Журнал

Одним из базовых трендов последних пяти лет на жилищном рынке «старой» Москвы стала концентрация девелоперского продукта в рамках ограниченного пула приоритетных локаций. Этого мнения придерживаются эксперты премии Urban Awards, изучившие обширный массив информации, которая хранится на платформе bnMAP.pro. В настоящее время удельный вес десяти наиболее востребованных районов достигает 40% по ряду ключевых статистических позиций – количество лотов в продаже и общее проектное количество лотов, их суммарные площади, а также численность активных корпусов. В отдельных случаях допустимо говорить об исторических рекордах. Примечательно, что если одни территории пользуются стабильным вниманием со стороны девелоперов (Раменки, Хорошево-Мневники, Даниловский район), другие вернули его после длительной паузы (Южное Бутово, Митино), третьи утратили статус «топ-хабов», проведя несколько сверхпродуктивных сезонов (Солнцево, Некрасовка). Наконец, появились «новые хедлайнеры» – такие, как Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Нижегородский район.

По всем ключевым параметрам первая десятка районов демонстрирует сейчас более высокие значения, чем пять лет назад. Так, в 2017 г. на долю топ-10 приходилось 36,4% всех лотов, готовых к реализации в «старой» Москве, а в 2022-м планка поднялась до 40,9% (плюс 4,5 процентного пункта). В пересчете на метраж прирост за этот период составил 5,4 процентного пункта. Десять районов-лидеров по числу корпусов в местной экспозиции замыкают на себя почти 43% всего «старомосковского» пула. В 2019-м пропорция не превышала 34,7%, в 2017-м – 36,4%. Если взять общий объем фондов в активных корпусах, то и в этой рубрике заметен тренд на концентрацию. Пятью годами ранее показатель уже был очень высоким – 37,9% всех запасов жилья сосредоточились на территории десяти районов. К 2019-му году он снизился до 34,5%, но затем последовал трехлетний период  «уплотнения». В итоге, к июню текущего года почти 40% из всех лотов, заложенных в состав активных корпусов, сосредоточились в рамках топ-10.  Сегодня районы из первой десятки специализируются на более габаритной недвижимости, поэтому их доля в общей структуре метража еще выше – 42,9% (пятилетний максимум).

В «старой» Москве есть только три района, удельный вес которых на протяжении последних пяти лет ни разу не опускался ниже отметки в 2,0% от общего объема предложения – Раменки, Хорошево-Мневники и Даниловский. Их совокупное представительство в 2017-2022 гг. варьировалось от 15 до 20 процентов. Достаточно сказать, что на рубеже весны-лета прошлого года на территории Даниловского района экспонировалось 8,5% всех лотов на столичном рынке (без учета ТиНАО) – исключительный показатель для одной локации. Во всех трех случаях успех полностью обоснован. Раменки – одна из самых престижных локаций за пределами центра наряду с Дорогомилово, но при этом с гораздо более широким функционалом, допускающим запуск проектов практически всех категорий бизнес-класса. Хорошево-Мневники выигрывают за счет своих размеров и очень длинной береговой линии, на которую можно посадить несколько крупных привлекательных новостроек. Девелопмент восточных локаций района развивается благодаря непосредственной близости к центру, а западных – благодаря мощным драйверам. Ранее в этом качестве выступал проект Wellton Park (готовится к сдаче его завершающий элемент – корпус с апартаментами Wellton Gold), в настоящее время – ЖК «Остров». Даниловский район начал динамично развиваться после запуска ЖК «Зиларт». Фактически этот проект «перепрограммировал» градостроительную матрицу всей локации. Из индустриальной базы Даниловский превратился в один из главных оплотов большого бизнес-класса. В будущем он вполне способен стать альтернативой ММДЦ «Москва-Сити».

Также сформировался пул из районов, в карьере которых были длительные периоды, когда они занимали в структуре предложения 1,5-2,0% (периодически достигая показателя в 3,0-5,0%): Филевский Парк, Останкинский, Пресненский, Рязанский, Западное Дегунино, Люблино, Лефортово, Хорошевский. Их суммарный вес вместе с «большой тройкой» не опускается ниже 30%, а в прошлом году достигал 41,8%. С 2019 г. стабильно высокие показатели – на уровне 1,2-2,5% – характерны для районов Щукино (СЗАО) и Черемушки (ЮЗАО).

Некоторые локации, которые ранее – в 2017-2020 гг. – входили в «скелет» рынка, постепенно утратили это значение. Так, доля Бегового района (САО) ужалась с 2,4-3,1% до 1,2%, а Можайского (ЗАО) – 1,6-2,6% до 0,8%. Нынешние показатели Дмитровского района – 0,8% – также далеки от значений, зарегистрированных в 2017-2018 гг. (2,6-2,9%). Иногда за сравнительно короткий отрезок времени (те же пять лет) в масштабах одного округа район-лидер по количеству жилья может смениться несколько раз. В 2017-2019 гг. в статусе чемпиона пребывало Гольяново, в 2020-м его сменило Богородское, в 2021-м – Соколиная Гора (с показателем в 3,0% от общего объема предложения), в 2022-м – Метрогородок.

