Журнал

В «старой» Москве снижается доля комфорт-класса

Экономическая конъюнктура не позволяет строительных компаниям, работающим в «старых» округах Москвы, наращивать объемы масс-маркета на витрине. На протяжении года размер выборки в этом сегменте практически не изменился. Но куда важнее необычно слабое представительство проектов комфорт-класса в новом поколении жилых комплексов. Аналитики  премии URBAN установили, что среди 8,4 тыс. квартир, которые сейчас продаются в новостройках-дебютантах, малобюджетные лоты занимают менее четверти. 

К середине декабря в границах «старой» Москвы экспонируются 45,1 тыс. объектов жилой недвижимости (без учета апартаментов). Их общую площадь специалисты Urban определили в 2,66 млн кв. м. Этот метраж распределен между сегментами следующим образом: комфорт-класс – 34,5% (20,5 тыс. лотов), бизнес-класс – 44,1% (19,0 тыс. лотов), премиум-класс – 15,9% (4,7 тыс. лотов), элит-класс – 5,5% (0,9 тыс. лотов). Когда текущий сезон только начинался, пропорции выглядели несколько иначе: 37,6%-46,4%-13,1%-2,9%. Иными словами, на каждый квадратный метр в элитной новостройке приходилось 13 кв. м массового жилья (а не 6,3 кв. м, как сегодня). Соотношение в площади между «комфортом» и «премиумом» поменялось с 3 к 1 на 2 к 1. Если перейти на абсолютные количественные значения, то за 11 месяцев реальный объем предложения в сегменте «комфорт» вырос на 1,0%, в бизнес-классе – на 9,3%, в премиум-классе – на 40,8%. Элитных лотов на витрине стало больше в 2,3 раза. 

Исключительно позитивная статистика продаж высокобюджетной недвижимости[1] и ее устойчивость к финансово-экономическим стрессам мотивировала застройщиков активнее насыщать экспозицию жильем элит- и премиум-класса. Корпуса, стартовавшие на протяжении сезона-2024, в совокупности содержат 16,7 тыс. квартир общей площадью 0,94 млн кв. м. Пятую часть метража и девятую часть выборки покрывают именно дорогие объекты – на редкость высокий показатель. Доля масс-маркета в метражной структуре сводится к 32,3%. Правда, из него все еще комплектуются более 40% новейшего предложения. 

В числе 45 премьерных проектов 2024 г. (не считая тех, где продажи идут в закрытом режиме) только 12 представляют комфорт-класс. Сейчас из их фондов застройщики перевели в экспозицию 2,6 тыс. квартир общей площадью 114,2 тыс. кв. м. Это всего 22,9% от общего показателя в рамках взятой категории. Почти столько же – 107,3 тыс. кв. м (21,6%) – составляет суммарная площадь 0,9 тыс. квартир, поступивших на витрину после дебюта 9 новостроек элит- и премиум-класса. Никогда ранее в «старой» Москве не наблюдалось подобного соотношения. Добавим, что бизнес-класс в качестве пополнения получил 24 жилых комплекса, где в настоящее время доступны 4,9 тыс. квартир (276,6 тыс. кв. м жилья). 

«Раньше недвижимость комфорт-класса хорошо держала удар в кризисные периоды. Ее «подпирали» многочисленная аудитория, предельно низкие ипотечные ставки, а также приемлемый баланс между ростом цен и доходов. Но ценовая горячка 2020-2023 гг., инфляция плюс крайне жесткая кредитная политика Центробанка выбили все опоры, на которых стоял жилищный масс-маркет. Он остался без гарантированного спроса, к которому привыкли девелоперы, и оказался едва ли не самым рискованным сегментом рынка. Девелоперам гораздо безопаснее вкладывать средства в элитные и премиальные комплексы, ликвидность которых не вызывает сомнений, – обращает внимание Ольга Хасанова, руководитель премии Urban. – Да, объем предложения комфорт-класса остался прежним, но механизм его обновления дал сбой. За счет свежих проектов наполняется лишь 12,7% экспозиции. Между тем, в бизнес-классе они обеспечили более четверти всей выборки, а в элит-классе – более половины». 

[1] С января по ноябрь 2024 г. было реализовано столько же элитного жилья, сколько за два предыдущих сезона. В премиум-сегменте темпы выбывания лотов демонстрируют трехлетний максимум.

Подмосковные коттеджи становятся привлекательнее столичных квартир для арендаторов и инвесторов

В последние месяцы арендный рынок Подмосковья разогрелся до максимума — коттеджи здесь окупаются быстрее, чем столичные квартиры, которые до этого считались "тихой гаванью" для инвесторов. Снижение доступности ипотечных кредитов сделало аренду более востребованной, и теперь загородные дома в таких округах, как Мытищи, Красногорск и Одинцово, приносят владельцам доход, который уже не снижается от ставки на банковском вкладе, а порой и обгоняет его.

Чем дальше от Москвы — тем интереснее

Одним из наиболее доходных форматов стали дома площадью 100-150 кв. м. Эти небольшие, но удобные коттеджи демонстрируют завидные результаты, особенно в районах, откуда легко добраться до Москвы, например, по Новорижскому или Минскому шоссе. Арендная ставка в таких локациях варьируется от 50 до 120 тысяч рублей в месяц, а при средней доходности в 9-10% владельцы могут окупить дом всего за 9-10 лет — результаты, о которых столичным инвесторам остается только мечтать.

Впрочем, эксперты Urban отмечают, что инвестиционная привлекательность "пригородной жизни" напрямую зависит от инфраструктуры и транспортной доступности. Дома в Истре или Красногорске, расположенные у основных шоссе, позволяют арендатору держаться рядом с городом и при этом наслаждаться всеми прелестями загородного жилья.

Габариты решают все

Для тех, кто хочет сдавать жилье в аренду, важно помнить, что размер имеет значение. Крупные коттеджи площадью 400-600 кв. м, как правило, не интересны массовому арендатору, так как их содержание дорого, а доходность низка — от 3 до 6% годовых. Эти "замки" находят спрос лишь в самых дорогих районах, таких как Истра и Красногорск, где можно получить доход до 7,3% годовых.

А вот небольшие дома — "золотая середина" рынка. В Домодедово, Мытищах и других округах Подмосковья такие объекты идеально подходят для аренды на длительный срок. Здесь доходность стабильно высокая, а спрос не падает. Более того, жители мегаполиса, уставшие от городского шума, с удовольствием готовы платить за уединенность и природу.

Москва: предел доходности уже близок

На фоне успеха загородной аренды московские квартиры выглядят менее привлекательно для инвесторов. По словам руководителя премии Urban Ольги Хасановой, даже при росте арендных ставок уровень доходности редко превышает 6-7% годовых, причем речь идет лишь об отдельных районах на севере и западе города. "Арендный бум может продлиться еще год-два, но серьезных изменений в доходности городских квартир ждать не стоит", — считает Хасанова.

Таким образом, пока аренда загородных домов стремительно набирает популярность, Москва, похоже, теряет свои позиции.

Хотим поделиться интересными цифрами по портрету современного покупателя недвижимости. На Руси люди всегда мечтали о собственном доме — крепком, тёплом, где можно растить детей и радоваться каждому дню. Прошло немало веков, но мечта не изменилась. Сегодня 67% семей в России по-прежнему хотят жить в собственных домах. Ведь что может быть лучше, чем твой личный уголок спокойствия и уюта?

Однако время идёт, и вместе с ним меняются покупатели. В 2023 году средний возраст покупателя составил 37 лет. В этом возрасте человек уже готов к серьёзной покупке — накоплены средства, и пришло время для большого шага.

Интересно, что сейчас мужчины и женщины одинаково активны на рынке — 50/50. Так что девелоперам стоит учесть предпочтения обеих сторон.

А теперь к целям покупки:
- 55% приобретают квартиру для личного проживания — личный уголок важен;
- 10% — для сдачи в аренду, как источник дохода;
- 7% — для детей;
- 1% — для родителей.

И, конечно, не забываем про инвестиционные цели: 27% опрошенных покупают недвижимость с другими задачами, включая вложения в будущее.

Современный покупатель — уверенный, целеустремлённый человек, который хочет создать комфорт для себя и своей семьи. Развиваясь, девелоперам важно понимать эти потребности и стремиться воплощать мечты в своих проектах!

16 октября состоялись выезды жюри в рамках премии URBAN, и участники голосования взялись за серьезную задачу – оценить лучшие объекты бизнес- и премиум-класса. Судьи осматривали, обсуждали и иногда даже спорили, но одно было ясно: каждый проект – это не просто жилой комплекс, а маленькое произведение архитектурного искусства. По итогам голосования будет сформирован список финалистов.

Начнем с объектов бизнес-класса. Первый на повестке — AFI Park «Воронцовский»  от AFI Development, который буквально сливается с природой. Дом стоит на границе с Воронцовским парком – историческим памятником и зелёной жемчужиной Обручевского района. Представьте себе: дубовые рощи, пруды, аллеи — и всё это за окном! Миллиард рублей на обустройство двора явно не прошел мимо.

