Журнал

“Сталинки”, “хрущевки”, “брежневки” vs современные элит-, бизнес и комфорт-класс

Эксперты первой в России сертификации новостроек Urban Grade сравнили самые популярные советские типы жилых домов с современными классами жилья: “сталинки” — с элитными новостройками, “брежневки”— с бизнес-классом, а “хрущевки” — с массовым сегментом. 

По данным ЦСУ СССР и Росстат, за 1913-1990 годы городской жилищный фонд в СССР увеличился более чем в 16 раз, и по сей день, по разным оценкам, в домах советского периода проживает не менее 80% населения России. При этом в 2019 году темпы строительства новостроек догнали советский уровень бурного домостроения. 

Специалисты Urban Grade сравнили качественные характеристики современных классов новостроек с советской типологией домов. 
 

1. “Сталинки” vs Элитный сегмент  

Сталинские дома, построенные в 1930-1950-х годах для номенклатуры и выдающихся деятелей эпохи, в советские время были аналогом нынешнего элитного жилья. 

Несмотря на монументальную архитектуру сталинских домов, которую нередко копируют и современные новостройки, а также престижные локации, где традиционно располагались такие здания, их квартирография и инженерные системы значительно уступают современным жилым комплексам элит-и премиум-класса. 

В “сталинках” по сравнению с другими советскими сериями домов площади квартир несравнимо больше и достигают баснословных по тем временам 200 кв. м, в некоторых квартирах было несколько спален, просторные кухни более 15 кв. м, кабинет, даже комната для прислуги. Однако инженерия таких домов осталась на уровне советского энергопотребления, совершенно несопоставимого с современным, причем коммунальные системы в “сталинках” сильно изношены, а их замена — затруднительна. 

Современные элитные дома в сравнении со “сталинками” предлагают более комфортные, разнообразные и рассчитанные на современный образ жизни планировочные решения: мастер-спальни с отдельным санузлом и гардеробной, двухуровневые лоты, квартиры с террасами, приватными патио, камином, даже с собственной сауной и бассейном. Что касается инженерии в элитных новостройках, то “умный дом”, многоступенчатая система очистки воды, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, очистка воздуха — это тот минимум, который необходим, чтобы отнести ЖК к элитному сегменту. 
 

Данные Urban Grade
 

2. “Брежневки” vs Бизнес-класс

В отличие от “сталинок” дома брежневской эпохи относятся уже к массовой застройке и по своим качественным характеристикам превосходили “хрущевки”, которые были их предшественниками. 

В сравнении с “хрущевками” у нового типа домов были более комфортные и продуманные планировки, а также больше площадь, особенно увеличилась площадь кухонь (до 10 кв. м) и коридоров, санузлы сделали раздельными, появились лоджии. Все жилые комнаты были непроходными и изолированными. К плюсам “брежневок” также относится меньший износ инженерных систем, чем у “сталинок” и “хрущевок”, а также высокий уровень звукоизоляции. 

Однако сравнения со стандартами качества для домов бизнес-класса они не выдерживают. Несмотря на улучшенные планировки, в “хрущевках” все еще были маленькие ванные комнаты, не было возможности перепланировки, а из-за расхождения межпанельных швов есть проблемы с теплоизоляций.

Современные новостройки бизнес-класса — это исключительно монолитные дома по индивидуальному дизайн-проекту, с улучшенными характеристиками звуко- и теплоизоляции. В бизнес-классе в среднем площади квартир больше, чем в “хрущевках, а планировочные решения предусматривают несколько санузлов, европланировки с мастер-спальнями и объединенной кухней-гостиной. При этом почти во всех новостройках бизнес-класса представлены квартиры свободной планировки, что открывает почти безграничное поле для нестандартного дизайна и адаптации под индивидуальные запросы жильцов. 
 

Данные Urban Grade
 

3. “Хрущевки” vs Комфорт-класс 

Для своего времени “хрущевки” были живым воплощением прогресса и инженерным чудом, которое решало остро стоявший в стране на тот момент “жилищный вопрос”.  Для большинства населения СССР, которое до этого проживало в коммуналках, общежитиях и бараках, “хрущевки” стали настоящей бытовой революцией. Неудивительно, что бум рождаемости в стране выпал именно на год массовой застройки “хрущевками”, когда многие семьи наконец получили собственное жилье. 

