В «старой» Москве снижается доля комфорт-класса
Экономическая конъюнктура не позволяет строительных компаниям, работающим в «старых» округах Москвы, наращивать объемы масс-маркета на витрине. На протяжении года размер выборки в этом сегменте практически не изменился. Но куда важнее необычно слабое представительство проектов комфорт-класса в новом поколении жилых комплексов. Аналитики премии URBAN установили, что среди 8,4 тыс. квартир, которые сейчас продаются в новостройках-дебютантах, малобюджетные лоты занимают менее четверти.
К середине декабря в границах «старой» Москвы экспонируются 45,1 тыс. объектов жилой недвижимости (без учета апартаментов). Их общую площадь специалисты Urban определили в 2,66 млн кв. м. Этот метраж распределен между сегментами следующим образом: комфорт-класс – 34,5% (20,5 тыс. лотов), бизнес-класс – 44,1% (19,0 тыс. лотов), премиум-класс – 15,9% (4,7 тыс. лотов), элит-класс – 5,5% (0,9 тыс. лотов). Когда текущий сезон только начинался, пропорции выглядели несколько иначе: 37,6%-46,4%-13,1%-2,9%. Иными словами, на каждый квадратный метр в элитной новостройке приходилось 13 кв. м массового жилья (а не 6,3 кв. м, как сегодня). Соотношение в площади между «комфортом» и «премиумом» поменялось с 3 к 1 на 2 к 1. Если перейти на абсолютные количественные значения, то за 11 месяцев реальный объем предложения в сегменте «комфорт» вырос на 1,0%, в бизнес-классе – на 9,3%, в премиум-классе – на 40,8%. Элитных лотов на витрине стало больше в 2,3 раза.
Исключительно позитивная статистика продаж высокобюджетной недвижимости[1] и ее устойчивость к финансово-экономическим стрессам мотивировала застройщиков активнее насыщать экспозицию жильем элит- и премиум-класса. Корпуса, стартовавшие на протяжении сезона-2024, в совокупности содержат 16,7 тыс. квартир общей площадью 0,94 млн кв. м. Пятую часть метража и девятую часть выборки покрывают именно дорогие объекты – на редкость высокий показатель. Доля масс-маркета в метражной структуре сводится к 32,3%. Правда, из него все еще комплектуются более 40% новейшего предложения.
В числе 45 премьерных проектов 2024 г. (не считая тех, где продажи идут в закрытом режиме) только 12 представляют комфорт-класс. Сейчас из их фондов застройщики перевели в экспозицию 2,6 тыс. квартир общей площадью 114,2 тыс. кв. м. Это всего 22,9% от общего показателя в рамках взятой категории. Почти столько же – 107,3 тыс. кв. м (21,6%) – составляет суммарная площадь 0,9 тыс. квартир, поступивших на витрину после дебюта 9 новостроек элит- и премиум-класса. Никогда ранее в «старой» Москве не наблюдалось подобного соотношения. Добавим, что бизнес-класс в качестве пополнения получил 24 жилых комплекса, где в настоящее время доступны 4,9 тыс. квартир (276,6 тыс. кв. м жилья).
«Раньше недвижимость комфорт-класса хорошо держала удар в кризисные периоды. Ее «подпирали» многочисленная аудитория, предельно низкие ипотечные ставки, а также приемлемый баланс между ростом цен и доходов. Но ценовая горячка 2020-2023 гг., инфляция плюс крайне жесткая кредитная политика Центробанка выбили все опоры, на которых стоял жилищный масс-маркет. Он остался без гарантированного спроса, к которому привыкли девелоперы, и оказался едва ли не самым рискованным сегментом рынка. Девелоперам гораздо безопаснее вкладывать средства в элитные и премиальные комплексы, ликвидность которых не вызывает сомнений, – обращает внимание Ольга Хасанова, руководитель премии Urban. – Да, объем предложения комфорт-класса остался прежним, но механизм его обновления дал сбой. За счет свежих проектов наполняется лишь 12,7% экспозиции. Между тем, в бизнес-классе они обеспечили более четверти всей выборки, а в элит-классе – более половины».
[1] С января по ноябрь 2024 г. было реализовано столько же элитного жилья, сколько за два предыдущих сезона. В премиум-сегменте темпы выбывания лотов демонстрируют трехлетний максимум.