В новые лидеры, начиная с 2021 г., выдвинулись районы Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Нижегородский. Несколько лет назад трудно было вообразить, что именно Очаково-Матвеевское поднимется на первое место по объемам первичного жилья, да еще и с таким высоким показателем – 6,2%. Представительство локации долгое время ограничивалось 0,3-0,9%, а самым крупным проектом на ее территории был премиальный ЖК Spires. Насыщение района новостройками началось после того, как ГК «ПИК» выбрала его в качестве одного из ключевых направлений своей экспансии. С 2020 г. она запустила здесь сразу пять своих проектов («Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Новое Очаково» и Vangarden). К ним прибавились ЖК «Вестердам» от «Интеко», ЖК Level Мичуринский от Level Group, апарт-комплекс ЖК West Tower от «Ташир» и проект реконструкции New Form Аминьевское. В настоящее время выборка на территории района насчитывает 42 корпуса, 10 из которых стартовали в мае текущего года. Покровское-Стрешнево стало своего рода более отдаленным аналогом Хорошево-Мневников. Это еще один район с широким выходом к Москве-реке. Застройщики активно пользуются этим бонусом, нанизывая на береговую линию один проект за другим. Предпосылки для будущего роста были заложены, когда началось освоение территории бывшего Тушинского аэродрома. Сейчас этот проект достиг кульминации – в границах района собрано 3,8% всех квартир и апартаментов на «старомосковской» витрине. Нижегородский район (доля 4,8%) довольно долго находился «под паром». В 2020-м был период, когда на его территории вообще не велось новое строительство. Многочисленные местные промзоны служили резервом для девелоперов. Но уже вскоре они включились в девелоперский оборот. К лету 2022-го в Нижегородском районе образовалась цепочка из четырех комплексов комфорт-класса («Перовское 2», Аквилон Beside, Profit, «Новохохловская 15»). Летом прошлого года к ним присоединился крупный апарт-комплекс N`ice Loft, который расположен уже на ближних подступах к центру. Соседний с Нижегородским район Южнопортовый тоже  закрепился в топ-10 по объему наличного предложения (доля 2,9%). Основу экспозиции в нем составляет комплекс бизнес-класса «Метрополия», который строится на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта.

Молжаниновский район – в прошлом девелоперская «целина» – теперь заручился весомым представительством на витрине. Его вклад в «старомосковскую» экспозицию оценивается в 2,4%. ГК «ФСК» и Группа «Самолет» напряженно работают над заполнением этого «протуберанца» жилищным масс-маркетом.  Другие центры строительной активности за МКАД – Митино (доля 3,0%) и Южное Бутово (доля 3,7%). Обе локации держались в верхней части рейтинга на протяжении 2017-2018 гг., но затем наступил период стагнации и спада (в случае Южного Бутово он затянулся на более долгий срок). Но в 2022-м районы вернулись на лидерские позиции. Солнцево и Некрасовка пока не дождались нового расцвета, их звездные сезоны завершились три-четыре года назад.

«Концентрация жилья в определенных локациях закономерна. Достаточно распространен сценарий, когда крупный застройщик приходит в относительно слабо освоенную локацию (как правило, покрытую промзонами) с интересным большим проектом. Вместе с ним район получает «якорь» и необходимую точку притяжения, на которую ориентируются, и покупатели, и другие компании. Возникает своего рода «мода» на тут или иную локацию. По мере инфраструктурного развития ее привлекательность растет. Девелоперам «второго порядка», которые не располагают ресурсами топ-игроков, выгодно запускать свои новостройки по соседству – так у них появляется удобная опора в виде сети действующих социальных объектов. В итоге формируются все новые витки спроса и предложения, пока запасы свободных участков в районе  не истощаются», – комментирует ситуацию Ольга Хасанова, генеральный директор премии Urban Awards.

Реформа долевого строительства ввела в практику девелопмента еще один базовый показатель – объем проектного финансирования. Каждый проект, реализуемый по новой схеме, стал получателем банковских средств, которые выступают залогом его устойчивости. Эксперты премии Urban Awards изучили, как соотносятся по объему кредитное тело и объем выручки. Они подготовили выборку из 15 новостроек, которые по состоянию на 2021 г. оправдали взятые под них финансовые ресурсы. Причем некоторым комплексам хватило для этого одного сезона.

Застройщики и банки далеко не всегда готовы раскрывать информацию относительно суммы проектного финансирования, выделенного под строительство конкретного жилого комплекса. Изучение этой составляющей жилищного рынка серьезно затруднено. Тем не менее, мы располагаем достаточными данными от ряда ведущих строительных компаний, чтобы адекватно судить о сложившихся закономерностях. При подсчете выручки учитывались оптовые и розничные сделки с жилыми юнитами (квартирами и апартаментами). Этот индикатор не следует понимать как весь объем финансовых поступлений, которые генерируются новостройкой. Приводимые в исследовании цифры реально могут быть больше на 3-8% за счет реализации кладовых, машино-мест и коммерческих помещений. Иногда банки принимают решение о поддержке проекта спустя продолжительное время после выхода его на рынок. В этих случаях объем выручки рассчитывался с момента заключения соответствующего соглашения (в таблице такие жилые комплексы отмечены звездочкой).

