Смешанные чувства: по всей стране застройщики наращивают долю корпусов с несколькими вариантами отделки
Российский девелопмент ищет способы оптимизировать свои издержки, расширить потенциальную аудиторию и создать максимально сбалансированную продуктовую линейку. От решения этих задач зависит среднесрочная устойчивость отрасли в условиях, когда спрос остается на некомфортно низком уровне, а перспективы неопределенны. Отделка здесь выступает одним из ключевых аспектов. Политика строительных компаний относительно нее значительно разнится в зависимости от региональных традиций и специфики. Но эксперты Urban все же выявили два общих (иногда сочетающихся) тренда. Первый: застройщики все чаще стремятся начинять жилые корпуса квартирами с двумя, тремя или даже четырьмя видами отделки. Второй: на столичном рынке и многих региональных взят курс на полный отказ от проведения отделочных работ.
Специалисты Urban проанализировали динамику предложения в семи российских мегаполисах и ряде других городов за 2022-2025 гг. Исследование позволило установить, как изменилось соотношение между видами отделки в структуре экспозиции. Благодаря этому были сделаны несколько важных наблюдений.
- Застройщики, работающие в Москве, явно перешли в режим экономии. По сравнению с 2022-м доля жилья, которое на момент сдачи будет сразу же готово к заселению, ужалась более чем вдвое – с 37,0% до 15,8%. На витрине стало меньше и лотов с предчистовой отделкой – 11,4% вместо 14,6% тремя годами ранее. В свою очередь, жилые комплексы, целиком укомплектованные квартирами в черновом исполнении, образуют уже 45,9% выборки – плюс 11,4 процентного пункта к показателям 2022-го. «Широкое распространение чистовой отделки во многом было связано с доступной ипотеки. Стоимость этих работ удобно и почти незаметно запаковывалась в платежи по кредитам. Как только Центробанк перешел к более жесткому сценарию, наличие отделки из драйвера продаж нередко превращалось в тормоз. Возникшая разница в цене ухудшала конкурентные позиции. Особенно чувствительны к этому покупатели массового жилья, – объясняет руководитель премии Urban Ольга Хасанова. – Если верхняя часть рынка отметилась минимальным ростом предложения без отделки (2,9 процентных пункта, с 52,5% до 55,4%), то в комфорт-классе и нижнем сегменте бизнес-класса произошел поистине тектонический сдвиг – с 27,3% до 42,4%».
- На подмосковном рынке недвижимости перераспределение носило куда более радикальный характер. Предложение с готовой отделкой от застройщика, которое в 2022-м занимало едва ли не половину всей областной витрины (47,4%), растаяло до 13,3%. 300 из 800 корпусов сданы или будут сдаваться в «черновом виде». В пересчете на квартиры их представительство сейчас измеряется 32,3% (плюс 5,7 п.п. к августу 2022-го). Чтобы избежать подъема и без аномально высоких цен, казанские девелоперы также вынуждены были нарастить долю квартир и апартаментов без отделки (на 12,2 п.п.). Указанная рубрика слегка расширилась в Краснодаре (плюс 2,5 п.п.) и Екатеринбурге (плюс 1,1 п.п.). В некоторых городах этот продукт покрывает более 80% экспозиции. Таковы Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%), Иркутск (82,8%). Немного от них отстают Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). Неслучайно, что все перечисленные локации заполнены как раз малобюджетной недвижимостью (исключая отдельные адреса).
- Санкт-Петербург демонстрирует в этом плане контртренд. К середине 2022-го лоты с отделкой составляли основу городского рынка недвижимости (43,6%). Кризис не поколебал их положение, – напротив, аналитики Urban выявили прирост доли такого жилья до 47,5%. Им укомплектовано свыше 300 из 715 петербургских корпусов. Гораздо чаще стал применяться формат white box – в 18,9% случаев (плюс 8,3 п.п. за три года). Соответственно удельный вес объектов без отделки существенно снизился на 10,6 процентного пункта – до 15,6%. Главная причина – петербуржцы имеют больше возможностей получить семейную ипотеку на льготных условиях, чем жители Москвы. «В обеих столицах действует единый лимит на объем заемных средств – 12 млн рублей. Поскольку первый взнос установлен в размере 20%, это означает, что предельная стоимость квартиры не должна превышать 15 млн рублей. В Москве обозначенная категория вбирает менее 25% предложения, в то время как в Санкт-Петербурге – почти 60%», – обращает внимание Ольга Хасанова. Еще одну причину она видит в олигополии, сложившейся на петербургском рынке: «Треть лотов с отделкой принадлежат одной компании – ЛСР. Еще треть обеспечивают четыре других крупных игрока – Setl Group, РСТИ, ПСК и КВС».
- Черноморское побережье на сегодня выступает настоящим заповедником чистовой отделки. Причем этот статус оно приобрело совсем недавно. В 2022-м на каждый сочинский лот с отделкой приходилось семь лотов без отделки. На рубеже августа и сентября 2025-го соотношение поменялось на 9 к 10 в пользу объектов, сдаваемых «под ключ». За описанной метаморфозой стоит мода на сервисные апартаменты, популярность которых стремительно усиливается как у застройщиков, так и у покупателей. В Анапе и Новороссийске корпуса с чистовой отделкой тоже активно вытесняют и «черновое предложение», и white box.
- Самым консервативным рынком следует признать новосибирский. Пропорция между видами отделки за три года сместилась в общей сложности на 12,8 процентного пункта. Основную ставку местные девелоперы делают на формат «под чистовую». Он охватывает 62,6% новосибирской выборки. К слову, и в других мегаполисах white box по-прежнему сохраняет значение для стройиндустрии. В Казани его доля измеряется 63,2%, в Екатеринбурге – 41,5%.
- 2022-2025 гг. – время активной «колонизации» Приморья федеральными девелоперами. Под их влиянием сектор предложения без отделки сузился с 75,6% до 52,8%. Параллельно росла доля всех прочих видов: white box – на 3,8 процентного пункта, чистовая отделка – на 1,8 п.п., отделка по желанию клиента – на 7,1 п.п.
- Генеральный тренд в масштабах страны – внедрение модели, когда внутри одного корпуса «упакованы» лоты с двумя-тремя видами отделки. Этот подход дает надежду на максимально возможное расширение аудитории и проникновение во все потребительские ниши. В Краснодаре и Тюмени он стал превалирующим. Там за счет «гибридных» корпусов (в основном из числа тех, которые прежде начинялись юнитами с предчистовой отделкой) формируется по 69,5% выборки. Кроме того, они быстро набирают вес в Новороссийске (плюс 48,9 п.п. с 2022 г.), Ростове-на-Дону (плюс 31,4 п.п.), Анапе (плюс 26,3 п.п.), Подмосковье (плюс 14,2 п.п.), Ленобласти (плюс 13,6 п.п.п).
КУПИТЬ БИЛЕТ НА ПРЕМИЮ