Журнал

“Сталинки”, “хрущевки”, “брежневки” vs современные элит-, бизнес и комфорт-класс Эксперты первой в России сертификации новостроек Urban Grade сравнили самые популярные советские типы жилых домов с современными классами жилья: “сталинки” — с элитными новостройками, “брежневки”— с бизнес-классом, а “хрущевки” — с массовым сегментом.  По данным ЦСУ СССР и Росстат, за 1913-1990 годы городской жилищный фонд в СССР увеличился более чем в 16 раз, и по сей день, по разным оценкам, в домах советского периода проживает не менее 80% населения России. При этом в 2019 году темпы строительства новостроек догнали советский уровень бурного домостроения.  Специалисты Urban Grade сравнили качественные характеристики современных классов новостроек с советской типологией домов.    “Сталинки” vs Элитный сегмент   Сталинские дома, построенные в 1930-1950-х годах для номенклатуры и выдающихся деятелей эпохи, в советские время были аналогом нынешнего элитного жилья.  Несмотря на монументальную архитектуру сталинских домов, которую нередко копируют и современные новостройки, а также престижные локации, где традиционно располагались такие здания, их квартирография и инженерные системы значительно уступают современным жилым комплексам элит-и премиум-класса.  В “сталинках” по сравнению с другими советскими сериями домов площади квартир несравнимо больше и достигают баснословных по тем временам 200 кв. м, в некоторых квартирах было несколько спален, просторные кухни более 15 кв. м, кабинет, даже комната для прислуги. Однако инженерия таких домов осталась на уровне советского энергопотребления, совершенно несопоставимого с современным, причем коммунальные системы в “сталинках” сильно изношены, а их замена — затруднительна.  Современные элитные дома в сравнении со “сталинками” предлагают более комфортные, разнообразные и рассчитанные на современный образ жизни планировочные решения: мастер-спальни с отдельным санузлом и гардеробной, двухуровневые лоты, квартиры с террасами, приватными патио, камином, даже с собственной сауной и бассейном. Что касается инженерии в элитных новостройках, то “умный дом”, многоступенчатая система очистки воды, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, очистка воздуха — это тот минимум, который необходим, чтобы отнести ЖК к элитному сегменту.      Сталинки Элит-класс Высота потолков 3-4 м От 3,2 Площади квартир от 40 до 120 кв. м от 60 до 600 кв. м (пентхаусы) Архитектура и фасады Узнаваемый стиль, декоративные фасады Разнообразный стиль от хайтек до неоклассики Планировки Раздельные комнаты, отдельные санузлы, просторная кухня (15 кв. м), балконы и эркеры Европланировки, мастер-спальни, террасы Конструктив Кирпич, высокий уровень тепло- и шумоизоляции Монолит, высокий уровень тепло- и шумоизоляции Инженерия Устаревшие инженерные системы Самые современные инженерные системы Локация Самые престижные локации (в Москве - внутри Садового кольца) Самые престижные локации (в Москве - внутри Садового кольца) Данные Urban Grade   “Брежневки” vs Бизнес-класс В отличие от “сталинок” дома брежневской эпохи относятся уже к массовой застройке и по своим качественным характеристикам превосходили “хрущевки”, которые были их предшественниками.  В сравнении с “хрущевками” у нового типа домов были более комфортные и продуманные планировки, а также больше площадь, особенно увеличилась площадь кухонь (до 10 кв. м) и коридоров, санузлы сделали раздельными, появились лоджии. Все жилые комнаты были непроходными и изолированными. К плюсам “брежневок” также относится меньший износ инженерных систем, чем у “сталинок” и “хрущевок”, а также высокий уровень звукоизоляции.  Однако сравнения со стандартами качества для домов бизнес-класса они не выдерживают. Несмотря на улучшенные планировки, в “хрущевках” все еще были маленькие ванные комнаты, не было возможности перепланировки, а из-за расхождения межпанельных швов есть проблемы с теплоизоляций. Современные новостройки бизнес-класса — это исключительно монолитные дома по индивидуальному дизайн-проекту, с улучшенными характеристиками звуко- и теплоизоляции. В бизнес-классе в среднем площади квартир больше, чем в “хрущевках, а планировочные решения предусматривают несколько санузлов, европланировки с мастер-спальнями и объединенной кухней-гостиной. При этом почти во всех новостройках бизнес-класса представлены квартиры свободной планировки, что открывает почти безграничное поле для нестандартного дизайна и адаптации под индивидуальные запросы жильцов.      