ЖК «Дмитровский парк» на севере Москвы стал в октябре 2018 г. пилотной площадкой, на которой был апробирован механизм проектного финансирования. Это едва ли не единственный столичный проект ГК «ПИК», по которому точно известен объем выделенных средств – 19,9 млрд рублей. Их предоставил основной партнер (и по совместительству акционер) застройщика – банк «ВТБ». На продажах жилья эквивалентная сумма набралась только к сентябрю 2021 г. Новый год этот проект встретил с результатом в 22,99 млрд рублей выручки, что на 15,5% превосходит объем кредита. Кроме того, в ЖК «Дмитровский парк» с 2018 г. было продано около 200 кладовых, более 50 коммерческих помещений и 333 машино-места. Совокупная стоимость этих активов оценивается в 1,3 млрд рублей.

В отличие от ГК «ПИК» несколько крупных девелоперов придерживаются более открытой информационной политики. Среди них «Интеко», «Инград», ГК «ФСК», Группа «Самолет», ГК «Основа», ГК «Гранель». В частности, известно, что летом 2019 г. финансовая корпорация «Открытие» направила на строительство ЖК «Вестердам» (район Очаково-Матвеевское) 15,0 млрд рублей. Новостройка доказала свою востребованность. В сезоне-2021 она не только «отработала» кредит, но и вышла в плюс (16,23 млрд рублей). Другой проект «Интеко» на западе Москвы – комплекс бизнес-класса West Garden – вышел на показатель в 26,56 млрд рублей, что лишь на 5% меньше кредитных вложений в его строительство.

Экономика ГК «Гранель» тоже очень быстро адаптировалась к переходу на схему с эскроу. Это подтвердилось уже на примере первого из флагманов застройщика в границах «старой» Москвы – ЖК «Тринити». 9,7 млрд рублей «сбербанковского» кредита обернулись 11,53 млрд рублей выручки. Сиквелу проекта потребовалось чуть более девяти месяцев, чтобы сгенерировать 8,68 млрд рублей выручки – на 0,8 млрд рублей больше суммы проектного финансирования. Сбербанк заявлен донором и для ЖК Profit на юго-востоке столице. В октябре 2020 г. проекту был одобрен  кредит в 11,20 млрд рублей. На сегодняшний день он уже взял эту планку.

«Инград» может занести себе в актив проект TopHills, который при финансировании в 11,1 млрд рублей привлек 14,80 млрд рублей. На строительство ЖК RiverSky осенью 2019 г. ВТБ выдал кредит в 21,7 млрд рублей. С того времени в новостройке было распродано жилья на 20,76 млрд рублей. Если прибавить к этому выручку за июль-октябрь 2019-го, то общая сумма превысит 25 млрд рублей. Соседний ЖК Foriver  и корпус второй очереди ЖК «Преображение» на востоке Москвы (5-й, 8-й и 9-й) окупили себя на две трети.

Осенью 2020-го ФСК усилила свою позицию на столичном рынке двумя проектами бизнес-класса – ЖК «Режиссер» на северо-востоке и ЖК «Архитектор» на юго-западе. Накануне запуска площадок девелопер заручился финансовой помощью Сбербанка. «Режиссер» успел оправдать потраченные на него заемные средства (11,40 млрд рублей) до завершения сезона-2021. «Архитектор», на котором ФСК заработал пока что 11,33 млрд рублей при кредите в 15,30 млрд рублей, должен «выйти в ноль» летом наступившего года. Жилой массив Sydney City наряду с упомянутым ЖК «Тринити-2» может служить идеальным кейсом реализации по схеме с эскроу. Всего за один сезон ФСК смогла собрать на этой площадке кассу в 14,73 млрд рублей, что на четверть перекрыло сумму кредита. Столь быстрая окупаемость – большая редкость среди премьер на территории «старых» округов. Компания Sminex, которая вышла на рынок проектного финансирования только в феврале 2021 г., получила от «Газпромбанка» 15,3 млрд рублей на строительство ЖК «Достижение» по соседству с Останкинской телебашней. У застройщика нет оснований жаловаться на недостаток покупательского внимания к этому адресу: за год здесь было зарегистрировано более 600 ДДУ с квартирами на 12,13 млрд рублей и продано свыше 300 нежилых помещений. Но результат, достигнутый Sydney City, повторить все же не удалось. Несомненно позитивным нужно признать старт ЖК Level Нагатинская – за один квартал проект аккумулировал 3,36 млрд рублей, фактически погасив две пятых от кредита, предоставленного Сбербанком (8,5 млрд рублей).   У прочих дебютантов статистика куда более скромная. ГК «Основа» взяла у Сбербанка 16,5 млрд рублей под реализацию ЖК Very, но за семь месяцев заработала на продажах всего 1,56 млрд рублей. Митинский сити-комплекс «Перец», который финансируется «Банком Дом.рф», за полгода пополнил корпоративный бюджет на 0,88 млрд рублей – меньше четверти от той суммы, которую ГК «МИЦ» предстоит вернуть «Банку Дом.рф» (без учета процентов). Премиальный ЖК «Бадаевский» за сезон вернул одну треть вложенных финансов, элитный ЖК «Лаврушинский» и  жилой комплекс комфорт-класса ЖК «Михалковский» – одну шестую.