Далее — FORIVER от группы компаний «Инград». Дом находится прямо на набережной, и если вам захочется прогуляться, вам не нужно будет выходить через подъезд — лифт доставит вас прямо на городскую набережную. А количество однокомнатных квартир всего 11% — это вам уже не массовый сегмент, а шаг в сторону премиума.

«Символ. Квартал „Искренность“» от Донстроя  впечатляет масштабом: 1,4 миллиона квадратных метров, лифты, распознающие номера машин, и фасады из композитной плитки. Звучит как будущее, но это уже реальность.

А вот AFI Tower, опять от AFI Development, с его волнообразным фасадом, который в ночное время подсвечивается, как архитектурный маяк, встречающий своих жителей в двухуровневых лобби с четырёхметровыми потолками.

Теперь перейдем к премиум-классу. Клубный дом «Река», Второй квартал от Донстроя сразу же покорил жюри бельгийскими окнами и дизайнерскими лобби, наполненными живыми растениями и роскошными дверями. В паркинге предусмотрены российские покрытия — надёжно и патриотично.

На объекте «Остров», Третий квартал от того же Донстроя гостей встретили безрамные остекления на балконах, фитнес-зал и  детская комната, которые расположены рядом с лобби, и паркинг по QR-кодам, с зарядками для электрокаров. А если вы гость? Не проблема — хозяин квартиры отправит вам код, и лифт уже будет ждать вас на нужном этаже.

Не отстает и  Hide от Dominanta с его перекликающимися цветовыми решениями этажей и лобби и выдачей ключей новым жильцам. Здесь уже почти всё распродано, а скорость лифтов обещают 3 метра в секунду — в городских реалиях это может стать спасением.

И, конечно, Dream Towers от Regions Development, где широкоформатные окна и потолки 3,25 метра делают пространство практически бесконечным, а фасады из натурального камня добавляют солидности. Девелопер пошел дальше и не просто строит дома, а улучшает всю инфраструктуру района — школы, гостиницы и даже парк развлечений.

После насыщенного дня жюри были полны впечатлений. По словам Ольги Кавжарадзе, научного руководителя курса «Продуктолог в девелопменте» в МГИМО: «Представители были подготовлены, максимально предоставили информацию. Видно, как у „Донстроя“ идёт эволюция премиального продукта – от „Река“, Второй квартал до „Остров”, Третий квартал. Hide приятно удивил дверями с встроенными домофонами. В отличие от предыдущих лет, видно, что мы шагаем вперед и развиваемся».

Выездной этап голосования прошел гладко, мнения экспертов иногда расходились, но профессионализм жюри не оставил сомнений. Теперь финалисты премии будут ждать своего часа, а жюри — принимать окончательные решения.
 

На рынке элитной недвижимости развернулась настоящая битва за «клубность». То, что когда-то считалось домом для избранных — небольшие проекты с максимум 30 квартирами и обязательной приватностью, — сегодня рискует превратиться в массовую застройку с сотнями квартир. Многие не раз задавались вопросом: что же сейчас действительно можно назвать клубным домом, а что — просто ловкий маркетинг?

Классический клубный дом: элита среди элиты

Клубный дом классического формата — это проект, который сразу ассоциируется с закрытым и камерным образом жизни. Он располагается в пределах Садового кольца — Замоскворечье, Якиманка, Хамовники — и рассчитан на узкий круг людей с высоким уровнем доходов. Речь идет о домах на 10–30 квартир, где жильцы редко пересекаются друг с другом, что гарантирует абсолютную приватность.

Инженерное оборудование и безопасность — не менее важные параметры. Лучшие клубные дома оснащены высококачественными системами фильтрации воздуха, очистки воды и климат-контроля. Применяются натуральные и дорогие отделочные материалы, а также передовые технологии для охраны территории.

По данным аналитиков, на рынке осталось всего 36 клубных домов в реализации, что составляет менее 10% от общего объема элитной недвижимости. Ольга Хасанова, CEO и учредитель проектов URBAN,  называет их "вымирающим видом": высокие цены на землю и нехватка свободных участков делают развитие таких проектов затруднительным. Но, несмотря на ограниченное предложение, спрос на клубные дома остается стабильно высоким, так как их престиж и эксклюзивность никогда не теряют своей ценности.

Размывание границ: новые клубные кварталы

Тем временем на рынке растет популярность так называемых клубных кварталов — жилых комплексов с большим количеством квартир и более масштабной инфраструктурой. Проекты с сотнями квартир, которые девелоперы называют клубными, включают в себя обширные комплексы, предлагающие спортивные залы, коворкинги, детские площадки, арт-пространства и даже зоны для барбекю на крыше.

Такое расширение клубного формата, по мнению Ольги  связано с нехваткой земельных участков под застройку и давлением на рентабельность. Девелоперы стараются создать «иллюзию клубности» за счет приватных пространств и многообразия удобств, создавая ощущение закрытого комьюнити.

Но эксперты Urban скептически относятся к этой тенденции. Клубный дом, в их понимании, — это не только элитная инфраструктура, но и малое количество квартир, что позволяет сохранить эксклюзивность. В больших комплексах с сотнями квартир уже сложно говорить о настоящей камерности, даже если девелоперы обустроили отдельные входные группы и выделили специальные зоны отдыха для жильцов.

Перспективы элитной застройки

Однако девелоперы продолжают развивать концепцию клубных кварталов, предлагая резидентам не просто место для проживания, а целые микрорайоны с полной инфраструктурой «город в городе». Они утверждают, что такие проекты позволяют жильцам найти не только соседей по социальному статусу, но и собрать настоящую команду по интересам — будь то любители йоги или профессиональные шеф-повара, использующие общественные кухни на крыше.

Будущее таких кварталов связано с тем, что они способны предложить покупателям больше разнообразия и автономности. В них создаются все условия для комфортной жизни: от фитнес-залов и бассейнов до библиотек и приватных парков. Но, несмотря на эти новшества, эксперты утверждают, что по-настоящему элитный клубный дом останется вне времени. В отличие от больших комплексов, он всегда будет цениться за свою малоквартирность, эксклюзивное расположение и уникальность.

Полное интервью с Ольгой Хасановой читайте по ссылке.

Список проектов, которые поборются за победу в московской премии Urban, приобрел окончательный вид. В нем фигурируют адреса, которые представляют различные сегменты недвижимости столицы и Подмосковья. Суммарно этот пул покрывает 13,2% всей экспозиции в Московском регионе – почти 16 из 120 тыс. квартир и апартаментов. Следует отметить, что в наиболее престижных локациях – ЦАО и Одинцовском городском округе доля номинантов в разы выше. 

Премия Urban располагает представительством во всех округах «старой» Москвы. Если на юго-западе оно ограничивается комплексом AFI Park Воронцовский, в котором сосредточено 3,3% местного предложения, то в центре базируется сразу 11 новостроек-соискателей. К их числу относятся три самых дорогих проекта в стране – «Фрунзенская набережная», «Лаврушинский» и Life Time. Их актуальные запасы недвижимости, готовой к реализации, совокупно оцениваются в 182 млрд рублей. Это 9% от общемосковского показателя. В перечень номинантов вошел и самый высокий из жилых небоскребов в стадии строительства – «Дом Дау» (85 надземных этажей, 340 м). Компанию ему составляют комплексы Headliner и MyPriority Basmanny, обозначающие соответственно самую западную и самую восточную точки локального рынка ЦАО. Вместе с проектами «Монблан», «Дом 56», «Дом XXII», «Хамовники 12» и Vernissage перечисленные новостройки формируют более трети (34,4%) всей выборки в округе.

На востоке столицы к премии Urban присоединились два из трех комплексов, лидирующих здесь по объему предложения – ЖК «Преображенская площадь» и ЖК «Сиреневый парк». Плюс дебютант от Stone – ЖК «Сокольники», который стал первым проектом застройщика в жилищном девелопменте после долгого перерыва. Из фондов этих новостроек состоит 27,3% восточной экспозиции. 

Среди всех столичных проектов, заявленных к участию в премии, первое место по размеру витрины занимает высотный комплекс Upside Towers. На ней размещены около 700 квартир, что соответствует 11,7% от всех запасов жилья в СВАО. Новостройки iLove, Mod, AFI Tower и Tate в совокупности поставляют на витрину еще 11,6% предложения.

Из проектов, которые базируются в западной части Москвы, за статуэтки Urban собирается конкурировать едва ли не каждый четвертый (23,1% выборки), а в Раменках – каждый второй. Восемь раменских новостроек – «Событие», Nova, King & Sons Residence, HideOut, Stories, Legacy, Hide, «Река» – на сегодняшний день могут предложить покупателям более 1,1 тыс. высокобюджетных лотов. Чуть более 900 квартир бизнес- и премиум-класса доступно по другим адресам Западного административного округа – ЖК Veer, ЖК River Park Towers Кутузовский, ЖК «Страна.Озерная», ЖК Famous, ЖК Noble, ЖК «Дом горизонтов» и ЖК «Родина Парк». 