Брежневки Бизнес-класс Высота потолков 2,7-2,8 м от 3 м Площади квартир От 22 до 76 кв. м От 40 до 300 кв. м Архитектура и фасады Типовые серии домов Индивидуальный дизайн-проект Планировки Кухни 6-10 кв. м, раздельный санузел, лоджии. Появились четырехкомнатные квартиры, нет проходных комнат, все раздельные Европланировки, мастер-спальни, террасы Конструктив Панели, блоки или силикатный кирпич Монолит Инженерия Лифты в домах от 9 этажей, мусоропроводы Современные инженерные системы Локация Развитые районы Развитые районы Данные Urban Grade   “Хрущевки” vs Комфорт-класс  Для своего времени “хрущевки” были живым воплощением прогресса и инженерным чудом, которое решало остро стоявший в стране на тот момент “жилищный вопрос”.  Для большинства населения СССР, которое до этого проживало в коммуналках, общежитиях и бараках, “хрущевки” стали настоящей бытовой революцией. Неудивительно, что бум рождаемости в стране выпал именно на год массовой застройки “хрущевками”, когда многие семьи наконец получили собственное жилье.  В “хрущевке” у каждой семьи была отдельная кухня в отличие от общих кухонь в домах тех времен. Их площадь (5-7 кв. м) с математической точностью была рассчитана на кухонный гарнитур, обеденную группу и холодильник, а также траекторию движения человека в процессе приготовления стандартного рациона советского гражданина. Лишних метров, даже сантиметров в этом помещении просто не было.  Главная претензия к “хрущевкам” в сегодняшних реалиях — это изношенность этого жилого фонда. “Хрущевки” изначально задумывались как временное жилье со сроком эксплуатации 25 лет, максимум — 50, однако некоторым таким домам уже более 60 лет. Это не могло не сказаться на качестве хрущевских домов: тонкие стены с плохой шумо- и звукоизоляций, трещины и продуваемость квартир, изношенная инженерия, высокие риски образования грибка.  С точки зрения современного образа жизни, планировки в “хрущевках” также устарели. Маленькие кухни элементарно не вмещают большое количество современных бытовых гаджетов, проходные и смежные комнаты — нарушают приватность, часто отсутствует возможность перепланировки. Современные планировки  в комфорт-классе, особенно квартиры евроформата, в большей степени соответствуют нынешним реалиям и оставляют пространство для индивидуализации.  С другой стороны, “хрущевки” строились целыми кварталами с полным набором необходимой инфраструктуры, сейчас это обжитые, довольно уютные районы с соразмерной человеку высотой и плотностью застройки. А вот новостройки комфорт-класса как раз далеко не всегда могут похвастаться такой атмосферой: инфраструктура в них порой создается по остаточному принципу, а массовая застройка лишает такие микрорайоны человеческого облика.       Хрущевки Комфорт-класс Высота потолков 2,5-2,7 м От 2,8 до 3 м Площади квартир От 28 до 58 кв. м, обычно только 1,2 и 3-комнатные квартиры, редко встречались 4-комнатные От 28 кв. м (студии) до 100 кв. м, от 1- до 5-комнатных квартир Архитектура и фасады Типовые серии Индивидуальный проект или улучшенная типовая серия Планировки Кухня 5-7 кв. м, совместный санузел, встречались смежные и проходные комнаты Европланировки, раздельный санузел, площадь кухни не менее 12 кв. м Конструктив Панель или блоки, реже кирпич, низкая тепло- и шумоизоляция (тонкие стены) Панель, монолит Инженерия Нет лифтов и мусоропроводов, изношенная инженерия Современная инженерия Локация Квартальная застройка, развитая инфраструктура Разный уровень обеспеченности инфраструктурой   Данные Urban Grade “Выбор между первичным и вторичным рынком для покупателей разворачивается, в первую очередь, в плоскости цены и локации конкретного дома. Однако при сопоставимом бюджете покупки и местоположении, подавляющее количество россиян, вероятнее всего, выберут новый жилой фонд, нежели советское наследие. При всех плюсах советской застройки она все-таки не выдерживает конкуренции с современными домами, которые нацелены все-таки на индивидуальный комфорт каждого жителя, нежели на массовый, коллективный подход, который был во главе угла советского домостроения”, — резюмировала Ольга Хасанова, учредитель и CEO проектов Urban. 