В “хрущевке” у каждой семьи была отдельная кухня в отличие от общих кухонь в домах тех времен. Их площадь (5-7 кв. м) с математической точностью была рассчитана на кухонный гарнитур, обеденную группу и холодильник, а также траекторию движения человека в процессе приготовления стандартного рациона советского гражданина. Лишних метров, даже сантиметров в этом помещении просто не было. 

Главная претензия к “хрущевкам” в сегодняшних реалиях — это изношенность этого жилого фонда. “Хрущевки” изначально задумывались как временное жилье со сроком эксплуатации 25 лет, максимум — 50, однако некоторым таким домам уже более 60 лет. Это не могло не сказаться на качестве хрущевских домов: тонкие стены с плохой шумо- и звукоизоляций, трещины и продуваемость квартир, изношенная инженерия, высокие риски образования грибка. 

С точки зрения современного образа жизни, планировки в “хрущевках” также устарели. Маленькие кухни элементарно не вмещают большое количество современных бытовых гаджетов, проходные и смежные комнаты — нарушают приватность, часто отсутствует возможность перепланировки. Современные планировки  в комфорт-классе, особенно квартиры евроформата, в большей степени соответствуют нынешним реалиям и оставляют пространство для индивидуализации. 

С другой стороны, “хрущевки” строились целыми кварталами с полным набором необходимой инфраструктуры, сейчас это обжитые, довольно уютные районы с соразмерной человеку высотой и плотностью застройки. А вот новостройки комфорт-класса как раз далеко не всегда могут похвастаться такой атмосферой: инфраструктура в них порой создается по остаточному принципу, а массовая застройка лишает такие микрорайоны человеческого облика.  
 

“Выбор между первичным и вторичным рынком для покупателей разворачивается, в первую очередь, в плоскости цены и локации конкретного дома. Однако при сопоставимом бюджете покупки и местоположении, подавляющее количество россиян, вероятнее всего, выберут новый жилой фонд, нежели советское наследие. При всех плюсах советской застройки она все-таки не выдерживает конкуренции с современными домами, которые нацелены все-таки на индивидуальный комфорт каждого жителя, нежели на массовый, коллективный подход, который был во главе угла советского домостроения”, — резюмировала Ольга Хасанова, учредитель и CEO проектов Urban. 

Ольга Хасанова, CEO и учредитель проектов URBAN

Еще недавно о продуктологах в недвижимости никто не говорил, но сегодня именно они определяют, каким будет рынок новостроек через 5–10 лет. Это специалисты, которые создают проекты, отвечающие запросам покупателей, сочетают в себе знания архитекторов, инженеров, маркетологов и финансистов и понимают, как сделать жилой комплекс не просто красивым, но востребованным.

Но можно ли стать продуктологом, имея только архитектурное образование? Почему девелоперы все чаще ищут именно таких специалистов? И какие знания действительно необходимы, чтобы проект стал успешным?

Об этом рассказывает Ольга Хасанова, CEO и учредитель проектов URBAN, в интервью о курсе «Продуктолог в девелопменте» на базе МГИМО.

Кто такой продуктолог в Девелопменте и почему этому надо учиться? Не достаточно ли архитектурного образования? 

Продуктолог  в девелопменте — это человек, который обладает целым спектром знаний и умений, присущих разным профессиям. Это и маркетолог, и управленец, и архитектор, и инженер, и даже немного строитель.

Знаете, в танцах есть такое понятие "универсальный танцор", который отлично разбирается во всех направлениях и стилях, так же и с продуктологом, только это универсал в девелопменте. 

Соответственно, одно лишь архитектурного бэкграунда недостаточно, чтобы стать хорошим продуктологом и создавать не просто красивый девелоперский продукт, но востребованный и функциональный.

И я наблюдаю тренд, что девелоперы нанимают архитекторов на продуктолога, а тем в свою очередь не хватает специфических знание, таких как, например, умение работать с себестоимостью проекта.

Продуктолог больше финансист со знанием архитектуры или архитектор с пониманием экономики в стройке?