Исключительную эффективность в использовании банковских средств показала Группа «Самолет». В строительство четырех корпусов второй очереди ЖК «Остафьево» было вложено 10,4 млрд рублей, перечисленных ВТБ. От подписания кредитного соглашения (23 июля 2020 г.) до конца 2021 г. они принесли застройщику 12,6 млрд рублей. Из указанного объема 11,99 млрд рублей приходятся на жилую недвижимость, а 0,61 млрд рублей – на коммерческую. Общая выручка от реализации квартир по этому пулу корпусов, если считать от начала их реализации (декабрь 2019 г.), исчисляется 16,61 млрд рублей. Поддержка, оказанная по линии Сбербанка, также произвела необходимый эффект. С двух очередей ЖК «Новое Внуково» Группа «Самолет» заработала столько (7,85 млрд рублей), что с запасом хватило на погашение и бридж-кредита (1,05 млрд рублей), и, собственно, целевого кредита на реализацию проекта  (5,05 млрд рублей). Результатом продаж в корпусах второй очереди ЖК «Алхимово» – 3,07 млрд рублей с момента выдачи финансирования – могут быть довольны и банк, и застройщик. Сейчас перед «Самолетом» стоит задача добиться максимальной коммерческой отдачи от третьей очереди ЖК «Остафьево» (шесть корпусов), на которую ВТБ дал 8,50 млрд рублей. По итогам сезона от этого жилого массива в бюджет компании поступило 1,37 млрд рублей.

В числе самых крупных получателей проектного финансирования значится турецкий застройщик Ant Development. Партнерской организацией выступил Сбербанк, выделивший на дуэт премиальных новостроек «Поклонная 9» и Victory Park Residences 34 млрд рублей. Накануне 2021 г. суммарная касса двух адресов превысила отметку в 38 млрд рублей (не считая доходов от реализации парковочных мест). В случае с высокобюджетной недвижимости это едва ли не единственный пример (если брать открытые данные), когда выручка сравнялась по размеру с проектным финансированием и даже превзошла его. Ближе всего к паритету подобрался ЖК Hide – из 12,90 млрд рублей, данных взаймы ВТБ, MR Group «отыграла» уже 11,64 млрд. В новом сезоне пул таких проектов обязательно должен расшириться. В него точно войдет ЖК «Врубеля 4». Полтора года «Банк Дом.рф» согласовал выдачу 4,6 млрд рублей на строительные работы по этому адресу, и 4,15 млрд рублей уже хранятся на эскроу-счетах. Красный уступчатый «утес» на Садовом кольце – апарт-комплекс  Red7 включился в схему с проектным финансированием через два месяца после начала реализации – в самом конце зимы 2019-го. До наступления 2022 г. ГК «Основа» получила с этого проекта 4,63 млрд рублей – немногим более 80% от суммы кредита, одобренного Сбербанком (5,70 млрд рублей).

Лучшее соотношение между заработанными и взятыми в заем средствами наблюдается в случае ЖК Balance на Рязанском проспекте. В середине января 2019 г. компания «Главстрой» договорилась со Сбербанком о финансовой поддержке в объеме 7,95 млрд рублей. Выручка от продаж без малого 1,3 тыс. квартир в трех корпусах с февраля 2019-го по декабрь 2021-го оценивается в 11,97 млрд рублей, то есть в полтора раза больше, чем размер кредита.

Специалисты Urban Awards включили в выборку новомосковский ЖК «Румяцнево-Парк», который стал получателем проектного финансирования без перехода на эскроу-счета. Сбербанк, ранее сотрудничавший с Lexion Development по запуску проекта «Некрасовка-Парк», в июле 2018-го поддержал застройщика кредитом в 5,95 млрд рублей. В дальнейшем отдача с проекта почти в пять раз превысила эту сумму.

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

Большинство столичных застройщиков уже обновили ценники в своих проектах. Как установили эксперты премии Urban Awards, в большинстве случаев речь идет о незначительном отклонении от предновогодних значений – от минус 2% до плюс 2%. Однако на рынке выявлены десятки комплексов, в которых прайс изменился намного сильнее: в отдельных случаях зафиксирован рост на уровне 6-9% и даже выше. В наибольшей степени данный тренд затронул юго-восточные и северо-восточные локации Москвы.

