Столицы в объеме нового строительства уменьшилась наполовину

Москва сжимается: с 2022 г. доля столицы в объеме нового строительства уменьшилась наполовину

Столичный рынок постепенно теряет роль безусловного флагмана национальной индустрии недвижимости. В сентябре 2026-го Москва получила меньше нового жилья, чем Екатеринбург или Краснодар. Еще четыре года назад московские новостройки в сумме давали одну шестую от общего объема строительства по стране и одну седьмую от объема нового согласованного строительства. К настоящему времени один показатель снизился до 13%, а другой – и вовсе до 7%. Аналитики премии Urban предполагают, что за этим стоит стремление девелоперов свернуть масштабы деятельности и одновременно повысить маржинальность за счет перехода в более высокие ценовые сегменты.

В течение сентября на московском рынке недвижимости состоялись три премьеры, и ни одна из них не относится к масс-маркету. Это:

1. ЖК «Вавилова 64» – вторая попытка девелопера «Сити21» в сегменте премиального жилья после неудачи с апарт-комплексом «Hill8» (сдан в начале 2021 г.). Новый комплекс (два корпуса с полутысячей квартир) занимает участок между ТЦ «Триумфальный» и Черёмушкинским рынком. Минимальная цена по этому адресу – 20,95 млн рублей. Важно отметить, что эксперты Urban Grade выдали проекту золотой сертификат, подтвердив тем самым соответствие его маркетинговых претензий реальным характеристикам. 
2. ЖК «Гала» – фактически камерный особняк субэлитного класса, расположенный по соседству с Московским университетом. Квартирный фонд включает 121 лот, из которых на витрину выставлена пока лишь пятая часть. Самый дешевый объект продается за 60,57 млн рублей (на этапе бронирования порогов входа был немного ниже – 57,47 илн рублей). 
3. I очередь ЖК «Ориент Экспресс» – серьезное заявление от корпорации «РГ-Девелопмент», которая более трех лет не выводила на рынок новые жилые комплексы (последний раз это был ремейк проекта «Семеновский парк»). Застройщик нашел очень привлекательное место – на углу Измайловского парка возле ТПУ «Шоссе Энтузиастов». На первом этапе планируется построить два корпуса, вмещающие 244 квартиры бизнес-класса (от 23,48 млн рублей). Жилье будет передано собственникам в чистовом исполнении. В дальнейшем ожидается запуск второй очереди, разделенной на три секции.

Новостройки, стартовавшие на московском рынке в сентябре 2026 г. 

Все вместе три указанных новостройки смогли расширить объем предложения на 0,25%. Общая площадь жилья в них измеряется 54,4 тыс. кв. м. Объем нового строительства, официально согласованный в течение сентября, едва превышает 200 тыс. кв. м (5,3% от общероссийского показателя) – на уровне августа или апреля, в разы лучше провального мая, но хуже, чем во все остальные месяцы 2026-го. Приведенный результат не только слабый сам по себе, но и отражает значимый тренд: московская стройиндустрия делает все меньший вклад в национальный фонд нового жилья. На протяжении сезона-2026 ее удельный вес варьируется от 11,0% (январь) до мизерных 2,6% (май). Усредненная пропорция по итогам трех кварталов – 6,8%. «Сжатие» столичного девелопмента длится уже несколько лет, но впервые это происходит в столь быстром темпе. Относительно средних показателей 2025 г. регресс достигает 2,8 процентного пункта. Годом ранее спад ограничивался 2,3 процентными пунктами. В 2024-м обошлось 0,4 п.п., но перед этим было проседание на 2,1 п.п. Иными словами, за четыре года Москва лишилась 7,6 п.п. или более чем половины своего веса в общефедеральной структуре нового строительства. Недостаток подпитки закономерно сказывается и на показателях текущего строительства. Они также последовательно снижаются, хотя и более плавно – минус 1,5 п.п за период 2022-2025 гг. Но в 2026-м кривая и здесь пошла вниз по более крутой траектории – сразу на 2 процентных пункта.

В аналитическом отделе премии Urban увязывают описанное явление с элитизацией московской недвижимости. Среднемесячная площадь дорогого жилья, на которое выдается разрешительная документация, в 2026-м приближается к 80 тыс. кв. м – на 44,4% лучше, чем в сезоне-2025. При этом видно, как застройщики теряют интерес к прочим сегментам. Суммарная площадь домов комфорт-класса, прошедших согласование, уменьшилась на 39,7% – до тех же 80 тыс. кв. м в месяц. В бизнес-классе среднемесячный показатель упал на 55,1% – до 62 тыс. кв. м. Таким образом, столичные девелоперы хотят строить меньше, а зарабатывать больше – вполне понятное желание. Руководитель премии Ольга Хасанова развивает эту мысль: «Сегодня браться за крупный проект, рассчитанный на массовую аудиторию, очень рискованное и не слишком выгодное дело. Раньше застройщиков мотивировали доступные кредиты и понятные перспективы спроса. Теперь же нет ни того, ни другого. А потенциальный приз не слишком заманчив. Один рубль, вложенный в московскую новостройку комфорт-класса, принесет едва ли два рубля выручки. В элит-классе это соотношение гораздо выгоднее – при определенных условиях 4x или 5x вполне реально. Не зря строительные компании насыщают витрину все более дорогими продуктами. За последние 12 месяцев предложение выборка уменьшилась на 5% в натуральном выражении (если считать по совокупному метражу), но прибавила 25% в денежном потенциале».