Эксперты рассказали про “редкие жемчужины” на первичном рынке

Пока массовый сегмент переживает спад покупательской активности, неизбежно последовавший за отменой льготной ипотеки, в  дорогостоящих классах спрос остается на высоком уровне. Специалисты первой в России сертификации новостроек Urban  Grade рассказали о том, какие проекты будут пользоваться особым спросом у состоятельной публики в 2026 году. 

Считается, что вероятность найти жемчужину в дикой природе составляет меньше 1%, именно поэтому они ценятся как настоящие сокровища. На первичном рынке ситуация в каком-то смысле схожая: если удается найти редкий проект, с уникальным набором характеристик, то покупатель получит актив с высокой капитализацией, который с годами будет только дорожать быстрее других и никогда не столкнется с конкурентным давлением. Специалисты Urban Grade рассказали, какие “жемчужины” можно будет “выловить” на первичном рынке в 2026 году. 

 

1. Клубная культура в дефиците

Клубный формат в своем классическом воплощении становится настоящей редкостью на первичном рынке крупных российских городов. Чаще всего, застройщики именуют клубными масштабные проекты с элементами приватной инфраструктуры, однако главная характеристика такого формата — это ограниченное количество лотов (до 100 лотов), которое обеспечивает абсолютную приватность и эксклюзивность такого предложения. В последние годы клубных домов на рынок выходит мало, поскольку застройщики стараются максимизировать плотность застройки для увеличения маржинальности проектов, да и общее направление развития городов тяготеет к высотному и плотному строительству. 

Аналитики bnMAP.pro и ФД «Неометрия» (ключевой актив Alias Group) отмечают, что темпы выхода элитных клубных домов классического формата за последние годы замедлились. Так, в 2024 году в Москве стартовало лишь четыре таких дома — втрое меньше, чем в 2023 году, в 2025 году и того один клубный дом. В Санкт-Петербурге и Сочи ситуация аналогичная: в реализации представлено два и один элитный клубный дом, соответственно. 

Редкость формата, почти полное отсутствие конкурентных предложений и эксклюзивность потребительских характеристик клубных домов позволяет их назвать жемчужиной первичного рынка, на которую имеет смысл обратить особое внимание. Таким примером можно назвать клубный дом «Моретта» на 93 резиденции, где удалось сохранить камерность благодаря расположению в историческом центре, но в отдалении от основного туристического потока, ограниченному числу резиденций и эксклюзивной инфраструктуре, доступной только для владельцев.

2. Большие надежды туризма 

Еще одно потенциально перспективное направление в элитном сегменте — это курортная недвижимость на пока недооцененных, но обладающих большим потенциалом направлениях.  По итогам 2024 года турпоток на российских курортах вырос на 18%, достигнув исторического максимума – 92 млн турпоездок по стране. 2025 год имеет все шансы побить и этот рекорд: за первое полугодие текущего года россияне совершили 41,4 миллиона туристических поездок по стране, что на 7% больше, чем за аналогичный период 2024 года.

Неудивительно, что курортные объекты недвижимости интересны как инвесторам, так и конечным потребителям, которые планируют сезонное проживания в теплых краях. Правда, рынки ряда российских курортов перенасыщены предложением, особенно апарт-комплексов, которые в последние годы активно пополняли экспозицию. Специалисты Urban Grade рекомендуют обратить внимание на только “расцветающие” туристические направления, которые в ближайшее время ожидает масштабная трансформация. Учитывая, как активно, российские власти вкладываются в развитие отрасли, на карте России можно найти локации, где комфортность городской среды будет расти в геометрической прогрессии. 

Эксперты Urban Grade к таким туристическим направлениям отнесли западное побережье Крыма (города Саки и Евпатория), где к 2030 году планируется открытие крупнейшего круглогодичного морского курорта в стране – “Золотые пески России”, исторический центр Дербент, где уже запущено и продолжается масштабное благоустройство, а также курорты Кавминвод, где будет построено 35 гостиничных и 54 санаторных комплекса общей вместимостью около 30 тыс. мест. 

Пока первичный рынок не на всех направлениях достаточно развит, хотя, например, в 2024-2025 гг. на рынок Евпатории и Саки вышло несколько высокобюджетных апарт-комплексов с обширной инфраструктурой. Самый крупный из них – курортный кластер Tempo в городе Саки, где  можно будет не только отдохнуть в гостиничном комплексе, но и приобрести апартаменты с предчистовой или фишиной дизайнерской отделкой. В распоряжении резидентов Tempo собственный медицинский центр с программами грязелечения и спа-процедурами, детский центр, комплекс бассейнов, торговые галереи и рестораны, спортивные площадки и фитнес-центр, теннисные корты и множество мест для отдыха.

3. Отделка в топе

Удивительно, но именно предложение с отделкой, в том числе, в высокобюджетных новостройках, вероятнее всего, окажется наиболее востребованным в 2026 году. Эксперты премии Urban видят причину этого, во-первых, в дефицитности данного предложения. По сравнению с 2022-м годом в Москве доля жилья с чистовой отделкой сократилась более чем вдвое – с 37% до 15,8% от общего объема предложения, даже лотов с предчистовой отделкой стало меньше – 11,4% вместо 14,6% тремя годами ранее. Экспозиция смещается в сторону квартир с черновой отделкой, доля  которых выросла до 45,9% от общего объема предложения. Застройщики убирают отделку, чтобы удешевить предложение и не уступать в конкурентной борьбе за покупателя. 

Во-вторых, даже состоятельные покупатели предпочитают квартиры с финишной отделкой, поскольку затраты на ремонт своими силами, и в большей степени временные, смущают большинство из них. Жажду дизайнерских интерьеров они уже удовлетворили в своих предыдущих объектах недвижимости, поэтому на сегодня в приоритете скорость заезда и минимальные организационные и временные издержки. 

Например, в ЖК Stellar City предлагается два варианта комплектации – white box и финишная отделка. Покупателям предлагается лаконичный интерьер в нейтральных цветах, который можно будет персонализировать с помощью мебели, декора и деталей. 

“Конкуренция на развитых первичных рынках в 2026 году будет, скорее всего, только нарастать, что делает объекты с уникальными характеристиками вдвойне привлекательными. Даже на слабо насыщенных рынках идет  борьба за покупателя, который может себе позволить быть избирательным. “Покупать, потому что дают хорошую скидку”, “покупать, только потому что топовая локация”, “покупать, потому что особо нет других предложений в выбранном месте” – больше потребители не руководствуются подобными соображениями при выборе объекта, однозначно востребованными остаются только “жемчужины”, которые мы описали выше” – резюмировала Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban.