Самостоятельная сдача апартаментов или через УК: преимущества и недостатки

(Не)один в поле воин: плюсы и минусы самостоятельной сдачи апартаментов в аренду или через УК

По прогнозу Центробанка, к  2027 году ключевая ставка в России опустится до 7,5–8,5%, значит, проценты по вкладам будут в среднем на уровне 6%. При этом  апартаменты под сдачу в аренду в востребованных курортных и городских гостиничных комплексах могут приносить в среднем до 15% годовых, вытесняя банковские депозиты с пьедестала самого популярного инвестиционного актива. Эксперты премии Urban сравнили формат самостоятельной сдачи в аренду инвестиционных апартаментов и через управляющую компанию, а также рассказали о плюсах и минусах обоих вариантов. 

В Сети бесконечно шутят на тему того, что главное счастье в жизни – это получить в наследство квартиру и сдавать ее, живя припеваючи. Однако времена меняются, и сдавать «бабушкину квартиру» самостоятельно уже не кажется такой радужной перспективой. Гораздо выгоднее и проще выглядит сценарий с инвестиционными апартаментами, которые загружает и эксплуатирует управляющая компания, а собственник получает только свой гарантированный доход, забыв про проблемы протекающих труб и шумных соседей. Для того чтобы понять, так ли это, мы сравнили два варианта управления инвестиционными апартаментами – самостоятельно, как в рентном бизнесе с квартирами, или через управляющую компанию. 

Сами с усами

Далеко не все покупатели хорошо осведомлены о юридических и налоговых нюансах самостоятельной сдачи в аренду инвестиционных апартаментов, которая  отличается от аналогичного процесса с квартирами. При получении регулярного дохода от рентного бизнеса собственник может оформить самозанятость и платить налог в размере 4%, однако это правило распространяется только на квартиры. В случае с апартаментами как нежилыми помещениями использовать режим самозанятости для их постоянной сдачи нельзя, придется зарегистрировать ИП, особенно если планируется посуточная аренда и реклама объекта на агрегаторах. Если общий доход от сдачи в аренду апартаментов невелик, можно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН), однако там есть свои нюансы и требуется консультация налогового специалиста. 

Однако необходимость разбираться со всеми юридическими и налоговыми нюансами  – это только «верхушка айсберга» из длинного списка тех задач, которые предстоит решать собственнику инвестиционных апартаментов при самостоятельной сдаче апартаментов в аренду. Во-первых, это поиск арендаторов. Современные и достаточно простые в управлении агрегаторы объявлений упрощают данный процесс для владельцев рентных объектов, однако размещение объявлений, анализ и использование платных инструментов продвижения для поддержания стабильной загрузки, мониторинг рынка на предмет ставок и объема спроса, коммуникация с арендаторами, особенно в случае с посуточной арендой – требует немало времени и ресурсов от рантье. 

Важно понимать, что на востребованных рынках собственник неизбежно столкнется с высокой конкуренцией со стороны таких же частных арендодателей и управляющих компаний. Последние, в свою очередь, обладают гораздо более широкой ресурсной базой для продвижения своих объектов, что может снижать спрос на другие предложения. Таким образом, при самостоятельной сдаче рантье стоит постоянно «держать руку на пульсе», отслеживая состояние рынка, чтобы не проиграть в конкурентной борьбе и не допустить простоя своего объекта. 

Во-вторых, на плечи собственника ложится вся операционная деятельность, которая в случае с посуточной арендой вполне сойдет за полный рабочий день: показы и заселение арендаторов, уборка и контроль технического состояния сантехники, бытовых приборов и другого оборудования и мебели, разрешение конфликтов с гостями и решение претензионных вопросов, включая порчу имущества, жалобы соседей, нехватку каких-то элементов в апартаментах и т.д. 

В-третьих, самостоятельная сдача в аренду предусматривает бОльший уровень неопределенности. Собственник может сам постараться просчитать финансовый план, спрогнозировать уровень загрузки и доходности, рассчитать маркетинговый бюджет. Однако на практике такой глубокий анализ под силу только профессиональной УК, которая на его основании уже на старте гарантирует своим клиентам определенный уровень доходности. Тем самым собственник может рассчитывать на определенный постоянный доход, чего зачастую при самостоятельной сдаче арендодатель лишен. 