Думаю, ни одно, ни другое определение не описывает полноценно роль продуктолога. Конечно, без архитектурного образования слушателям программы бывает тяжеловато, но на то она и учеба в одном из лучших вузов страны! А вообще, к нам приходят и архитекторы, и начинающие продуктологи/руководители проектов, руководители отдела продаж, коммерческие директора и даже собственники бизнеса, которые сами хотят разобраться, что это за профессия и нужна ли она компании.

Какие предметы входят в такой курс? 

8 модулей обучения захватывают все направления деятельности продуктолога: Планировки и квартирография, Архитектура и проектирование, Себестоимость, Инженерия, Генеральный план и среда, Маркетинг и аналитика, МОП и аменитис, Коммерция, Премиальный продукт.

При этом для более углубленной проработки материалы разработаны разные форматы занятий: лекции, которые дают теоретическую базу; практические и выездные занятия, а также urban-туры, которые дают возможность применить полученные знания на практике; выпускная работа, которая является воплощением знаний, полученных на курсе, и позволяет проработать ваш реальный проект под патронажем ведущих продуктологов строительной отрасли России.

Почему компании выгодно нанимать обученного продуктолога?

Сейчас на рынке недвижимости стремительно растет конкуренция, а на первое место выходит именно продукт, который создают девелоперы. Поэтому компаниям нужны компетентные специалисты-продуктологм. 

Современные покупатели жилья выбирают квартиру с учетом своего запроса не просто на квадратные метры, они готовы доплачивать, в первую очередь, за комфорт и безопасность, а также за удовлетворение своих эстетических потребностей и желания подчеркнуть свой статус. 

Продуктолог в девелопменте четко понимает запрос покупателя и контролирует реализацию девелоперского проекта от выбора земельного участка водит до оценки эксплуатации.

Кто читает курс? Почему они лучшие?

Начнем с того, что научным руководителем программы является один из ведущих продуктологов строительной отрасли с опытом работы более 15 лет — Ольга Кавжарадзе. Возглавляла Управление разработки продуктом

в Группе Самолет и Glorax. В данный момент Директор по продукту ГК «Кортрос».

Сформирован звездный состав преподавателей, которые делятся как теоретической базой, так и практическим опытом.

Среди хэдлайнеров представители топ-менеджмента крупных девелоперских компаний: Василий Селиванов, основатель и руководитель LEGENDA Intelligent Development, Юрий Юров, основатель и генеральный директор ДК «МАРМАКС», Александр Лагутов, Вице-президент по продукту и оценке Sminex-Интеко.

Ведущими преподавателями курса являются эксперты, за чьими плечами большое количество успешных девелоперский проектов: Всеволод Глазунов, Наталья Сазонова, Марина Шпилько, Леон Пряжников, Светлана Зайцева, Саша Лукич, Юлия Насырова и другие.

В Москве концентрация студий в полтора раза превысила среднероссийский показатель,  в Санкт-Петербурге – вдвое  

Аналитики премии Urban проанализировали первичный рынок 42 крупных российских городов с предложением свыше 1 тыс. квартир и выяснили, что в Санкт-Петербурге доля студий вдвое превысила средний показатель по России (26,2% от общего объема предложения в новостройках), а в Москве – в 1,5 раза (16%), тогда в стране в среднем только 11% квартир в новых домах относится к малогабаритному формату. Абсолютным лидером по концентрации студий не первый год остается Мурино, где больше трети квартир (36,4%) в реализации – малогабаритки, из-за чего город часто называют “гетто” и “человейник”. 

По результатам исследования премии Urban, общий объем предложения студий в России составил 70 тыс. лотов. Это 11% всего предлагаемого жилья в стране. 

Лидером в масштабах страны по объему студий в новостройках остается петербургский пригород Мурино. Доля малогабаритных квартир здесь за полгода еще и выросла – до 36,2% (плюс 0,9 процентного пункта). В самой северной столице за счет студий формируется более четверти первичного предложения – 26,2% (минус 3,1 процентного пункта к июню), что в 2,4 раза больше среднероссийского показателя. В другом городе Ленинградской агломерации, Сертолово доля студий достигла 19,5%, во Всеволожске –  13,4%. 