Одна из главных точек концентрации жилья на северо-западе – жилой массив «Остров», который в свое время задал новый формат застройки («большой премиум»). Сейчас он вмещает 8,7% выставленной на продажу недвижимости в границах СЗАО. Его соседями по району Хорошево-Мневники выступают ЖК Level Звенигородская, ЖК Jois и находящийся на пороге старта ЖК MyPriority Мневники. В Щукино «знаменосцем» премии служит ЖК «Театральный квартал». Общий вклад этой пятерки в северо-западную экспозицию измеряется 17,1%. Почти столько же (17,0%) недвижимости связано с Urban на юго-востоке столице. ЮВАО делегировал в пул номинантов жилые комплексы «Символ», Level Нижегородская, Champine, новейший «Адмирал» и апарт-комплекс N`ice Loft.

Широко охвачена и стройиндустрия на юге Москвы: десять адресов с 1,1 тыс. квартир и апартаментов (13,6% локального предложения). Шесть из них принадлежат Даниловскому району (крупнейший очаг нового строительства в околоцентральных локациях). Это ЖК Foriver, ЖК Foriver Residence, АК Deco Residence, ЖК «Дом А», ЖК Opus и ЖК «Дом 7. Даниловский». По одному экспонируется в районах Донской (Shift), Москворечье-Сабурово (Life-Варшавская), Нагатино-Садовники («Первый Нагатинский») и Нагатинский Затон (Dream Towers). Северную фракцию Urban образуют жилые комплексы Slava, «Селигер Сити», «Фестиваль Парк 2», Sezar City и Amber City. За ними числится одна восьмая всего предложения в САО – 800+ квартир и апартаментов.

Московская область практически не уступает столице по удельному весу номинантов Urban в структуре экспозиции: 13,1% vs 13,4%. Самыми высокими показателями среди подмосковных муниципалитетов выделяются Котельники, в том числе новостройка «Дюна». Престижный Одинцовский округ выставил на соискание наград пять проектов. Среди них отдельного упоминания заслуживает малоэтажный жилой массив «Равновесие» с 1,2 тыс. свободных квартир и апартаментов. Если к нему приплюсовать фонды жилых комплексов «Одинбург», «Резиденции Сколково», «Одинцовские кварталы», «Союзный», то получится величина, равная 41,4% от нынешнего объема экспозиции в границах округа. 

В свою очередь, ЖК «Идеал» обеспечивает 21,3% нового жилья в Балашихе, ЖК «Публицист» и ЖК «7 небо» – 18,1% в Пушкинском ГО, ЖК Riga Hills и ЖК Level Лесной – 16,0% в Красногорске. Перечень продолжают такие масштабные проекты, как «Бригантина» (ГО Долгопрудный), Liberty (ГО Люберцы), Белый Grad (ГО Мытищи), Evo (ГО Реутов), «1-й Химкинский» (ГО Химки) и «Мартемьяново Клаб» (Наро-Фоминский ГО). Между этими адресами распределены 1,1 тыс. квартир и апартаментов.

«Традиционно с началом заявочной компании Urban высокую активность проявляют девелоперы, работающие в элит- и премиум-классе. И премия-2024 не стала исключением в этом плане. Но важно обратить внимание, что комплексы из сегментов «комфорт» и «бизнес», несмотря на ряд болезненных вызовов, продолжают держать марку и не собираются отказываться от борьбы за победу. Качество их продукта не падает, а потеря значительной части аудитории (после ужесточения условий по ипотеке) не сказалась на их амбициях», – указывает Ольга Хасанова, руководитель премии Urban. 

НОМИНАНТЫ ПРЕМИИ URBAN 


 

В недавнем опросе, проведенном в тг-канале «Смирнов Недвижимость», премия URBAN была единогласно признана знаковым событием в области недвижимости. Вопрос опроса звучал так: «Какую премию в области недвижимости вы знаете и понимаете как знак качества?». Абсолютное большинство (1191 голос) выбрали именно URBAN, оставив другие события рынка далеко позади.

Ольга Хасанова, CEO и учредитель проектов URBAN, прокомментировала результаты опроса:
"Особенно значимо, что голосовало непрофессиональное сообщество, что делает выбор ещё более ценным для нас. Премия URBAN — это не просто событие, а знак качества, с которым ассоциируется надежность и высокий уровень проектов".

Уже 21 ноября будут отмечены лучшие проекты, отвечающие самым высоким стандартам в рамках Федеральной премии URBAN.

КУПИТЬ БИЛЕТ НА ПРЕМИЮ

Ежегодно в премии URBAN обновляется состав жюри, он формируется таким образом, чтобы подключить к работе экспертов из самых разных областей. Это не только девелоперы, но и представители госструктур, лидеры мнений и игроки рынков, смежных с рынком недвижимости.

Мы спросили экспертов из разных комитетов жюри прошлого года о том, как проходила их работа с участниками Московской премии URBAN. 

«Нас очень порадовала гибкость премии. Ориентируясь на номинантов, URBAN придумывает новые номинации, когда видит, что проект в чем-то уникален. Мы стали тем самым ярким примером в прошлом году: мы получили премию как создатели нового формата жилья – артаменты – жизнь через искусство. URBAN нам вручил эту премию и мы бесконечно счастливы, это дорогого стоит, это реально уникальный случай на рынке недвижимости» – Юнна Эрвиц, Управляющий партнер D'oro Mille.

«Уникальность премии в ее истории, в ее узнаваемости. На самом деле, в рамках этого процесса есть возможность оценить проекты по широкому набору показателей, которые в конечном итоге формируют комплексность развития, качество, современность, безопасность городской среды» – Анатолий Азизов, Управляющий директор ДОМ.РФ.

Уже совсем скоро станут известны имена экспертов, которые оценят и посетят объекты новой Московской премии. Это лидеры строительной отрасли, которые готовы делиться своим опытом и которые также стремятся к повышению стандартов в сфере возведения жилой недвижимости. Подать заявку на участие можно на сайте.

Первая в России сертификация потребительских качеств новостроек Urban Grade и консалтинговая компания “Бест-Новострой” выяснили, что 86% потенциальных покупателей отказались бы от приобретения квартиры в жилом комплексе, если цена, по их мнению, не соответствует заявленному классу. 

В ходе опроса потенциальных покупателей новостроек выяснилось, что почти 60% людей обращают внимание на обозначенный застройщиком класс проекта. Остальные 42% опрошенных обращают внимание при выборе проекта только на стоимость, локацию и площадь квартиры в ЖК, тогда как другие характеристики их не интересуют. 

Для 71% респондентов важно соответствие заявленного класса жилья и его качественных характеристик, для них класс недвижимости —  это всегда определенный набор того, что обязательно должно быть в проекте этого уровня, кроме удачной локации. Почти треть потенциальных покупателей (29%) не задумываются об этом соотвествии, поскольку благоустройство, интерьеры, сервисы и инфраструктура в жилом комплексе не определяют их выбор. Единственное, что имеет значение для них, — это цена, местоположение и площадь квартиры. 

Также в ходе опроса выяснилось, что 86% покупателей откажутся от  приобретения квартиры, если по их мнению, цена квартиры не отвечает заявленному классу жилья, как определенному набору характеристик. И только 14% готовы купить квартиру в любом доме, если их устраивает его местоположение и цена. 

“Для современного покупателя важны не только самые базовые характеристики жилья, как это было раньше, — цена, локация и площадь квартиры, но и множество других параметров комфортной жизни: инфраструктура соответствующего уровня, общественные пространства, архитектура, благоустройство, паркинг и кладовые, планировочные решения, отделка, инженерные системы и техническое оснащение. Причем, по нашим наблюдениям, чем дороже приобретаемое жилье, тем большее значение имеет его класс для покупателя. Однако пока классы жилья и их разрозненные определения среди застройщиков и экспертов рынка скорее путают потребителей, нежели помогают разобраться в особенностях новостроек. Людям приходиться самостоятельно разбираться в сложных нюансах девелоперского проекта, ошибаться и делать порой неверный для себя выбор. Рынку однозначно нужна единая и понятная классификация новостроек по потребительским качествам, которая значительно облегчит процесс покупки жилья”, — отметила Ирина Доброхотова, основатель компании «Бест-Новострой» и IT-платформы bnMAP. 

“Несмотря на то, что большинство покупателей при выборе жилья ориентируются на класс проекта как определенный набор ожидаемых потребительских качеств, единого понимания обязательных атрибутов каждого класса в России до сих пор нет. Люди нуждаются в такой системе координат, как звезды у гостиниц или ресторанов, чтобы принимать взвешенное решение. Однако в реальности девелоперы зачастую используют разделение на классы больше, как маркетинговый ход, чтобы повысить стоимость своего предложения, нежели как способ обозначить в действительности качественные характеристики проекта. Задача Urban Grade — это создание универсального гида по классам жилья, который позволит потребителям объективно и легко оценить ключевые параметры предлагаемого им  продукта”, —  отмечает  Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban.

