Журнал

“Сталинки”, “хрущевки”, “брежневки” vs современные элит-, бизнес и комфорт-класс

Эксперты первой в России сертификации новостроек Urban Grade сравнили самые популярные советские типы жилых домов с современными классами жилья: “сталинки” — с элитными новостройками, “брежневки”— с бизнес-классом, а “хрущевки” — с массовым сегментом. 

По данным ЦСУ СССР и Росстат, за 1913-1990 годы городской жилищный фонд в СССР увеличился более чем в 16 раз, и по сей день, по разным оценкам, в домах советского периода проживает не менее 80% населения России. При этом в 2019 году темпы строительства новостроек догнали советский уровень бурного домостроения. 

Специалисты Urban Grade сравнили качественные характеристики современных классов новостроек с советской типологией домов. 
 

1. “Сталинки” vs Элитный сегмент  

Сталинские дома, построенные в 1930-1950-х годах для номенклатуры и выдающихся деятелей эпохи, в советские время были аналогом нынешнего элитного жилья. 

Несмотря на монументальную архитектуру сталинских домов, которую нередко копируют и современные новостройки, а также престижные локации, где традиционно располагались такие здания, их квартирография и инженерные системы значительно уступают современным жилым комплексам элит-и премиум-класса. 

В “сталинках” по сравнению с другими советскими сериями домов площади квартир несравнимо больше и достигают баснословных по тем временам 200 кв. м, в некоторых квартирах было несколько спален, просторные кухни более 15 кв. м, кабинет, даже комната для прислуги. Однако инженерия таких домов осталась на уровне советского энергопотребления, совершенно несопоставимого с современным, причем коммунальные системы в “сталинках” сильно изношены, а их замена — затруднительна. 

Современные элитные дома в сравнении со “сталинками” предлагают более комфортные, разнообразные и рассчитанные на современный образ жизни планировочные решения: мастер-спальни с отдельным санузлом и гардеробной, двухуровневые лоты, квартиры с террасами, приватными патио, камином, даже с собственной сауной и бассейном. Что касается инженерии в элитных новостройках, то “умный дом”, многоступенчатая система очистки воды, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, очистка воздуха — это тот минимум, который необходим, чтобы отнести ЖК к элитному сегменту. 
 

Данные Urban Grade
 

2. “Брежневки” vs Бизнес-класс

В отличие от “сталинок” дома брежневской эпохи относятся уже к массовой застройке и по своим качественным характеристикам превосходили “хрущевки”, которые были их предшественниками. 

В сравнении с “хрущевками” у нового типа домов были более комфортные и продуманные планировки, а также больше площадь, особенно увеличилась площадь кухонь (до 10 кв. м) и коридоров, санузлы сделали раздельными, появились лоджии. Все жилые комнаты были непроходными и изолированными. К плюсам “брежневок” также относится меньший износ инженерных систем, чем у “сталинок” и “хрущевок”, а также высокий уровень звукоизоляции. 

Однако сравнения со стандартами качества для домов бизнес-класса они не выдерживают. Несмотря на улучшенные планировки, в “хрущевках” все еще были маленькие ванные комнаты, не было возможности перепланировки, а из-за расхождения межпанельных швов есть проблемы с теплоизоляций.

Современные новостройки бизнес-класса — это исключительно монолитные дома по индивидуальному дизайн-проекту, с улучшенными характеристиками звуко- и теплоизоляции. В бизнес-классе в среднем площади квартир больше, чем в “хрущевках, а планировочные решения предусматривают несколько санузлов, европланировки с мастер-спальнями и объединенной кухней-гостиной. При этом почти во всех новостройках бизнес-класса представлены квартиры свободной планировки, что открывает почти безграничное поле для нестандартного дизайна и адаптации под индивидуальные запросы жильцов. 
 

Данные Urban Grade
 

3. “Хрущевки” vs Комфорт-класс 

Для своего времени “хрущевки” были живым воплощением прогресса и инженерным чудом, которое решало остро стоявший в стране на тот момент “жилищный вопрос”.  Для большинства населения СССР, которое до этого проживало в коммуналках, общежитиях и бараках, “хрущевки” стали настоящей бытовой революцией. Неудивительно, что бум рождаемости в стране выпал именно на год массовой застройки “хрущевками”, когда многие семьи наконец получили собственное жилье. 

В “хрущевке” у каждой семьи была отдельная кухня в отличие от общих кухонь в домах тех времен. Их площадь (5-7 кв. м) с математической точностью была рассчитана на кухонный гарнитур, обеденную группу и холодильник, а также траекторию движения человека в процессе приготовления стандартного рациона советского гражданина. Лишних метров, даже сантиметров в этом помещении просто не было. 