На московском рынке доля студий за полгода выросла с 14,8% до 16%, что в полтора раза превысив средний по стране показатель. Вместе с тем, сразу в трех городах ближнего Подмосковья на студии приходится более 20% предложения. К ним относятся Балашиха (27,3%, плюс 12,3 процентных пункта за полгода), Химки (22,2%, плюс 1,5 процентного пункта) и Мытищи (20,7%, минус 1 процентный пункт). К ним приближаются по показателю наличия студий в предложении Одинцово (доля студий 18,3%) и Котельники (доля студий 15,7%). 

Кроме того, в топ-20 городов с высокой концентрацией студий в предложении фигурируют еще четыре мегаполиса – Уфа (15,6%, плюс 4,4 процентных пункта за полгода), Новосибирск (15,6%, плюс 1,6 процентного пункта), Ростов-на-Дону (14,9%, минус 1,2 процентного пункта), Екатеринбург (14,8%, минус 1,4 процентного пункта). По традиции довольно много студий в свои продуктовые линейки закладывают астраханские и тюменские застройщики. На сегодняшний день это 14,4% и 12,9% соответственно. Пропорцию выше среднего демонстрируют также Благовещенск (13,1%), Владимир (12,5%) и Чита (11,5%).

Аналитики Urban добавляют, что в ряде городов к западу от Урала отмечается заметное увеличение доли объектов малого формата. На воронежском рынке в течение полугода показатель поднялся с 6,0% до 10,3%, в Самаре – с 5,3% до 8,7%, в Калининграде – с 0,7% до 4,0%, в Казани – с 4,7% до 7,7%, в Липецке – 4,8% до 6,6%. 

В то же время на юге РФ содержание студий в структуре предложения постепенно снижается. Полгода назад в Сочи было представлено 16,8%  студий от числа всех предложений в реализации, сейчас показатели сократился до 12,8%. В Анапе пропорция уменьшилась c 12,1% до 7,9%, в Краснодаре – с 13,6% до 9,3%.

Самой радикальной реструктуризации подвергся челябинский рынок недвижимости. За шесть месяцев количество студий в свободной продаже сократилось вдвое с 24,3% до 7,4%. 

«Мурино уже стало именем нарицательным, обозначающим развитие застройки в условиях малогабаритной нарезки с высокой плотностью населения, безликими высотками и проблемами с инфраструктурой. Однако процесс «муринизации» захватил и Санкт-Петербурга и другие города агломерации, которые обрастают гигантскими жилыми массивами с мелкой нарезкой. В свою очередь в Москве пресечь муринский сценарий в призван недавний закон о запрете на проектирование квартир с габаритами до 28 кв. м, – напоминает Ольга Хасанова, учредитель и CEO проектов Urban. Однако было бы неверно списывать широкое распространение студий на заговор застройщиков. Девелоперские компании действуют в поле объективной реальности – экономической и демографической. Они продвигают тот продукт, которые способны купить их теряющие в доходах клиенты. Основная часть потребительской аудитории собрана в мегаполисах, а современные мегаполисы – это места, где живет очень много одиноких людей, и куда в ходе миграционных процессов приезжает много молодых и еще не имеющих семью граждан. Им всем нужны маленькие квартиры, пусть и не настолько маленькие, как порой предлагают застройщики».

Эксперты премии Urban подготовили обзор новинок на региональных рынках новостроек в городах-миллионниках (за исключением Москвы) в декабре 2024 года. В прошедшем месяце из 15 городов с населением свыше 1 млн человек только в семи в продажу поступили новые проекты: в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Казани, Новосибирск и Краснодаре. В общей сложности это почти 250,5 тыс. кв. м в восьми жилых комплексах, что почти в 1,5 раза больше, чем в ноябре 2024 года. Без премьер осталось 9 крупных городов: Уфа, Красноярск, Челябинск, Самара, Омск, Волгоград, Ростов-на-Дону, Воронежи и Пермь.