Аналитики премии Urban изучили особенности спроса в разных сегментах московского рынка недвижимости. Исследование охватило первичные сделки, зарегистрированные в 2023 – начале 2024 гг. Для каждого класса были установлены средние значения по метражу и бюджету реализованных лотов, приоритетные локации и степень востребованности отделки.

«Несмотря на довольно серьезную трансформацию, которую переживает столичный рынок недвижимости, его основой по-прежнему остается масс-маркет. Даже без учета ТиНАО он обеспечивает стройиндустрии больше половины всех продаж. Среднестатистический покупатель в «старой» Москве тратит на недвижимость комфорт-класса 11,86 млн рублей. При этом в 42,3% случаев сумма ограничивается 10 млн рублей. В структуре сделок преобладают объекты с отделкой от застройщика (полной или предчистовой). Этот вариант выбирают 84,7% аудитории», - комментирует Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban.

Метраж продолжает идти вниз: если в 2022 г. средняя площадь по сегменту составляла 44,8 кв. м, то в 2023-2024 г. индикатор опустился до 41,0 кв. м (минус 8,5%). Почти две трети всех приобретенных лотов в московском масс-маркете – это студии (26,6%) и «однушки» (36,6%). Представительство двухкомнатных квартир и апартаментов исчисляется 26,9%, трехкомнатных – 9,0%, а многокомнатных не дотягивает и до 1,0%.

Географически спрос на жилье комфорт-класса (вслед за предложением) окончательно сместился к периферийным локациям, расположенным по обе стороны от МКАД. Первое место удерживает Очаково-Матвеевское с долей 8,8%, ему немного уступают в популярности Молжаниновский район (8,3%) и Люблино (7,9%). Также в топ-5 вошли Солнцево (6,0%) и Западное Дегунино (5,8%).

Троицкий и Новомосковский административные округа генерируют свыше четверти всех сделок в Москве. На этих обширных территориях выделяются три «пятна» спроса: Коммунарка с прилегающими локациями (27,6%), сектор, очерченный Калужским, Киевским, Филатовским шоссе и МКАД (18,2%) и зона по обоим берегам Десны (8,2%). Ценовая дистанция между проектами в ТиНАО и на окраинах «старой» Москвы уже невелика – в среднем 1,34 млн рублей. Каждый второй из купленных здесь лотов имеет бюджет до 10 млн рублей. Около 15% всех новомосковских квартир и апартаментов стоят дешевле 7 млн рублей.

Примечательно, что средний размер жилья, которое продается в Новой Москве, ощутимо больше (45,8 кв. м), чем у лотов комфорт-класса в «старых» округах. Местная аудитория реже выбирает студии (доля 17,7%) и однокомнатные объекты (31,3%), делая упор на квартирах с двумя-четырьмя спальнями (51,0%). Юниты с отделкой – базовый продукт для ТиНАО (70,7%) спроса, но его удельный вес в структуре продаж ниже, чем в «старомосковском» масс-маркете.

Если комфорт-класс дает основный приток клиентов, то бизнес-класс служит наиболее мощным источником выручки – 650+ млрд рублей в одном только 2023 г. Следует отметить, что треть всех покупателей (32,1%) смогли уложиться в бюджет 15 млн рублей, больше половины (56,2%) – 20 млн рублей. Средний чек равен 20,72 млн рублей. Спрос в сегменте преимущественно ориентирован на лоты без отделки (59,8% от общего количества реализованных квартир и апартаментов). 

Конфигурация сделок по типам планировки выглядит практически симметричной. Студии занимают в структуре продаж столько же места (18,5%), сколько трехкомнатные и многокомнатные лоты. Между одно- и двухкомнатными объектами тоже поддерживается паритет (примерно по 31,5%). Средние габариты недвижимости, проданной в новостройках бизнес-класса, – 52,5 кв. м. 

Степень концентрации спроса в бизнес-классе идентична той, что наблюдается в масс-маркете: те же 36,8% реализованных юнитов распределены по пяти локациям. Внутри этой пятерки лидируют районы «ближнего юга» – Даниловский (13,2%) и Южнопортовый (8,8%). На северо-западе первенство принадлежит району Покровское-Стрешнево (5,9%), на западе – Раменкам (4,7%), на юго-востоке – Лефортово (4,2%).

Средний размер прайса в премиум-классе в 2023-2024 гг. увеличился по сравнению с 2022-м на 13,4% – до 52,31 млн рублей. Две трети (66,8%) всех сделок в рамках сегмента связаны с объектами, ценник которых не превышает 50 млн рублей. 28,6% спроса направлено на недвижимость с чеком до 30 млн рублей. Доля квартир и апартаментов без отделки приблизительно такая же, как и в бизнес-классе – 57,9%. В премиальных новостройках неплохо расходятся лоты с тремя спальнями и более. Они образуют без малого 30% в статистике продаж. И это отражается на среднем метражном показателе, который балансирует на отметке в 78,8 кв. м. Представительство студий на порядок меньше – 3,2%. Половину всей кассы делают одно- и двухкомнатные объекты, хотя в общей массе ДДУ их вес куда больше – 68,0%.

Больше всего премиальных-лотов продается в районах, непосредственно граничащих с центром Москвы – Беговом (6,6%), Дорогомилово (7,7%), Марьиной Роще (15,7%) и Хорошево-Мневниках (29,9%). Из центральных локаций наилучший результаты демонстрирует Пресненский район, доля которого поднялась до 12,2%.

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

Эксперты премии Urban проанализировали, какой тип недвижимости обеспечил московским застройщикам наибольший объем денежных поступлений в 2023 году. Выяснилось, что самым стабильным источником выручки служат квартиры с двумя спальнями. За счет их реализации формируется 30-40% корпоративной кассы, в отдельных случаях – до 45%. При этом финансовое благополучие сразу четырех топовых девелоперов (ГК «ПИК», Группа «ЛСР», Группа «Аквилон», AFI Development) больше чем наполовину поддерживается продажами малогабаритного жилья – студий и «однушек».

Исследование охватывает статистику по 25 ведущим компаниям на московском рынке недвижимости. Не учитывались квартиры элит-класса (по причине распространенности среди них нестандартных и уникальных планировок), а также апартаменты.

Если рассматривать абсолютные показатели, то почти во всех планировочных категориях по выручке лидирует ГК «ПИК». Она заработала на студиях 53,81 млрд рублей, на однокомнатных квартирах – 114,6 млрд рублей, на двухкомнатных – 112,44 млрд рублей, на трехкомнатных – 42,38 млрд рублей. Единственное исключение – юниты с четырьмя и более комнатами. Самым успешным продавцом подобной недвижимости выступает ГК «А101» (10,53 млрд рублей). Она же занимает второе место в зачете трехспальных квартир (32,47 млрд рублей). В свою очередь, «Донстрой» отметился высокими сборами в категории одно- и двухкомнатных лотов – 37,48 и 58,33 млрд рублей соответственно. Что касается студий, то более 10 млрд рублей на этом продукте выручили всего четыре структуры. Помимо ГК «ПИК», это Группа «ЛСР» (16,53 млрд рублей), ГК «А101» (14,16 млрд рублей) и Группа «Самолет» (11,99 млрд рублей).

Аномальными показателями выделяется Aeon Development. Четыре пятых ее корпоративной кассы складываются из средств, полученных от реализации трехкомнатных и многокомнатных лотов (в равной пропорции), а совокупная доля студий и «однушек» не дотягивает и до 0,5%. Наиболее сбалансированная структура выручки наблюдается у ГК «Основа», ГК «А101», Level Group и MR Group.

Согласно данным Urban, в финансовой статистике большинства крупных застройщиков удельный вес студий не превышает 7%. У пяти компаний (Asterus, «Самолет», «Основа», «А101» и «Гранель») эта пропорция варьируется в пределах 9-11,5%. Более высокие значения характерны для «Стройкома» (15,8%), ГК «ПИК» (16,6%), Группы «ЛСР» (22,1%), Группы «Аквилон» (23,6%). Стратегическую важность студии представляют для AFI Development. Им корпорация обязана третьей частью своей выручки (это больше, чем поступило от реализации любых других типов жилья).

Доля однокомнатных квартир, как правило, составляет 15-35%. За границами этого коридора оказались пять застройщиков: ниже – «Инград» (6,6%), «Гранель» (11,6%) и Tekta Group (12,1%), чуть выше – «РГ-Девелопмент» (35,2%) и Группа «Аквилон» (35,3%). Главной опорой для строительного бизнеса по-прежнему остаются лоты с двумя спальнями. С ними связано порядка 30-40% всей денежной массы. Сильнее всего на реализацию юнитов с двуспальной планировкой ориентированы такие структуры, как «Донстрой» (45,9%), Asterus (45,3%) и концерн «Крост» (43,7%).