При мониторинге жилья в московских новостройках специалисты Urban Awards рассматривали те проекты, по которым в постновогодний период уже были опубликованы новые прайс-листы, экспозиция насчитывает более пяти лотов. Этот пул включает 234 адреса. Более чем в половине из них квадратный метр поднялся в цене. В 24 проектах прибавка едва заметна – порядка 0,5-1,0%. Для 37 комплексов разница с декабрьскими показателями измеряется уже 1,0-2,0%. На практике это означает, что те, кто планировали купить стандартную двухкомнатную квартиру площадью 50-55 кв. м, но не успели это сделать, вынуждены будут переплатить 100-150 тыс. рублей, если речь идет о масс-маркете или доступном бизнес-классе. В премиум-классе и классическом бизнес-классе ценовая дистанция может составлять порядка 150-300 тыс. рублей. Количество новостроек, где прайс вырос еще сильнее, исчисляется десятками. Так, 25 адресов продемонстрировали рост в пределах 2-3%, 26 адресов – на 3-5%, а 20 – более 5%. Рекорд установил новейший проект ГК «ПИК» в Зеленограде – ЖК «Зеленый парк», стартовавший незадолго до Нового Года. По окончании каникул средняя цена квадратного метра подскочила здесь сразу на 35,89%. Однако такие экстремальные сдвиги – исключительная аномалия. Если вынести «Зеленый парк» за скобки, то в лидерах окажется комплекс небоскребов Neva Towers в «Москва-сити». За период январских праздников продукт в нем подорожал на 100 тыс. рублей, в пересчете на квадратный метр - плюс 14,94%. В Новой Москве наибольший подъем цен зарегистрирован в жилых комплексах «Первый Московский» (плюс 11,38%) и ЖК Аквилон Park (плюс 6,22%). Среди новостроек комфорт-класса, расположенных внутри МКАД, на первом месте по этому показателю ЖК «Шереметьевский» (плюс 7,94%), в бизнес-классе – ЖК Match Point (плюс 9,72%). Также в десятку адресов, где после каникул были кардинально пересмотрены ценники, вошли два проекта на территории Даниловского района – Nagatino i-Land (плюс 9,02%) и Først (плюс 7,92%), ЖК «Сенатор» на проспекте Мира (плюс 7,90%) и апарт-комплекс Chkalov у Курского вокзала (плюс 6,46%).

В 74 проектах (треть от общей экспозиции) девелоперы отложили повышение цен на более отдаленную перспективу. Менее 30 новостроек показали отрицательную динамику. Причем спад выражен слабо. В 14 комплексах произошла, по сути, несущественная отрицательная коррекция в пределах 1%. Еще 6 вышли чуть дальше этой границы. И только в 8 случаях можно говорить о явной тенденции на понижение стоимости квадратного метра в масштабах 4-6%.

В подъеме цен на первичное жилье четко видны географические акценты. Так, на юго-западе и западе Москвы только одна новостройка из четырех столкнулась с повышением цены квадратного метра на 2% и более. Схожая пропорция наблюдается также в ЮАО, ЦАО, САО и ВАО. При этом четко выделяется очаг подорожания в Раменках и сопредельных локациях (Дорогомилово, Филевский Парк, Очаково-Матвеевское). Он содержит сразу восемь комплексов с мощной ценовой динамикой.

В округах, полностью вынесенных за МКАД, – Троицком, Новомосковском и Зеленоградском – соотношение уже несколько отличается: 8 из 28. На северо-западе новостройки с ростом цен в масштабах 2+% занимают третью часть от всего окружного пула. Примечательно, что из восьми комплексов, достигших соответствующего результата, четыре находятся в районе Покровское-Стрешнево.

На северо-востоке и особенно юго-востоке подорожание носит массовый характер. В СВАО серьезный рост цен захватил 9 адресов из 21. ЮВАО, который служит главным хабом комфорт-класса в «старой» Москве, – единственный из округов,  где проекты выбранной категории образуют большинство в актуальной экспозиции – 12 из 21.

«Говоря о повышении или понижении ценового индикатора на короткой временной дистанции, нужно различать ситуации, когда имеет место реальное подорожание или, что встречается гораздо реже, удешевление продукта от сугубо статистических курьезов, вызванных истощением экспозиции или, напротив, выходом нового объема предложения, – объясняет директор оргкомитета  премии Urban Awards Ольга Хасанова. – За ростом цен могут стоять несколько сценариев: наступление финального этапа реализации уже сданного комплекса, завершение краткого периода выгодных цен на старте продаж, повышение строительной готовности корпусов, появление новой инфраструктурной опции (например, станции метро, парка, школы), низкая конкуренция в рамках отдельной локации или просто желание застройщика снять еще «сливок». Однако  чтобы позволить последний вариант, и компания, и ее продукт должны занимать очень прочное положение на рынке».

Москва-река – это стратегическая ось для девелопмента в «старых» округах. Только за три первых месяца текущего года в районах, примыкающих к ней, было реализовано жилья более чем на 90 млрд рублей. Примечательно, что в эту массу входят квартиры и апартаменты, представляющие все без исключения классы недвижимости. Эксперты премии Urban Awards и портала Urbanus.ru подготовили перечень новостроек на Москве-реке, где на сегодняшний день можно купить объект дешевле, чем за 10 млн рублей.