На рынок северной столицы вышел только один жилой комплекс — девелоперская компания “Брусника” представила новый проект бизнес-класса “Северный ветер” на Васильевском острове, общей жилой площадью 36,4 тыс. кв. м. В квартале запланированы дома переменной этажности от 7 до 18 этажей, а также трехэтажные таунхаусы с индивидуальным входом, гаражом и террасой на крыше. Квартирография включает двухуровневые квартиры с палисадником, лоты с террасами, а также с видами на Финский залив с бюджетом покупки от 12 до 40 млн рублей, с отделкой white box.. Инфраструктура квартала будет представлена Домом культуры с фитнес-центром, кафе, детским клубом, а также гастрономической площадью и торговой улицей с шоурумами, магазинами, аптеками. 

Больше всего новых проектов вышло в Екатеринбурге — два новых жилых комплекса комфорт-класса. “Атлас-Девелопмент” вывел в продажу ЖК “Атлас Юник” в районе Вторчермет, общей жилой площадью 50,3 тыс. кв. м — это самый крупный проект, вышедший в регионах в декабре. Жилой комплекс включает три секции 27-28 этажей. Квартирография будет представлена одно, двух- и трехкомнатными квартир с черновой отделкой в бюджете от 5,7 до 13,2 млн рублей. В ЖК будет функционировать коммьюнити-центр, коммерческая инфраструктура, а во дудет лаунж-зона, живые изгороди и площадь с фонтанами. 

Второй екатеринбургский жилой комплекс — Park Life жилой площадью 37,1 тыс. кв. м, в районе Юго-Западный. Квартал будет включать 10 домов переменной этажности, парк площадью 7 га, школу, один фитнес-центр с бассейном, коммерческие объекты. Квартирография варьируется от студий, одно-, двух- до трехкомнатных квартир с гардеробными, окнами на три стороны света, мастер-спальнями, чистовой отделкой и white box, в бюджете от 4,6 до 14,8 млн рублей. 

В Казани, в районе Советский вышел крупный проект от группы “Самолет” — Manzara Towers общей жилой площадью 41,3 тыс. кв. м. В первой и второй очередях запланировано возведение пяти домов переменной этажности от 7 до 23 этажей. В проекте комфорт-класса представлены квартиры от студий до трешек в бюджете от 7,7 до 16,2 млн рублей, в формате white box. В проекте появится физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, детская поликлиника, благоустроенный двор с детскими и спортивными площадками. 

Еще тремя новыми проектами пополнились региональные рынки: в Краснодаре — единственный в выборке новый жилой комплекс бизнес-класса “Дом Эндемик” площадью 14,7 тыс. кв. м, в Нижнем Новгороде — GloraX Новинки площадью 25,7 тыс. кв. м, в Новосибирске — ЖК “Белкин” площадью 13,1 тыс. кв. м. 

“Декабрь традиционно богат на новинки, поскольку многие потенциальные покупатели ждут скидок и спецпредложений, а также стремятся закрыть сделки до конца года. В последнем месяце года на рынок крупных региональных городов поступило в 1,5 раза больше нового предложения, чем месяцем ранее”, — отметила Ольга Хасанова, учредитель и CEO премии Urban. 

Таблица. Премьеры декабря, первичный рынок, города-миллионники 

Данные премии Urban

Эксперты премии Urban Awards подготовили обзор новинок на столичном рынке новостроек за декабрь 2024 года. В прошедшем месяце предложение пополнилось шестью новыми комплексами общей жилой площадью почти 319,1 тыс. кв. м. 

Из шести вышедших на столичный рынок жилых проектов четыре относятся к бизнес-классу, один — к комфорт-классу, один — к премиум-классу. Ни одного комплекса элитного сегмента за прошедший месяц на рынок не поступило. Все премьеры месяца представлены квартирами. География пяти проектов ограничена границами “старой” Москвы, только один ЖК расположен в Новой Москве. 

“Декабрь традиционно один из самых активных месяцев на первичном рынке, поэтому и в этом году он был богат на новинки. В последнем месяце года на рынок поступило столько же квадратных метров нового жилья, сколько в предыдущие два месяца. Преобладали снова проекты бизнес-класса, как уже основной ценовой сегмент в столице”, — отметила Ольга Хасанова, учредитель и CEO премии Urban. 