Главная претензия к “хрущевкам” в сегодняшних реалиях — это изношенность этого жилого фонда. “Хрущевки” изначально задумывались как временное жилье со сроком эксплуатации 25 лет, максимум — 50, однако некоторым таким домам уже более 60 лет. Это не могло не сказаться на качестве хрущевских домов: тонкие стены с плохой шумо- и звукоизоляций, трещины и продуваемость квартир, изношенная инженерия, высокие риски образования грибка. 

С точки зрения современного образа жизни, планировки в “хрущевках” также устарели. Маленькие кухни элементарно не вмещают большое количество современных бытовых гаджетов, проходные и смежные комнаты — нарушают приватность, часто отсутствует возможность перепланировки. Современные планировки  в комфорт-классе, особенно квартиры евроформата, в большей степени соответствуют нынешним реалиям и оставляют пространство для индивидуализации. 

С другой стороны, “хрущевки” строились целыми кварталами с полным набором необходимой инфраструктуры, сейчас это обжитые, довольно уютные районы с соразмерной человеку высотой и плотностью застройки. А вот новостройки комфорт-класса как раз далеко не всегда могут похвастаться такой атмосферой: инфраструктура в них порой создается по остаточному принципу, а массовая застройка лишает такие микрорайоны человеческого облика.  
 

“Выбор между первичным и вторичным рынком для покупателей разворачивается, в первую очередь, в плоскости цены и локации конкретного дома. Однако при сопоставимом бюджете покупки и местоположении, подавляющее количество россиян, вероятнее всего, выберут новый жилой фонд, нежели советское наследие. При всех плюсах советской застройки она все-таки не выдерживает конкуренции с современными домами, которые нацелены все-таки на индивидуальный комфорт каждого жителя, нежели на массовый, коллективный подход, который был во главе угла советского домостроения”, — резюмировала Ольга Хасанова, учредитель и CEO проектов Urban. 

22 сентября в рамках XII Международного конгресса по наружной рекламе прошла сессия «Недвижимость» на тему «Как быть заметными в наружке: яркие и нестандартные кейсы?». Партнером сессии выступила главная премия рынка недвижимости Urban, а модератором — Анастасия Кременчук, главный редактор журнала «ЛИЦА», информационно-аналитического портала Urbanus.ru и сайта по коммерческой недвижимости Arendator.ru.

Эксперты рассказали об актуальном состоянии рынка, трендах, маркетинговых стратегиях и креативе в наружной рекламе.

В начале сессии Анастасия Кременчук познакомила гостей конгресса с основными проектами URBAN и озвучила возможные формы сотрудничества с эко-системой.

Александр Лебедев, директор по маркетингу ГК «ФСК», рассказал о том, как решить главную проблему рекламодателя в условиях жесткой конкуренции - переход от OTS к реальному контакту. По его словам, средний индекс перехода OTS в московской наружке составляет 1 к 30. То есть, из 30 сторон, которые человек мог увидеть разных форматов и разного типа, скорее всего, он увидел одну. Однако задача ГК «ФСК» - не три+ возможных контакта, а три+ реальных контакта. Данный вопрос в компании решается тремя способами:

• Повышение частот, на которых планируется рекламная кампания - 30+.

• Roadblock, когда нужна локальная доминанта, которая позволит обратить внимание на размещение. Это что-то нестандартное, заставляющее смотреть на рекламу просто потому, что она выбивается из общего рекламного шума.

• Яркий креатив, который является частью системного подхода. Это говорит о том, что его надо планировать, бюджетировать и анализировать тот расход, который заложили на креатив. В компании выработали простую, но работоспособную формулу. Если задача привлечь больше внимания, то расходы на создание креатива не должны превышать 20% от стоимости медиаразмещения. Таким образом, при разработке рекламной кампании в ГК ФСК оценивают целесообразность того или иного креатива.

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелопера СИТИ21, остановилась на успешном кейсе рекламной кампании во время нестабильного психоэмоционального состояния населения из-за геополитической ситуации. В 2022 году, в период повышенной встревоженности общества, в компании заметили, что реклама застройщика пересекается с новостной повесткой. Это отрицательно сыграло на конверсии. Поэтому девелоперу пришлось экспериментировать и заново исследовать свою целевую аудиторию. Оказалось, что не смотря на повышенный уровень тревожности, у многих людей осенью 2022 года стояла задача сохранить свои сбережения. Поэтому в сентябре СИТИ21 вышли с успокаивающим посылом: сосредоточились на зонтичном бренде, символизирующем стабильность и многолетний опыт. Застройщик рекомендовал своим клиентам «дышать глубже». Наружка была синхронизирована с радио. В результате конверсия увеличилась, компании не пришлось прибегать к скидкам, повысилась лояльность клиентов. По словам Марии, коммуникация эффективна, если она нацелена на конкретную аудиторию.