По обоим берегам Москвы-реки экспонируются 39 жилых комплексов («Бродский», Золотой остров»» и Mandarin Oriental реализуются в закрытом режиме). Объем совокупного предложения по ним составляет порядка 4,5 тыс. лотов. Это 15,6% от того, что девелоперы выставили на витрину «старомосковских» округов.

Эксперты Urbanus.ru выделяют четыре основных локации, в которых концентрируются прибрежные новостройки. Каждая из них специализируются на определенном сегменте жилья:

- «Полуостров ЗИЛ» и прилегающие к нему территории – бизнес-класс;

- остров Балчуг и обращенные к нему набережные – элит- и премиум-класс;

- «Большой Сити» – премиум- и бизнес-класс;

- участок между каналом имени Москвы и Мякининской поймой (Покровское-Стрешнево и западная часть Кунцево) – комфорт- и бизнес-класс.

Таким образом, самые доступные варианты с приобретением недвижимости у Москвы-реки следует искать на северо-западе столицы. Абсолютный минимум в настоящее время обозначается студией площадью 19,60 кв. м в ЖК «Мякинино Парк» (Кунцево, ЗАО) – 5,39 млн рублей. Это единственный адрес в границах взятой выборки, где предлагается жилье с бюджетом до 6 млн рублей. Неподалеку от «Мякинино Парк» в новом проекте «Клубный дом Рублево» (вышел на рынок в марте 2021-го) однокомнатный апартамент площадью 44,66 кв. м продается за 9,85 млн рублей. Нужно учитывать, что этот комплекс удален от воды на 400 м.

Жилые комплексы на Москве-реке с предложением до 10 млн рублей

Внутри МКАД самый низкий ценник на недвижимость у Москвы-реки зафиксирован в апарт-комплексе бизнес-класса Level Стрешнево. Стоимость местных студий начинается с 7,88 млн рублей. В категории квартир цены стартуют с отметки 8,34 млн – за такую сумму продается объект площадью 24,65 кв. м в ЖК Alia. В соседних новостройках – City Bay (бизнес-класс) и Holland Park (комфорт-класс) – порог входа немногим выше. Сопоставимый прайс зарегистрирован в ЖК «Резиденции композиторов» на Павелецкой набережной (Даниловский район). Лофтовый апартамент площадью 28,70 кв. м обойдется покупателю в 8,86 млн рублей.

Крупнейшим хабом жилья в прибрежной зоне Москвы-реки остается ЖК «Зиларт», где в настоящее время к реализации готовы более 1 тыс. квартир. Чтобы приобрести такой скромный лот, как студия 22,90 кв. м, требуется 9,17 млн рублей. В ЖК «Ривер Парк», который расположен чуть ниже по течению – на берегу Нагатинского затона, – еще остался пул из трех десятков нераспроданных апартаментов. Среди них есть однокомнатный юнит площадью 34,30 кв. м. с чеком в 9,77 млн рублей.

На территории «Большого Сити» также встречаются единичные лоты с бюджетом до 10 млн рублей. Например, в ЖК Level Причальный свободна малогабаритная однокомнатная квартира (17,40 кв. м) с 3-метровыми потолками. Если покупатель готов ограничиться отделкой white box, то ему придется заплатить 9,66 млн рублей. Передача объекта с выполненной дизайнерской отделкой увеличит прайс до 10,62 млн рублей.

«Независимо от класса проекта близость к Москве-реке всегда будет выступать безусловным конкурентным преимуществом. Это обстоятельство работает на улучшение ландшафтных, видовых, статусных характеристик недвижимости, а также повышает потребительский интерес к ней. В конце концов, почти все хотят жить у воды. Соответственно, такие новостройки получают гарантированный бонус к маржинальности, – указывает руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова. – Поэтому девелоперы стремятся пополнить свои портфели прибрежными участками. Только за последние полгода были активированы восемь проектов  в шаговой доступности от береговой линии». Эксперт добавляет, что «москворецкие» новостройки неоднократно становились лауреатами Urban Awards. В их числе ЖК RiverSky, ЖК Foriver, ЖК «Береговой», ЖК Headliner, ЖК «Зиларт».

Россия традиционно воспринимается как северная страна. 60% ее площади приходится на территории за 60-й параллелью. Аналитическая группа портала Urbanus.ru  и премии Urban Awards изучила состав предложения на рынках новой недвижимости в самых северных регионах РФ. По итогам  исследования был составлен рейтинг проектов с экстремальными показателями широты, а также с максимальной и минимальной стоимостью жилья.

Эксперты Urban Awards выявили 15 населенных пунктов к северу от 60-й параллели (без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области), в которых продаются квартиры от застройщиков. Это представители Архангельской области, Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского автономных округов, республик Карелия, Коми и Саха (Якутия). Для каждого из указанных в рейтинге городов и поселков определен адрес, обозначающий северную границу застройки на текущий момент. 

Звание самого северного жилого комплекса в стране следует отдать проекту «Стерхи» в Новом Уренгое – он расположен на широте в 66,11°. По этому адресу в настоящее время экспонируется всего один жилой лот – четырехкомнатная квартира площадью 101,74 кв. м. Ее прайс равен 10,71 млн рублей. Новый Уренгой – «газовая столица России» – место с по-настоящему экстремальными условиями для жизни. Зимы здесь длятся по девять месяцев, а среднегодовая температура воздуха балансирует на отметке в минус 4,7°C (для сравнения в Москве – плюс 5,8°C).