Самым масштабным проектом среди новинок октября стал жилой комплекс “Мангазея в Богородском” в районе Богородское от девелоперской компании “Мангазея”. Проект состоит из 6 небоскребов от 23 до 43 этажей, общей площадью почти 88,5 тыс. кв. м. В реализации представлены квартиры с черновой отделкой и white box, от одно- до четырехкомнатных лотов евроформата, а также квартиры с террасами.  Бюджет покупки варьируется от 14,4 до 32 млн рублей. На территории жилого квартала откроется торговый и досуговый молл, коворкинг, частный детский сад на 75 детей, а также будет благоустроен парк с игровыми площадками, зоной воркаута и стритбола. 

В декабре группа “Родина” представила новый проект “Родина Переделкино” в Ново-Переделкино, позиционируемый как первый в России киберспортивный кластер.  Комплекс состоит из 5 высотных жилых зданий общей площадью более 83 тыс. кв. м, соединенных скай-мостом с деловым центром и кибер-ареной. В реализации представлены квартиры только с черновой отделкой с бюджетом покупки от 10,4 до 19,8 млн рублей. На территории нового кластера появятся самая разнообразная инфраструктура: open-коворкинг на открытом воздухе, площадки с профессиональным спортивным оборудованием, гастро-улица с шикарными заведениями от ведущих рестораторов, детский сад на 125 мест с диджитал-пространствами, мульти-пространствами для занятий киберспортом и смежными отраслями. 

Третьим по масштабу среди премьер декабря стал новый проект от Capital Group — “Крылатская, 33” в одноименном районе. Клубный квартал бизнес-класса состоит из семи секций переменной этажности от 42 до 150 метров, общей жилой площадью более 51 тыс. кв. м. В проекте представлены квартиры с черновой отделкой, их типология варьируется от студий до просторных четырехкомнатных лотов, есть предложения с патио, террасами, а также пентхаусы площадью свыше 400 кв. м. В квартале предусмотрен широкий набор инфраструктуры: панорамный ресторан, детский сад на 50 мест, общественная гостиная, коворкинг, библиотека, клубные пространства. На благоустроенной территории площадью 1,4 га раскинется ландшафтный парк с детскими и спортивными площадками, приватными зонами и садами.  

Еще одной новинкой декабря стал жилой комплекс бизнес-класс PAVE в Даниловском районе от застройщика Forma. Общая жилая высотных башен составила 47,7 тыс. кв. м. В проекте представлены квартиры с черновой отделкой, от студий площадью 28 кв. м до пентхаусов с террасами площадью 156 кв. м.  Инфраструктура PAVE включает фитнес-рум, общественную гостиную, коммерческие помещения, коворкинг. Дополнит ее ландшафтный парк с зонами отдыха, воркаутом, уличным коворкингом, арт-объектами. 

Единственным объектом комфорт-класса среди новинок стал жилой комплекс  “Бестселлер” в районе Нижегородский от застройщика Baza Development. Общая жилая площадь проекта составляет 20,8 тыс. кв. м, включает более 50 видов планировок от одно до трехкомнатных квартир с отделкой white box, есть лоты с террасами, лоджиями и балконами, в бюджете от 11 до 29,6 кв. м. В ЖК “Бестселлер” предусмотрена разнообразная инфраструктура:  коворкинг и кинотеатр под открытым небом, арт-зона, воркаут, библиотека. 

Еще одной премьерой стал премиальный жилой комплекс “Высотка на Жукова” в районе Хорошево-Мневники, от концерна “Крост”, общей жилой площадью 27,3 тыс. кв. м. Новостройка высотой 233 метра будет выполнена в стиле сталинских высоток. Квартирография проекта включает от одно- до трехкомнатных лотов площадью от 38 до 207 кв. м, в бюджете от 32 до 72,4 млн рублей. Высотка находится в центре природного парка площадью 21 га, обустроенного детскими площадками, местами для отдыха и площадками для выгула собак. 

Таблица. Премьеры декабря, первичный рынок Москвы 

Данные премии Urban

В 10 из 16 городов-«миллионников» резко снизилась доля первичного предложения с отделкой.
 

Массовый отказ застройщиков от отделки в продаваемых квартирах стал одним из главных феноменов уходящего сезона. В некоторых городах-миллионниках  жилье с отделкой (как чистовой, так и в формате white box) почти целиком ушло с витрины. Вместе с тем, есть несколько рынков, которые не были затронуты указанным трендом. По данным премии Urban, в Новосибирске, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Казани доля таких объектов осталась на прежнем уровне, а в Перми она и вовсе расширилась более чем на треть.
 