Применительно к трехкомнатным квартирам нормой может считаться 13-26%. В то же время на рынке присутствуют восемь девелоперов из первого эшелона с показателем в 32-39%. Это по преимуществу компании, работающие в сегментах «премиум» и «бизнес» (Aeon Development, Sminex-Интеко, Tekta Group, «Абсолют Недвижимость», ГК «Пионер, «Инград», «Кортрос»), плюс ГК «Гранель». Продажи многокомнатных объектов играют существенную роль лишь для некоторых участников столичной стройиндустрии. За 20% их вес выходит у Sminex-Интеко, Tekta Group, «Инграда» и упомянутой Aeon Development. У ГК «Пионер» он равен 16,3%. Результаты еще четырех компаний (Группа «Эталон», ГК «Основа», Level Group, «Кортрос») заключены в диапазоне 10-11,5%. У всех прочих продавцов жилья квартиры с четырьмя и более комнатами не покрывают даже одной десятой в общем объеме кассы.

«Финансовая подпитка большинства топовых застройщиков происходит благодаря двух- и трехкомнатным квартирам. Но в структуре выручки ГК «ПИК», Группы «Аквилон», Группы «ЛСР» и AFI Development больше половины средств – это деньги, выплаченные покупателями студий и однокомнатных квартир, – акцентирует внимание учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban Ольга Хасанова. – Перечисленным компаниям удалось в условиях непростой экономической ситуации мобилизовать сравнительно бюджетную часть потребительской аудитории и добиться эффективного взаимодействия с ней. Тем самым, своевременная ставка на максимальное насыщение экспозиции малогабаритным предложением полностью себя оправдала».

Ценовые реалии на столичном рынке эксклюзивного жилья кардинально изменились за последние пять лет. Согласно данным, собранным аналитиками Urban, на протяжении января (фактически за три недели) 2024 года было распродано 16 квартир и апартаментов с чеком от 200 млн рублей. В сезоне-2019 стройиндустрии не хватило и 11 месяцев, чтобы выйти на этот показатель: 16-ю сделку зарегистрировали только в декабре. С тех пор в статистике продаж появились десятизначные ценники, а в категории 200+ млн счет реализованным лотам пошел на сотни.

Уже в первых числах 2024 года был оформлен договор о продаже семикомнатной квартиры (836,5 кв. м) на 18-м этаже ЖК «Бадаевский». В ее прайс-листе прописана сумма в 913,64 млн рублей1. На следующий день с витрины комплекса SkyView ушли апартаменты (384,01 кв. м) стоимостью 361,21 млн рублей. Это самые дорогие лоты, реализованных на старте сезона. Всего за январь из фондов элитных и премиальных новостроек выбыло 16 юнитов, бюджет которых превышает 200 млн рублей. Подобными сделками отметились девять адресов – пять в Центральном административном округе (АК SkyView, ЖК Turgenev, ЖК Luzhniki Collection, ЖК Le Dome, ЖК Luce), три в Западном (ЖК «Бадаевский», ЖК Woods, ЖК «Вишневый сад») и один в Северо-Западном (ЖК Sydney Prime). 

Чтобы получить правильное представление о масштабах покупательской активности в этой части рынка, нужно опираться на более широкий временной контекст. Так, сравнительно недавно, в 2019 г., московские девелоперы продали 21 лот с ценником от 200 млн рублей (15 в январе-ноябре и еще 6 в декабре). В сезоне-2020 показатель вырос до 50 сделок. Иными словами, за три январские недели 2024-го была выполнена треть годовой «нормы» 2020-го. Следует учитывать, что начало года – традиционно низкий сезон для рынка сверхдорогой недвижимости. Но результат в 16 ДДУ все равно ощутимо выше среднемесячных значений даже весьма продуктивного 2021 г. (12-13 ДДУ). В целом с 2019 г. произошел десятикратный рост сделок с участием эксклюзивного жилья. За четыре сезона экзотика превратилась в норму.

«Похожая ситуация характерна, скажем, для футбольных трансферов, – приводит аналогию Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban. – В середине 2010-х трата 100+ млн евро на одного игрока считалась немыслимой, а сейчас – вполне приемлемой при определенных условиях. Это произошло потому, что на рынке появились люди, способные заплатить соответствующую сумму. Точно так же есть люди, готовые заплатить сотни миллионов рублей за уникальный объект недвижимости в статусной локации. Для них непринципиально, будет ли квадратный метр стоить 1,5 или 2,5 млн рублей. Главное для индустрии, чтобы покупатели, располагающие такими ресурсами, физически оставались на рынке и сохраняли интерес к «трофейным» покупкам».

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

1 Если сузить выборку до лотов, представленных в открытой продаже, то упомянутая квартира войдет в топ-5 самых дорогих объектов недвижимости, реализованных по схеме с ДДУ за последние пять лет.

Эксперты премии Urban провели мониторинг того, насколько успешными выдались сезоны 2021-2023 для проектов-победителей. Наиболее показательна в этом плане статистика по продажам недвижимости элит-класса. В указанном сегменте удельный вес лауреатов премии достигает максимальных значений, что дает возможность для выявления объективных закономерностей и надежных обобщений. Согласно подсчетам аналитиков, в среднем за последние три года фонды элитных новостроек были распроданы на одну четверть (24,8%). Но у комплексов, которых жюри Urban признало лучшими в своих номинациях, этот показатель более чем в полтора раза выше – 38,4%.

Есть несколько способов, позволяющих определить рыночную успешность девелоперского проекта. Один из них опирается на такой параметр, как темпы реализации. Это доля распроданных за определенный период лотов от общего объема фонда. Так, проекты, которые в 2021 г. были представлены на рынке высокобюджетного жилья, совокупно включали 1245 квартир и апартаментов. На протяжении того сезона покупатели разобрали 225 юнитов, что дает среднюю пропорцию в 18,1%. Неблагополучный 2022-й принес резкое падение результативности – до 8,6%, но в 2023-м показатель вновь начал подниматься и достиг отметки в 10,9%. Всего за 2021-2023 гг. в экспозиции побывало 38 жилых комплексов элит-класса. В общей сложности они насчитывали 2,3 тыс. юнитов, из которых 567 (то есть 24,8%) удалось реализовать по договорам долевого участия. Следует уточнить, что третья часть всех сделок относится к проектам, имеющим статус лауреата Urban. По динамике продаж эта категория новостроек стабильно опережает конкурентов. В 2021 г. их квартиры и апартаменты расходились в 1,6 раза быстрее, в 2022-м – в 1,2 раза, в 2023-м – в 1,4 раза. В целом за три сезона девелоперы элитных комплексов, отмеченных наградами, реализовали 38,4% всей имевшейся по этим адресам недвижимости. Соответствующая пропорция у других проектов значительно ниже – в среднем 21,5%.

Апарт-комплекс «Большая Дмитровка IX», объединяющий три особняка рядом с МХТ имени Чехова, провел на рынке шесть лет. 75,0% продаж пришлись на вторую половину этого периода. К моменту ввода в эксплуатацию здесь практически не осталось свободных юнитов – незаурядное достижение для эксклюзивного проекта. К 100-процентной реализации близок и клубный дом «Абрикосов» в Потаповском переулке, недавно тоже получивший РВЭ. С 2021-го по 2023-й гг. по этому адресу выбыло 16 квартир – без малого две трети от общего количества. На недвижимость в ЖК «Обыденский №1» за восемь месяцев состоятельные покупатели потратили 3,5 млрд рублей. Такова суммарная стоимость 10 квартир. В этом доме, расположенном прямо у храма Христа Спасителя, свободны еще 16 юнитов. Чтобы выйти на аналогичную пропорцию (38%), жилому комплексу «Чистые пруды» потребовалось втрое больше времени – два полноценных сезона. Динамика продаж в проектах «Ильинка 3/8» и «Лаврушинский» ненамного, но все же превосходит средние значения по сегменту. Вместе они принесли своему девелоперу – компании Sminex – 15,9 млрд рублей. За этой суммой стоят 62 реализованных лота (19 на Ильинке и 43 в Лаврушинском). Единственный адрес, который выбивается из общего ряда, – ЖК «Камергер», где первая сделка была оформлена только в конце ноября 2023 г. По сути, полноценная премьера у него впереди. Ожидается, что «Камергер» заменит в структуре Engeo Development сошедший со сцены АК «Большая Дмитровка IX».

«Тот факт, что обладатели наград Urban фигурируют среди лидеров по темпам продаж в элит-классе, не случаен. Как не случайны их победы на премии, – уверена Ольга Хасанова, учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban. – В обеих ситуациях успех обусловлен исключительными, подчас уникальными потребительскими характеристиками проекта и его локацией (пять из семи лауреатов, упомянутых в исследовании, базируются на расстоянии короткой прогулки до Кремля). Нам приятно отметить, что люди, готовые потратить на жилье сотни миллионов или даже миллиарды рублей, ориентируются на рекомендации наших экспертов».

