К весне 2025 года на первичном рынке Московского региона сложилась парадоксальная ситуация: одновременно развивались две противоположные тенденции – оскудение и затоваривание. За последний год объем предложения уменьшился с 118,2 до 103,4 тыс. лотов. При этом объем нераспроданных остатков у застройщиков за год удвоился, достигнув 6 тыс. лотов. Аналитики премии Urban оценили их суммарную стоимость в 195 млрд рублей. В общей сложности 109 из 279 застройщиков Московского региона “отягощены” квартирами и апартаментами, так и не проданными за годы после ввода в эксплуатацию.
На сегодняшний день в Москве и Подмосковье насчитывается более 360 корпусов, сданных в эксплуатацию еще до 2024 года больше года реализуемых застройщиками. Это порядка 6 тыс. квартир и апартаментов. Доля нераспроданных остатков выросла за год с 2,5% до 6% от общего объема предложения. Сравнивался объем сданного в эксплуатацию до 31.12.2022 года и нераспроданного предложения по состоянию на май 2024 года и объем предложения сданного в эксплуатацию до 31.12.2023 года и нераспроданного предложения по состоянию на май 2025 года.
«Этот пул сформировался из нескольких источников: некоторые проекты элит- и премиум-класса, которые традиционно находятся в первичной реализации длительный срок, небоскребы «Москва-Сити», девелоперские “анахронизмы” вроде ЖК “Маршал” или “Триколор”, неликвидные лоты плюс качественные, но несколько переоцененные предложения», – поясняет Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban.
По ее словам, совокупный финансовый потенциал всех перечисленных категорий недвижимости измеряется 195,1 млрд рублей. Примечательно, что половина указанной суммы – 102,1 млрд рублей – приходится на долю 500 высокобюджетных объектов. Годом ранее в реализации находилось сопоставимое количество предложений элит- и премиум-класса (порядка 450 лотов ), но их финансовый вес был намного ниже – 60,7 млрд рублей. Если представительство дорогой недвижимости среди «залежавшихся» остатков в целом не изменилось, то в комфорт- и бизнес-классе объем нераспроданных объектов увеличился чуть ли не вдвое – с 2,9 до 5,5 тыс. лотов.
«К настоящему времени доля «подвисшего» неликвида на рынке Московского региона приблизилась к 6%. Само по себе это не критично, но следует помнить, что год назад она не превышала 2,5%. Такая динамика уже вызывает тревогу. Задача стройиндустрии – удержать показатель в пределах 10-12%. Иначе всей системе грозит экономическое разбалансирование», – предупреждает Ольга Хасанова. – Девелоперы, которые с одной стороны притормозили вывод новых проектов, а с другой – накопили крупный фонд нереализованных активов, рискуют потерять значительную часть и без того поредевшей покупательской аудитории».
В общей сложности 109 из 279 застройщиков Московского региона “отягощены” квартирами и апартаментами, так и не проданными за годы после ввода в эксплуатацию. Из них 14 компаний, у которых этот показатель превышает 3 млрд рублей. Среди них операторы одного-двух проектов, обычно элит- или премиум-класса. Прежде всего, это «Сбербанк Капитал», владеющий люксовым ЖК «Царев Сад» на Балчуге. Оставшиеся в экспозиции лоты теоретически могут принести ему 19,3 млрд рублей. Второе место занимает «УНР-494». Застройщику предстоит распродать еще более 100 квартир в ЖК «Маршалл» и более 200 квартир в ЖК «Ренессанс». Из-за них «УНР-494» недобрал 17,1 млрд рублей. Далее в рейтинге идут Regions Development (5,1 млрд рублей), «Д-Инвест» (4,7 млрд рублей), «Балтийская строительная компания» (3,9 млрд рублей), «Неострой» (3,9 млрд рублей) и Renaissance Development (3,7 млрд рублей). Вторая группа включает игроков стратегического масштаба. Первенство в этом зачете удерживает корпорация Capital Group. Ее завершенные проекты содержат 14,2 тыс. кв. м пустующей недвижимости на сумму 15,6 млрд рублей. Невостребованное наследство «Инграда» с «Интеко», которым сейчас распоряжается Sminex, стоит 12,7 млрд рублей. Крупными фондами располагают также ГК «ФСК» (8,1 млрд рублей), Vesper (5,2 млрд рублей), ГК «Кортрос» (4,2 млрд рублей), ГК «ПИК» (3,6 млрд рублей) и «Ташир» (3,3 млрд рублей).