«Самостоятельная сдача в аренду апартаментов, особенно посуточно, подходит для собственников, у которых есть время и желание глубоко вовлекаться в процесс. Плюс, это вариант хорошо работает только в высоковостребованных локациях, где спрос превышает предложение, и даже при минимальных маркетинговых усилиях рантье может обеспечить себе стабильную загрузку. В иных случаях арендодатель рискует тем, что его объект будет простаивать из-за слабого маркетинга, он будет терять доход и, в итоге, сэкономленные на комиссии управляющей компании средства не принесут ему никакой выгоды. Важно адекватно оценивать свои силы и рыночные возможности при принятии решения о самостоятельной сдаче или через управляющую компанию», – отметила Ольга Хасанова, генеральный директор проектов URBAN. 

Самостоятельная сдача апартаментов в аренду: 

Плюсы: 

• собственник сам контролирует загрузку объекта и свой доход 
• отсутствие затрат на услуги управляющей компании
• больше пространства для личного использования объекта 

Минусы: 

• необходимость оформлять ИП и консультироваться с налоговым специалистом 
• высокий уровень личной вовлеченности в операционную деятельность, особенно при посуточной аренде
• высокие риски простоя и недополучения дохода из-за высокой конкуренции со стороны объектов, сдаваемых управляющей компанией, и недостаточного маркетингового бюджета 
• сложно прогнозируемая доходность 

Под крылышком УК 

Передача инвестиционных апартаментов управляющей компании подходит тем, кто рассматривает их как источник пассивного дохода, а не еще одну дополнительную работу. УК берет на себя все операционные задачи: от продвижения объекта до клининга, заселения, коммуникации с арендаторами. Более того, некоторые УК выступают для инвесторов в качестве налогового агента и самостоятельно оплачивают его налоги.  Собственник фактически только получает доход, не погружаясь в нюансы арендного бизнеса, коих немало. Особенно это актуально, если рантье проживает в другом городе, имеет несколько инвестиционных объектов и постоянную работу full-time. При этом для тех инвесторов, кто рассматривает личное проживание в апартаментах время от времени, некоторые управляющие компании предусматривают подобные опции. Например, в рамках программы доходности СДК, которая работает в  апарт-комплексе «Модерн Атлас», собственникам предоставляется до 28 дней в году для собственного проживания: 14 дней в высокий сезон и 14 дней в низкий.

«Управляющая компания также помогает максимизировать загрузку объекта, даже вне сезона, благодаря тому, что может себе позволить больше маркетинговых возможностей с точки зрения и бюджета, и площадок продвижения. За счет эффекта масштаба, опыта и экспертизы УК рантье, как правило, быстрее и без простоя обеспечивают объекту загрузку, а инвестор получает прогнозируемый доход, финансовую стабильность и уверенность», — рассказал Тимур Власенко, соучредитель ГК СДК.  

Конечно, не все УК работают на высоком уровне и могут гарантировать клиенту обещанную доходность и полную прозрачность, в этом отчасти заключается и сложность выбора для арендатора. Компании, которые давно работают на рынке и дорожат своей репутацией, стремятся обеспечить арендаторов лучшим сервисом, а арендодателей – избавить от любых забот, кроме получения прибыли на карту.  

Сдача апартаментов в аренду через управляющую компанию: 

Плюсы: 

• минимальная вовлеченность собственника 
• повышение загрузки объекта, минимизация простоев и более высокий уровень доходности 
• прогнозируемая доходность и финансовая стабильность 

Минусы: 

• трудность выбора качественной УК
• ограничения в личном использовании апартаментов (как правило, до 1 месяца в году)
• комиссия УК

Резюме

Как самостоятельная сдача апартаментов в аренду, так и через управляющую компанию, имеют свои плюсы и минусы. Мы рекомендуем собственникам опираться на свою личную ситуацию при принятии решения о формате рентного бизнеса – о том, каким ресурсом он обладает, какие у него долгосрочные планы, как он планирует использовать объект, помимо сдачи в аренду, на какой доход рассчитывает и к какому уровню риска готов. От ответа на эти вопросы и будет зависеть этот выбор. Тем более, что договор с УК заключается на год, и всегда есть возможность попробовать оба варианта.