Столичному элит-классу наконец удалось преодолеть последствия февральского шока 2022 г. Это можно считать одним из главных итогов прошлого сезона. Показатели продаж поднялись в полтора раза. Реанимационные мероприятия, проводимые застройщиками, дали требуемый эффект. Открытие ряда новых адресов перезапустило маховик спроса на докризисном уровне. В числе главных бенефициаров этого процесса оказались Sminex-Интеко, «Донстрой» и Engeo Development. По данным Urban, три перечисленные компании заработали около 30 млрд рублей.

Статистика, собранная экспертами премии Urban Awards, дает основания утверждать, что рынок высокобюджетного жилья вышел из депрессии, которая длилась на протяжении почти полутора лет – с апреля 2022-го по август 2023-го. За этот период не было ни одного месяца, когда количество реализованных объектов элит-класса достигало хотя бы 20 единиц. Лишь дважды – в сентябре 2022-го и в мае 2023-го – регистрировалось 15+ сделок. В 9 случаях из 17 было продано менее 10 квартир и апартаментов. Только в конце сезона-2023 обороты стройиндустрии вновь стали измеряться несколькими десятками лотов. Так, в сентябре фонд элитной недвижимости сократился на 50 единиц, в ноябре – на 42, в декабре – на 32.

Локомотивом спроса выступили именно квартиры. Количество сделок с их участием по итогам года выросло в 2,4 раза – до 163 ДДУ. Наибольшей популярностью пользовались проекты-дебютанты – ЖК «Дом XXII» (38 продаж) у Новодевичьего монастыря и расположенный неподалеку от него ЖК «Хамовники XII» (18 продаж). Весьма продуктивно сезон прошел и для ряда других новостроек – ЖК «Лаврушинский» (14 продаж), ЖК High Garden (12 продаж), ЖК Nicole (11 продаж), ЖК Turgenev (10 продаж).

А вот интерес к элитным апартаментам упал еще сильнее по сравнению с сезоном-2022. В этой категории состоялось всего 45 сделок – 68% от прошлогоднего результата. Почти половина всех реализованных лотов (21 ДДУ) связана с комплексом «Большая Дмитровка IX». Второе место занимает АК «Ильинка 3/8» (9 ДДУ), третье – АК «Саввинская 27» (8 ДДУ).

В целом на рынке сверх дорогого жилья выделяются три очага потребительской активности – Хамовники, где был куплен каждый второй объект (97 лотов), Тверской район (45 лотов) и Якиманка (22 лота). Суммарная доля прочих центральных локаций в структуре спроса ограничивается 21%.

Больше остальных в реализации элитного жилья преуспели Sminex-Интеко (39 сделок на сумму 11,3 млрд рублей), «Донстрой» (38 сделок на сумму 11,4 млрд рублей) и Engeo Development (21 сделка на сумму 6,8 млрд рублей). От 10 реализованных лотов на свой счет записали также Coldy, MR Group, Level Group, Palladio Group и «Неострой». В общей сложности продажами эксклюзивных квартир и апартаментов по договорам долевого участия в 2023 г. отметились 18 девелоперских компаний.

«Кризисные события 2022 года оказали двоякий эффект на рынок элит-класса. С одной стороны, он потерял значительную часть аудитории: немало состоятельных граждан уехали из страны, а другие были настолько испуганы, что думали о том, как более-менее выгодно продать имевшуюся у них недвижимость, а не покупать новую. Но с другой стороны, после фактического разрыва контактов с Европой и США у Москвы остался, по сути, один серьезный конкурент – Дубай, поскольку статус тайской или турецкой недвижимости выглядит сомнительным. То есть потенциальный спрос количественно уменьшился, но зато стал куда более концентрированным. Если до осени 2023 года определяющим был первый фактор, то в дальнейшем возросло влияние второго. При этом девелоперы приложили огромные усилия, чтобы создать как можно больше дополнительных точек для притяжения спроса. Состав элитного предложения кардинально обновился, вызвав всплеск потребительского интереса. И мы видим, что без малого половину (46%) всех сделок обеспечили именно премьерные проекты», – объясняет учредитель и генеральный директор первой сертификации по оценке потребительских качеств новостроек Urban Grade и главной премии в области недвижимости Urban Ольга Хасанова.

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.

Эксперты Urban провели мониторинг недвижимости бизнес-класса в 20 региональных центрах РФ. В среднем этот продукт стоит от 180 до 220 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальные значения ожидаемо демонстрирует казанский рынок. При этом в нижней части рейтинга разместились Уфа, Тула и Красноярск.

К началу 2024 г. внутри МКАД есть всего два адреса, где продается недвижимость с прайсом до 200 тыс. рублей за квадратный метр – ЖК «Большая Академическая 85» и АК Clementine. В обоих случаях речь идет об апартаментах комфорт-класса. Между тем, по региональным меркам это средний показатель для проектов бизнес-класса или претендующих на принадлежность к нему. Близкие по величине расценки наблюдаются в Новосибирске, Калининграде, Ростове-на-Дону, Перми, Рязани, Иркутске. В шести городах – Челябинске, Астрахани, Южно-Сахалинске, Уфе, Туле и Красноярске – планка опускается еще ниже, до уровня в 170-190 тыс. рублей за квадратный метр.

В верхней половине рейтинга образовалась компактная группа, состоящая из Самары, Тюмени, Хабаровска и Екатеринбурга. В перечисленных городах застройщики реализуют лоты бизнес-класса по 212-216 тыс. рублей за квадратный метр. На небольшой дистанции от них сложилась четверка лидеров. Приморье, которое традиционно опережает почти все российские регионы по стоимости жилья, выделяется повышенным чеком и в сегменте «бизнес». Местной аудитории следует ориентироваться на ценник в 233,0 тыс. рублей за квадратный метр. Аналогичный показатель зарегистрирован и на краснодарском рынке, где базируется крупнейший в стране проект бизнес-класса – ЖК «Патрики» (2,4 тыс. лотов в продаже на сегодняшний день). На самой вершине находятся мегаполисы с самой высокой долей жилья бизнес-класса среди региональных центров – Нижний Новгород (одна пятая всей экспозиции) и Казань (одна шестая). В первом средний ценовой показатель равен 244,7 тыс. рублей за квадратный метр, во второй – 281,7 тыс. рублей.

Добавим, что на рынках всех городов из топ-4 присутствуют лоты с прайсом 400+ тыс. рублей за квадратный метр, а предложение дороже 300 тыс. рублей за квадратный метр распространено повсеместно. Десятки квартир в рубрике 300+ экспонируются и на ростовской витрине. В единичных экземплярах они обнаружены на рынках Калининграда, Уфы, Перми, Тулы, Тюмени, Самары, Екатеринбурга и Новосибирска.

Вопреки прогнозам о торможении цен на рынке первичной недвижимости и даже некотором их откате, квартиры в абсолютном большинстве столичных новостроек ощутимо подорожали. В каждом втором проекте комфорт-класса и каждом четвертом бизнес-класса прайс квадратного метра за 2023 г. поднялся более чем на 20%. Об этом сообщается в совместном исследовании Urban и bnMAP.pro. Эксперты установили, что в наибольшей степени повышательный тренд затронул такие районы, как Западное Дегунино, Очаково-Матвеевское, Нагатино-Садовники и Раменки.

Столичная экспозиция насчитывает 99 жилых комплексов комфорт-класса и 78 проектов бизнес-класса, которые провели на рынке весь сезон-2023 и по состоянию на обе контрольные точки (9 января и 15 декабря) имели не менее пяти квартир в свободной продаже. При этом не учитывались новостройки с апартаментами. Для всех участников пула, составленного на основе данных bnMAP.pro, эксперты премии Urban определили динамику ценового индикатора.

В минусовой зоне оказалась едва ли десятая часть выборки – 7 комплексов в сегменте «комфорт», и 10 – в сегменте «бизнес». Примерно столько же адресов не отметились сколько-нибудь существенными подвижками в цене квадратного метра. Двусторонние колебания в пределах 3% от январского показателя выявлены по 10 адресам, где продается жилищный масс-маркет, и 9 адресам, которые принадлежат к бизнес-классу.

Заслуживает внимания, что в целом застройщики активнее и смелее шли на повышение чека именно в проектах, ориентированных на массовую аудиторию. При этом только в 14 случаях подорожание квадратного метра ограничивалось 10%. Рост на уровне 10-20% затронул уже 20 новостроек. Далее в рейтинге идет группа из 25 жилых комплексов, где с января по декабрь предложение прибавило в цене от 20% до 30%. И это самый распространенный сценарий в пределах сегмента. Четверть всех проектов комфорт-класса (23 адреса) пережила скачок стоимости более чем в 30%. Рекорд зарегистрирован в зеленоградском жилом массиве «Зеленый Парк». Здесь по причине низкой базы квадратный метр за год вырос в полтора раза (плюс 52,2%). Второе и третье места занимают другие новостройки под брендом ПИК – ЖК «Перовское 2» у ТПУ «Нижегородская» (плюс 45,1%) и ЖК «Открытый парк» на востоке столицы (плюс 41,4%).