На европейской части РФ рекорд принадлежит ЖК «Нахимов» – 64,59° северной широты. Он построен на острове Ягры, который входит в черту г. Северодвинск (Архангельская область). Стоимость лотов в этом доме варьируется от 3,39 до 4,95 млн рублей. В соседнем Архангельске ближе всех к полюсу базируются жилые комплексы «Река» и «Аквилон Река» (64,57° северной широты). Оба проекта занимают участки на острове Банный у впадения Кузнечихи в Северную Двину. В Карелии застройщики продвинулись до планки в 61,81° северной широты – ее обозначает петрозаводский ЖК «Курс», который возводится рядом с портом на берегу Онежского озера. На территории Ленинградской области северная граница актуальной застройки проходит через деревню Агалатово (60,22° северной широты), где экспонируются проекты «84 Высота» и «Парковый». В границах Санкт-Петербурга самый северный комплекс – недавно возвращенный на рынок проект Granholm Village. В его географических координатах прописаны 60,21° северной широты.

Самые северные новостройки РФ

Самое северное жилье на всем громадном пространстве к востоку от Енисея продается в Якутске на улице Полины Осипенко (квартал 30). В местной новостройке еще осталось предложение с чеком от 5,60 до      6,95 млн рублей.

Топ-5 новостроек с самыми дорогими квартирами севернее 60-й параллели

Максимум стоимости к северу от 60-й параллели принадлежит ЖК «Курортный» в Санкт-Петербурге. Последний из оставшихся в экспозиции лотов – двухуровневая видовая квартира с террасой (151,94 кв. м) – обойдется покупателю в 30,39 млн рублей. На севере Сибири по этому показателю лидирует ЖК «Гудзон» из Сургута. На двухуровневый объект с постирочной и теплой лоджией установлен ценник в 25,49 млн рублей. Там же, в Сургуте, экспонируется и самая крупная квартира в рамках всей исследуемой выборки – двухуровневый юнит площадью 231,80 кв. м, оснащенный террасой и выходом на эксплуатируемую кровлю. Для его покупки потребуется бюджет в 19,05 млн рублей.

В пересчете на стоимость квадратного метра самый дорогой из северных лотов – двухкомнатная квартира (65,74 кв. м) с видом на Финский залив из состава ЖК «Морская Ривьера». Этот довольно скромный по габаритам объект оценен застройщиком в 19,87 млн рублей. Также в топ-5 высокобюджетных новостроек севера России фигурирует высотной комплекс «Империал» из Архангельска. На его 25-м этаже еще свободна двухуровневая шестикомнатная квартира с европланировкой с прайсом 16,07 млн рублей.

Топ-5 новостроек с самыми дешевыми квартирами севернее 60-й параллели

Самый низкий бюджетный показатель на рынках недвижимости в северных регионах зафиксирован в архангельском ЖК «Зеленой двор». Цена студии (17,10 кв. м) в нем начинается с 1,40 млн рублей. В пятерке адресов с наиболее доступным предложением есть сразу три делегата из Сыктывкара – ЖК «Лондон», ЖК «Ручейная 10» и ЖК «Тиман». В них можно найти предложение стоимостью 1,75-1,82 млн рублей. Вплотную к этому ценовому коридору примыкает линейка квартир из ЖК «Молодежный» в городе Лянтор (Ханты-Мансийский автономный округ). Наличие 1,82 млн рублей позволит приобрести в нем однокомнатный объект площадью 34,50 кв. м. Также объекты с чеком до 2 млн рублей зарегистрированы в Северодвинске (ЖК «Квартал Победы») и Котласе (ЖК «Лазурный»).

Эксперты Urban Awards проанализировали нижегородский рынок жилой недвижимости и выяснили, что только у шести из полсотни самых крупных застройщиков по объему текущего строительства в регионе показатели соблюдения декларируемого срока ввода жилья стремятся к максимуму. Ниже представлен обзор этих компаний.

Застройщики с лучшими показателями по соблюдению декларируемого срока ввода жилья

Общий объем текущего строительства 50-ти самых успешных девелоперов Нижнего Новгорода составляет 957,65 тыс. кв. м, в их портфелях в совокупности находятся более 70 строящихся ЖК. Однако только у шести из них вероятность соблюдения сроков сдачи жилья близка к 100%.

Крупнейшим из самых надежных застройщиков Нижнего Новгорода является ГК «Столица Нижний», который в данный момент возводит 215,82 тыс. кв. м жилья, т.е. 22.33% от совокупного объема в регионе. На втором месте – компания ННДК, которая строит 35,61 тыс. кв. м нового жилья (3.68% от регионального объема). Третью позицию занимает ГК «Жилстрой-НН», текущий объем строительства которой составляет 31,69 тыс. кв. м (3.28% от всего строительства в Нижнем Новгороде).