Свой дом, как тихая гавань, куда всегда хочется вернуться и восстановиться для новых свершений. Но как найти ту самую квартиру мечты и не ошибиться с выбором?    Неподготовленного покупателями может шокировать изобилие предложений на рынке новостроек на любой вкус и кошелек, в котором так трудно ориентироваться. Также многих волнует, воплотиться ли в реальности те красивые картинки жилого комплекса, которые демонстрирует застройщик в рекламных буклетах. Совместно с авторитетной премией в области недвижимости Urban мы подготовили гайд с основными советами по выбору квартиры в новостройке.    Определитесь со своими приоритетами    Прежде чем приступать к поиску квартиры мечты, стоит определиться со своими приоритетами, то есть понять, какие характеристики недвижимости для вас наиболее важны и какое жилье больше всего подходит под ваш образ жизни.    Например, молодая пара без детей, вероятнее всего, захочет жить поближе к центру, чтобы оставаться максимально мобильными, при этом им не нужна большая площадь квартиры, уютная студия вполне удовлетворит их запрос. Тогда как семья с детьми будет уже искать квартиру просторней, с мастер-спальней и обратит особое внимание на социальную инфраструктуру в районе. В идеале составьте чек-лист с ключевыми критериями выбора: бюджет, локация, планировка (количество комнат), стадия строительства (готовы ли вы ждать сдачу дома в эксплуатацию или хотите как можно быстрей заехать), объем необходимой вам для комфортной жизни инфраструктуры и т.д., чтобы максимально упростить дальнейший поиск.   Отберите и сравните минимум 5-6 проектов, максимально соответствующих вашим критериям   Современные агрегаторы предложений позволяют покупателям, буквально не вставая с дивана, подобрать жилые комплексы, согласно их индивидуальному запросу. Не стоит ограничиваться парой вариантов, лучше расширить выборку до как минимум 5-6 проектов, чтобы сравнить их по ключевым параметрам: стоимость, площадь и планировка, местоположение и инфраструктура. В ходе такого сравнительного анализа возможно будет легче выявить приоритетные ЖК.    Проверьте надежность застройщика    Это важнейший пункт при выборе новостройки, поскольку минимизирует риски получить долгострой вместо новой квартиры или столкнуться с некачественным строительством. Оценить благонадежность застройщика можно несколькими способами:  проверить все правоустанавливающие документы: проектную декларацию, разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности или договор аренды на земельный участок убедиться, что застройщик работает по ФЗ-214 и изучить стандартную форму его ДДУ если застройщик публикует финансовую отчетность, не лишним будет ознакомиться и с ней  изучить портфель его проектов: какие ЖК уже были сданы и какие отзывы от дольщиков получили  проверить  аккредитацию у ведущих банков для ипотечного кредитования  оценить наличие профессиональных наград и сертификаций, это будет дополнительным плюсом   Изучение проектной декларации имеет большое значение еще и потому, что именно в этом документе указан весь объем запланированного строительства и его качество, а не в рекламных буклетах или на сайте. Именно на него стоит ориентироваться при оценке новостройки.    Посетить жилой комплекс или стройплощадку    Убедившись в надежности застройщика, можно приступить к посещению самого ЖК (или лучше нескольких) и офиса продаж, а также шоу-рума, если таковой имеется. Конечно, если дом находится на стадии строительства, бывает сложно его оценить в полной мере, хотя застройщики и стараются с помощью  3D-моделей, аэросъемки, видеороликов создать впечатление о проекте. Зато посетив стройплощадку, можно сделать выводы о местоположении ЖК: транспортной доступности, экологии, окружении и инфраструктуре. В офисе продаж можно уточнить и про планы развития района, например, строительство новых станций метро или школ.    