На рынке недвижимости бизнес-класса экстремальные значения в 30+ процентов встречаются куда реже. По итогам сезона-2023 известно лишь о шести адресах, где зафиксированы подобные результаты. Первую тройку образуют жилые комплексы Level Академическая на юго-западе (плюс 52,5%), Portland на берегу Москвы-реки в Печатниках (плюс 46,2%) и Moments в Щукино (плюс 39,5%). В 12 новостройках бизнес-класса прибавка исчисляется 20-30%, в 17 квадратный метр успел подорожать на 10-20%. В целом девелоперы, которые работают с этим сегментом жилья, вели себя весьма осторожно и чаще всего старались не выходить за рамки 10-процентного увеличения стоимости.

Примечательно, что тренд на повышение цены квадратного метра сильнее затронул северную половину Москвы. Так, в 9 из 19 проектов комфорт- и бизнес-класса на территории СВАО, этот показатель превышает 20%, а еще в 5 – составляет от 10% до 20%. Для СЗАО характерна практически идентичная пропорция – 11 (7+4) из 15. Среди 24 северных адресов 9 продемонстрировали прирост в 20+ процентов и 7 – в 10-20 процентов. Нужно добавить, что и на юго-востоке недвижимость быстро теряла свою доступность для широких покупательских слоев. Это единственная локация, где больше половины участников экспозиции – 11 из 18 – завершили сезон с 20+ процентами разницы относительно январской планки. К ним примыкают два комплекса, в которых прайс увеличился на 10-20%. Если сменить масштаб с окружного на районный, то самый сильный нагрев жилищного рынка будет ощущаться в Очаково-Матвеевском. За год в семи из восьми местных новостроек цена квадратного метра стала больше на 20 с лишним процентов. В Нагатино-Садовниках этого результата достигли все четыре проекта из четырех. В Западном Дегунино семь из восьми комплексов вышли на отметку, по крайней мере, в 10% роста, в Раменках – пять из семи.

«Приведенная статистика по комфорт-классу во многом обусловлена побочным эффектом от программы льготного ипотечного кредитования,– уверена генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова. – Фактически эту льготу массовый потребитель оплатил из своего же кармана. Он разменял – и не слишком выгодно – более низкую ставку на резкое удлинение срока выплат и существенное повышение ценника. В то же время, и банки, и застройщики получили возможность компенсировать издержки. В бизнес-классе влияние ипотечной поддержки меньше, и, соответственно, она слабее сказалась на ценах. Впрочем, игрокам из этого сегмента тяжелее бороться с подорожанием материалов, оборудования и прочих ресурсов, что также сказывается на конечной стоимости продукта».

Эксперты премии Urban совместно с коллегами из bnMAP.pro изучили, как на протяжении сезона-2023 изменилась расстановка сил в Московском регионе. 5 ведущих игроков контролируют бОльший объем предложения, чем 255 остальных компаний. При этом четыре из пяти членов лидерской группы ощутимо увеличили свой удельный вес на рынке. Единственное исключение – ГК «ПИК», которая несколько потеряла в представительстве и теперь близка к тому, чтобы лишиться чемпионского статуса.

Застройщик номер два («Самолет») купил застройщика номер четыре (МИЦ), чтобы стать застройщиком номер один. Эта сделка стала едва ли не главным событием 2023 г. для рынка недвижимости в Московском регионе. Ее последствия еще не проявились в полной мере, но все идет к тому, что ГК «Самолет» добьется первенства. Дистанция между ней и ГК «ПИК» сократилась до минимальных значений. За год представительство «Самолета» в общей структуре предложения выросло на 1,4 процентного пункта (до 15,6%), а доля главного конкурента уменьшилась на 1,3 процентного пункта (до 16,5%). С января по декабрь флотилия Группы «Самолет» пополнилась в общей сложности 124 корпусами, у ПИКа состоялось 69 премьер. То есть на каждый новый ПИКовский корпус «Самолет» выставлял два своих.

Наибольшего прогресса в верхней части рейтинга достигла ГК «А101». К финалу сезона под ее брендом экспонировались 10,8% всех лотов в Московском регионе. Это на 3,0 процентного пункта больше, чем в январе. Девелопер расширил корпоративную экспозицию на 75 корпусов и открыл три новых площадки – ЖК «Родные кварталы» за аэропортом «Внуково» (НАО), ЖК «Деснаречье» на Калужском шоссе (НАО), ЖК «Дом на Зорге» (район Сокол, САО).

Петербургская ЛСР почти вдвое нарастила объем предложения в столице и Подмосковье – до 4,5 тыс. лотов (4,2% от валового объема). Это позволило ей подняться в рейтинге поставщиков жилья с восьмой строчки на четвертую. Столь активная экспансия привела к тому, что именно Московский регион стал для ЛСР основным. Сопоставимым весом (4,1%) обладает и пул проектов ГК «ФСК»1. Ее показатель в течение сезона поднялся на 0,3 процентных пункта. Столько же прибавила и MR Group, на счету которой 28 новых корпусов и четыре премьеры (один комплекс бизнес-класса Jois и три элитных новостройки – Forum, Nicole и Luce).

Отдельно нужно остановиться на выдающемся успехе Level Group, которая прорвалась в региональный топ-10 девелоперов по объему предложения (плюс одиннадцать позиций за сезон). Она открыла продажи в ЖК Level Нижегородская, в третьей очереди ЖК Level Мичуринский и 10-ти корпусах, относящихся к действующим проектам. Кроме того, к выходу готовится ЖК Level Звенигородская. В первую десятку после долгого перерыва вернулась и ГК «Кортрос», преодолевшая подъем сразу на семь ступеней. Это произошло благодаря запуску ЖК Tate в Марьиной Роще и второй очереди подмосковного ЖК «Равновесие».

ГК «Основа» и 3-Red в целом сохранили объемы экспозиции на прежнем уровне и немного продвинулись в рейтинге (на одну и две строчки соответственно). В то же время ряд крупных компаний уменьшили вывод жилья на витрину. Так, «Главстрой» потерял в весе 1,2 процентных пункта, «Донстрой» –0,9%, «Инвесттраст» – 0,5%, ГК «Гранель» – 0,4%, «Инград» – 0,2%.

«Самый увлекательный сюжет 2023 года – это, конечно, соперничество Группы «Самолет» и ГК «ПИК» за девелоперскую «корону». И по всей видимости, она рано или поздно достанется «Самолету». Но куда большее значения для рынка имеет консолидация продукта в руках нескольких структур. Пять застройщиков-лидеров взяли под контроль 51,2% наличного предложения. Эта ситуация несет в себе немалые риски и для потребительского сообщества, и для самой стройиндустрии. Нужно добавить, что десять компаний, занимающих в рейтинге места с 6-го по 15-е суммарно генерируют 14,6% жилья. А все прочие 245 девелоперских структур, работающих в Московском регионе, – 34,2%», – резюмировала генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова.

1 Статистика по ГК «ФСК» приведена с учетом проектов от застройщика «ДСК-1» и ЖК «Заречный квартал», который реализуется совместно с Ikon Development.

31 декабря наступает не только конец года, но и конец срока, отведенного на строительство почти 90 корпусов в московских новостройках. Если все застройщики проявят щепетильность и в точности выполнят взятые обязательства, жилищный фонд пополнится 1,3 млн кв. м готовой недвижимости. Эта оценка содержится в исследовании Urban.

Столичная экспозиция состоит из 952 корпусов на различной стадии строительства и 399 уже сданных в эксплуатацию. 30-31 декабря 87 зданий (42 адреса) должны из первой категории перейти во вторую. Суммарная площадь лотов, которые содержатся в них, достигает 1,33 млн кв. м. Следует уточнить, что 67 корпусов укомплектованы классическими квартирами (1,01 млн кв. м), 20 – апартаментами (0,25 млн кв. м) и еще 1 отличается смешанным контентом (0,06 млн кв. м).

Самое большое расширение фонда сданной недвижимости ожидается в Юго-Западном административном округе: пять корпусов ЖК «Южные сады», четыре корпуса AFI Park Воронцовский, три корпуса ЖК «Архитектор», по два корпуса ЖК Lunar и ЖК Eniteo. В общей сложности они включают 267,2 тыс. кв. м жилья (одна пятая всей выборки). По 9-11 сданных корпусов анонсировано в СЗАО (186,7 тыс. кв. м), САО (171,6 тыс. кв. м), ВАО (155,6 тыс. кв. м), ЦАО (105,8 тыс. кв. м) и Новой Москве (103,7 тыс. кв. м). В трех округах завершатся работы на 6-7 площадках. Это ЗАО (132,5 тыс. кв. м), СВАО (117,6 тыс. кв. м) и ЮАО (85,2 тыс. кв. м).