На четвертой строчке располагается ГК «АГРОСПЕЦТЕХ», доля которой в регионе составляет 2.62% или 25,31 тыс. кв. м. За ней следует ГК «Альхорс» с 11,29 тыс. кв. м текущего строительства (1.17% от регионального объема). Замыкает список надежных застройщиков Нижнего Новгорода СЗ НО «Дирекция по строительству», возводящая 11,05 тыс. кв. м нового жилья или 1.14% объема в регионе.

_____________________________________

Материал составлен на основе данных Единого ресурса застройщиков.

Аналитики Urban Awards проанализировали рынок новостроек Татарстана и выяснили, что из топ-20 самых успешных застройщиков республики по объему текущего строительства половина обладают высокими показателями соблюдения декларируемого срока ввода жилья.

Самый крупный из них – компания «Унистрой», которая в настоящий момент строит 198,80 тыс. кв. м, что составляет 9,09% от совокупной доли текущего строительства в регионе. На втором месте – СМУ-88, в портфеле которой - 182,31 тыс. кв. м, т.е. 8,33% от совокупного объема текущего строительства в Татарстане. Замыкает тройку лидеров самых надежных застройщиков Татарстана компания «Талан», возводящая 83,90 тыс. кв. м – т.е. 3,83% от совокупного объема регионального строительства.

На четвертой позиции – ГК «Садовое кольцо», общий объем текущего строительства которой - 58, 83 тыс. кв. м (2,69% регионального строительства). За ней следует компания «ДОМКОР» с 54,72 тыс. кв. м текущего строительства (2,50% в регионе). На шестой строчке - ГК Евростиль, строящая 34,89 тыс. кв. м новых площадей или 1,59% всей текущей застройки Татарстана. Седьмое место занимает ЖСК «Комфортное жилье» - 33,13 тыс. кв. м (1,51% регионального строительства).

Последняя тройка самых надежных застройщиков Татарстана, лидирующих по объемам текущего строительства, состоит из ДК «АНТЕЙ» - 31,56 тыс. кв. м (1,44% от общего объема региона), СК «Арт-Строй» - 30,24 тыс. кв. м (1,38% региональной застройки) и СК «Спектр-М» - 29,87 тыс. кв. м (1,37% от совокупного объема строящихся объектов Татарстана).

Застройщики с лучшими показателями по соблюдению декларируемого срока ввода жилья

____________________________________________________________________

Материал составлен на основе данных Единого ресурса застройщиков.

Аналитики Urban Awards проанализировали рынок жилья Екатеринбурга и составили рейтинг новостроек в соответствии с максимальной стоимостью лота в жилом комплексе.

Самая дорогая квартира в Екатеринбурге находится в ЖК «Клубный дом Ривьера» и достигает в стоимости 66,0 млн рублей. При этом цена за квадратный метр – более 238 тыс. рублей. Дом расположен в респектабельном районе города на берегу реки Исеть, внутренний двор и собственная инфраструктура обеспечивают приватность проживания.

На втором месте находится ЖК «Ленина 8», самая дорогая квартира в котором стоит 50,3 млн рублей (265 тыс. рублей за квадратный метр). Клубный дом состоит из семи разноуровневых секций с коммерческими помещениями на первом этаже, подземной парковкой и внутренним двором.  

Замыкает тройку лидеров ЖК Clever Park – современный эргономичный проект, расположенный рядом с Центральным городским парком и набережной реки Исеть. Самый дорогой лот там стоит 34,9 млн рублей (176 тыс. рублей за квадратный метр).

На четвертой строчке рейтинга – ЖК «На Некрасова», комплекс переменной высотности, расположенный в центре Екатеринбурга: самый дорогой лот там продается за 32,67 млн рублей (118 тыс. рублей за квадратный метр). Пятое место занимает ЖК «Кандинский» с живописным видом на Екатеринбургский дендропарк, где самая дорогая квартира обойдется в 30,12 млн рублей (230 тыс. рублей за квадратный метр).

На шестой строчке – ЖК «Армада», престижный жилой комплекс в глубине центральных кварталов Екатеринбурга, где цена на самый дорогой лот составляет 28,95 млн рублей (129 тыс. рублей за квадратный метр). Седьмое место принадлежит ЖК «Екатерининский парк», который состоит из двух очередей с индивидуальной архитектурой: самая дорогая квартира здесь предлагается за 24,1 млн рублей (138 тыс. рублей за квадратный метр).

Восьмое место занимает ЖК «19/05» – инновационный проект в историческом центре города, где стоимость самого дорогого лота составит 22,16 млн рублей (138 тыс. рублей за квадратный метр). На девятой строчке в рейтинге идет ЖК «Дипломат», современный проект с самым дорогостоящим лотом за 19,38 млн рублей (105 тыс. рублей за квадратный метр). Замыкает топ-10 самых дорогих новостроек ЖК «Северный квартал»: максимальная стоимость квартиры проекта – 18,83 млн рублей (82 тыс. рублей за квадратный метр).

Топ-10 новостроек Екатеринбурга с самыми дорогими квартирами