Изучить разнообразные финансовые инструменты    Когда квартира мечты, наконец, выбрана, самое время ознакомиться с финансовыми инструментами, которые предлагает застройщик: льготные и субсидированные ипотечные программы, рассрочки, скидки и бонусные подарки. Несмотря на отмену государственной программы льготной ипотеки, застройщики предлагают широкий перечень возможностей для покупки. Стоит изучить и неочевидные способы экономии. Например, купив квартиру с отделкой, вы существенно сэкономите на ремонте своими силами (застройщику за счет масштаба отделка обходится в разы дешевле), а если оформить еще и ипотеку, то можно включить в нее “затраты на ремонт”. И помимо такого большого плюса квартиры с отделкой, как быстрый заезд в уже готовое жилье.    Ваш проект — мечта для покупателей? Заявите о себе на 17-й Федеральной премии URBAN!  ПОДАТЬ ЗАЯВКУ

22 сентября в рамках XII Международного конгресса по наружной рекламе прошла сессия «Недвижимость» на тему «Как быть заметными в наружке: яркие и нестандартные кейсы?». Партнером сессии выступила главная премия рынка недвижимости Urban, а модератором — Анастасия Кременчук, главный редактор журнала «ЛИЦА», информационно-аналитического портала Urbanus.ru и сайта по коммерческой недвижимости Arendator.ru. Эксперты рассказали об актуальном состоянии рынка, трендах, маркетинговых стратегиях и креативе в наружной рекламе. В начале сессии Анастасия Кременчук познакомила гостей конгресса с основными проектами URBAN и озвучила возможные формы сотрудничества с эко-системой. Александр Лебедев, директор по маркетингу ГК «ФСК», рассказал о том, как решить главную проблему рекламодателя в условиях жесткой конкуренции - переход от OTS к реальному контакту. По его словам, средний индекс перехода OTS в московской наружке составляет 1 к 30. То есть, из 30 сторон, которые человек мог увидеть разных форматов и разного типа, скорее всего, он увидел одну. Однако задача ГК «ФСК» - не три+ возможных контакта, а три+ реальных контакта. Данный вопрос в компании решается тремя способами: Повышение частот, на которых планируется рекламная кампания - 30+. Roadblock, когда нужна локальная доминанта, которая позволит обратить внимание на размещение. Это что-то нестандартное, заставляющее смотреть на рекламу просто потому, что она выбивается из общего рекламного шума. Яркий креатив, который является частью системного подхода. Это говорит о том, что его надо планировать, бюджетировать и анализировать тот расход, который заложили на креатив. В компании выработали простую, но работоспособную формулу. Если задача привлечь больше внимания, то расходы на создание креатива не должны превышать 20% от стоимости медиаразмещения. Таким образом, при разработке рекламной кампании в ГК ФСК оценивают целесообразность того или иного креатива. Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелопера СИТИ21, остановилась на успешном кейсе рекламной кампании во время нестабильного психоэмоционального состояния населения из-за геополитической ситуации. В 2022 году, в период повышенной встревоженности общества, в компании заметили, что реклама застройщика пересекается с новостной повесткой. Это отрицательно сыграло на конверсии. Поэтому девелоперу пришлось экспериментировать и заново исследовать свою целевую аудиторию. Оказалось, что не смотря на повышенный уровень тревожности, у многих людей осенью 2022 года стояла задача сохранить свои сбережения. Поэтому в сентябре СИТИ21 вышли с успокаивающим посылом: сосредоточились на зонтичном бренде, символизирующем стабильность и многолетний опыт. Застройщик рекомендовал своим клиентам «дышать глубже». Наружка была синхронизирована с радио. В результате конверсия увеличилась, компании не пришлось прибегать к скидкам, повысилась лояльность клиентов. По словам Марии, коммуникация эффективна, если она нацелена на конкретную аудиторию.