Среди новостроек из «новогоднего» пула больше всего объектов бизнес-класса – 38 корпусов с 644,4 тыс. кв. м недвижимости. Масс-маркет представлен 36 корпусами, которые вмещают 11,5 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 525,2 тыс. кв. м. К вводу в эксплуатацию готовятся также 10 корпусов премиум-класса (126,6 тыс. кв. м) и 3 корпуса элит-класса (29,5 тыс. кв. м).

Самой напряженной концовка года выдалась у ГК «ФСК», ГК «ПИК» и Level Group. Каждой из перечисленных структур предстоит сдать более 100 тыс. кв. м недвижимости. Крупнейший из корпусов, чей ввод назначен на предновогодние дни – это дом №5 (вторая очередь) в составе ЖК «Тринити». Указанный объект насчитывает 1432 квартиры и 56 апартаментов совокупной площадью 64,7 тыс. кв. м.

Генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова обращает внимание на то, что во многих корпусах, которые в ближайшее время получат РВЭ, остается немало свободных лотов: «В 12 новостройках на витрине экспонируется от 30 до 50 квартир или апартаментов. Кроме того, выявлено 13 корпусов, где этот показатель варьируется от 50 до 100 единиц. Наконец, в 5 случаях речь идет о более чем сотне нераспроданных юнитов. Всего фонд готовой недвижимости вырастет на 2,6 тыс. лотов – до 9,4 тыс. единиц. Это 14,0% от валового объема предложения в Москве. То есть в сегодняшних условиях рынок не может вовремя «переварить» седьмую часть жилья и апартаментов, которые выставлены на продажу. Пропорция пока некритична, но она может служить сигналом для девелоперов о необходимости корректировок в их политике».

Рационалистический тренд, возобладавший в девелопменте несколько лет назад, привел к тому, что некогда обширная адресная сеть крупногабаритного жилья уменьшилась на четверть. Эксперты премии Urban, обработавшие массив данных от bnMAP.pro, выявили 65 новостроек, где доступны квартиры и апартаменты с метражом 200+. Это больше, чем год назад, но все еще далеко от пиковых значений 2019-2020 гг.

По состоянию на декабрь 2018 г. столичная экспозиция включала 368 проектов. И в каждом пятом из них предлагалась недвижимость площадью от 200 кв. м. Максимальных размеров популяция таких новостроек достигла в следующем году. На тот момент квартиры и апартаменты со сверхкрупными габаритами продавались в 81 комплексе (из 383, которые были активны в пределах Москвы). 51 адрес относился к Центральному административному округу, 8 – к Западному, 22 – к прочим локациям. Описанная диспозиция в целом сохраняла свою актуальность и в сезоне-2020. Однако затем последовали серьезные изменения. Интерес девелоперов сместился в сторону более компактных и ликвидных лотов. И к 2020-му новые тенденции в проектировании, заложенные двумя-тремя годами ранее, стали оказывать непосредственное влияние на рынок. Как результат, выборка уменьшилась до шести десятков адресов, из которых две трети находятся в ЦАО.

В 2023-м последовала корректировка. Показатели Центрального и Западного округов фактически вернулись к тем значениям, которые были характерны для сезона-2018. Однако в других частях Москвы застройщики стали гораздо реже предлагать жилье с нестандартными габаритами. Сейчас известно об 11 новостройках на территории САО, СВАО, СЗАО, ЮАО и ЮЗАО, где в продаже представлены лоты площадью свыше 200 кв. м. Это в два раза меньше, чем в 2019-м, и в полтора раза меньше, чем в 2018-м или 2020-м. На сегодняшний день ровно столько же проектов базируются в одном только Западном АО. В центре Москвы насчитывается 43 точки с крупноформатным предложением. Шире всего оно распространено в районах Пресненский (11 адресов), Хамовники (8 адресов), Якиманка (6 адресов) и Тверской (5 адресов).

Согласно подсчетам, выполненным экспертами Urban, в настоящее время московские новостройки содержат порядка 250 лотов площадью 200+ кв. м. Самые большие запасы этого продукта сосредоточены на витринах ЖК «Вишневый сад» (45 единиц), ЖК «Лаврушинский» (28 единиц) и ЖК Lucky (10 единиц). Первый расположен в Раменках, второй – у Третьяковской галереи, третий – в Пресненском районе. Минимальный чек в рамках этой категории составляет 65,92 млн рублей. Он принадлежит пятикомнатному апартаменту (227,30 кв. м) на 20-м этаже АК «ФизтехСити» (северо-восточная окраина столицы). Самая доступная из крупноформатных квартир обнаружена в четвертом корпусе ЖК Foriver (левобережная часть Даниловского района). При габаритах в 204,35 кв. м она стоит 87,83 млн рублей.

«Рост количества проектов с подобным предложением вполне оправдан в сложившихся обстоятельствах», – считает генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова. По ее словам, в стране осталась довольно многочисленная группа состоятельных граждан, заинтересованных в покупке эксклюзивной недвижимости. «Они оказались изолированными от большинства зарубежных рынков, и теперь могут рассчитывать на те варианты, которые для них подготовили московские и сочинские застройщики».

К 15 ноября суммарная площадь жилья квартир и апартаментов в сданных новостройках на московском рынке перевалила за 2,7 млн кв. м. 85% от этого количества приходится на долю «старых» районов. Среди последних лидируют Даниловский и Пресненский. По информации портала bnMAP.pro разрешения на ввод были выданы более чем 40 корпусам на территории этих локаций. Эксперты Urban оценивают их совокупный метраж в 26,5% от общегородского показателя (без учета ТиНАО).

Изучив базу данных bnMAP.pro, аналитики премии Urban выявили в Москве 196 корпусов, введенных в эксплуатацию с января по середину ноября 2023 г. Общая площадь лотов, которые содержатся в этих новостройках, достигает 2,73 млн кв. м. Больше половины всей сданной недвижимости дали три округа – Южный (597,1 тыс. кв. м, доля 21,9%), Северный (427,7 тыс. кв. м, доля 15,7%) и Новомосковский (405,0 тыс. кв. м, доля 14,9% плюс 5,6 тыс. кв. м, или 0,2% в Троицком). Одновременно в пяти локациях (СВАО, ЮВАО, ЦАО, ЗАО и СЗАО) был зафиксирован практически одинаковый результат – около 240 тыс. кв. м, что соответствует 9% от валового показателя. Зеленоградский, Восточный и Юго-Западный округа суммарно занимают в общемосковской статистике лишь 2,8%.

Самую большую прибавку к фонду готового жилья получил Даниловский район. Здесь с начала сезона были введены в эксплуатацию 30 корпусов с квартирами и 1 корпус с апартаментами – в общей сложности 405,0 тыс. кв. м недвижимости бизнес-класса. Из этого пула 8 корпусов относятся к ЖК RiverSky (102,8 тыс. кв. м) и еще 7 – к ЖК «Зиларт» (167,5 тыс. кв. м). Второе место принадлежит Пресненскому району. Застройщики, работающие в этой локации, сдали 12 корпусов (проекты Headliner, Lucky, Capital Towers, The Patricks), включающих 208,9 тыс. кв. м жилой площади. Таким образом два указанных района разделили между собой более четверти (26,5%) от общего массива недвижимости, сданной на территории «старых» округов.

Апарт-комплекс «Легендарный квартал» (пять корпусов) и третий корпус ЖК Ilove обеспечили Останкинскому району результат в 134,1 тыс. кв. м. Тем самым его вклад в статистику ввода по «старой» Москве измеряется 5,8%. К ноябрю отметку в 100 тыс. кв. м преодолели также Хорошево-Мневники (10 корпусов), Лефортово (6 корпусов) и Хорошевский район (4 корпуса).

В Новой Москве закономерно лидирует поселение Сосенское – локация, которая застраивается активнее всех. За последние десять месяцев РВЭ получили 13 местных корпусов с общей площадью квартир в 192,9 тыс. кв. м. В эту группу вошли по четыре корпуса от ЖК «Прокшино» и ЖК «Бунинские луга», три корпуса от ЖК «Скандинавия» и по одному от ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Саларьево парк».

«400+ тыс. кв. м – знаковый результат для отдельно взятого района. Это сопоставимо с показателями целого региона – например, Смоленской, Ивановской или Курской областей. В настоящее время девелопмент Даниловского района переживает свой расцвет. Хотя локация так и не стала «вторым Сити», в ее границах сформировалось настоящее градостроительное ядро, объединяющее жилую застройку, общественно-культурные пространства, спортивную инфраструктуру и несколько деловых кластеров (Павелецкий, Симоновский, «Технопарк», ЗИЛ, цепочка реконструированных фабрик на правобережье). На сегодня это один из главных кандидатов в субцентры Москвы», – уверена генеральный директор премии Urban Ольга Хасанова.