске и практически вровень с Екатеринбургом. За три года этот показатель поднялся на 11,9 процентного пункта.
Повсеместное растягивание сроков кредитования в сочетании с другими факторами нередко ведет к увеличению общей стоимости ипотечного займа. Так, в Казани на выплату процентов и устранение кредитного тела уйдет эквивалент 234 месячных зарплат, в Москве – 220, в Санкт-Петербурге – 191. Оставшиеся две вакансии в топ-5 занимают Нижний Новгород (188) и Уфа (187). В свою очередь Красноярск, Челябинск, Воронеж, Новосибирск, Волгоград и Екатеринбург находятся внутри «150-месячной зоны». Максимально близки к ним Пермь (151), Ростов-на-Дону (152) и Омск (155). НВ наибольшей степени рост индикатора почувствовали жители Москвы (плюс 43), Уфы (плюс 42), Краснодара (плюс 29) и Волгограда (плюс 25). Группу миллионников с положительной динамикой образуют Ростов-на-Дону (минус 3), Воронеж (минус 3), Красноярск (минус 7), Екатеринбург (минус 12), Нижний Новгород (минус 20) и Новосибирск (минус 32).
Методология:
При подготовке материала использовались официальные данные по среднему сроку ипотечного кредита, среднему размеру практикуемых ставок на первичных рынках и средней заработной плате, начисляемой до выплаты налогов и взносов. Все расчеты делались для двухкомнатных квартир площадью 50-55 кв. м – одного из наиболее распространенных и ходовых продуктов на рынке недвижимости. Размер начального взноса в обоих случаях был взят за 30% от стоимости жилья.