В последние годы строительные компании последовательно работали над тем, чтобы наращивать долю предложения с отделкой, чему во многом способствовали благоприятные условия по ипотечному кредитованию. На рынках 14 из 16 городов с населением от 1 млн человек доля квартир с чистовой и предчистовой отделкой превышала 50%. В каждом втором случае они покрывали более двух третей всей выборки.



 

Вторая половина 2024-го с ее кредитными шоками, ростом инфляции и нестабильностью валютных курсов отменилась кардинальными сдвигами в структуре экспозиции. Например, в самарских новостройках, которые традиционно отличались относительно невысоким содержанием квартир с отделкой, этот продукт практически исчез. Его представительство опустилось до мизерных 5,7%.
 

В Волгограде, где за счет жилья с отделкой комплектовалось три четверти первичного предложения, оно сократилось в объеме десятикратно – до 7,1%. Ниже 30% показатель опустился также в Ростове-на-Дону (28,0%), Челябинске (24,3%) и Омске (20,4%). На уфимском рынке недвижимость с отделкой сейчас образует лишь 32,3% от общего объема выборки – вместо 80,7% год назад. Значительный спад наблюдается в Красноярске (с 82,3% до 63,6%), Воронеже (с 72,1% до 49,5%) и Краснодаре (с 68,4% до 43,8%).

«Как всегда, при наступлении кризиса в наиболее уязвимом положении оказались компании, которые работают в регионах с низкомаржинальным строительством. Самара, Воронеж, Челябинск, Волгоград – это города из нижней четверти рейтинга «миллионников» по цене квадратного метра. Экономия на отделке – тот шаг, который хотя бы немного (на 3-6%)позволяет снизить себестоимость жилья и тем самым поднять его шансы на реализацию. С аналогичными проблемами столкнулись застройщики в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Красноярске, Омске, Уфе. Во всех перечисленных городах прайс квадратного метра находится уже на пределе покупательской способности населения, поэтому, и на местных рынках доля предложения с отделкой стремительно сокращается», – комментирует генеральный директор и учредитель премии Urban, Ольга Хасанова.
 

Среди городов, где удельный вес квартир с отделкой идет вниз, фигурирует и Москва. Однако в столице у этого явления другая природа. На протяжении 2024 года московский рынок активно насыщался проектами из тех высокобюджетных сегментов, в которых вариант с отделкой применяется сравнительно редко. Как итог, пропорция уменьшилась с 56,3% до 41,4%. 
 

В некоторых городах, напротив, доля квартир с отделкой даже увеличилась. Прежде всего, это Казань и Нижний Новгород – мегаполисы из федерального топ-5 по уровню цен на жилье. Попытка сэкономить на отделке в контексте казанского и нижегородского рынков была бы просто бессмысленной. Их показатели с 2023 года подросли – на 4,0 и 1,8 процентного пункта, соответственно. Прошлогодние значения в целом актуальны и для Новосибирска (минус 2,4 процентного пункта) с Екатеринбургом (плюс 1,5 процентного пункта). На петербургской витрине 61,2% жилых лотов все еще предусматривают наличие какой-либо отделки, что на 4,8 процентного пункта меньше, чем годом ранее – разница в пределах стандартных статистических колебаний.
 

На этом фоне настоящей аномалией стали показатели пермского рынка. Здесь доля квартир, которые предлагаются в чистовом или предчистовом виде, за год поднялась на 19,9 процентного пункта – до 75,4%. В Перми больше половины всей готовой к продаже недвижимости распределено по семи новостройкам, которые на 80% заполнены лотами с отделкой. Огромный массив спроса фактически прикован к ограниченному количеству адресов, и застройщики могут себе позволить выставить на витрину удобный для себя продукт. 

Совсем скоро мы перевернем последнюю страницу календаря и встретим новый 2025 год. Это время, когда мы подводим итоги, строим планы и загадываем желания, наполненные надеждой на лучшее.

Уходящий год был насыщен событиями, свершениями и новыми вызовами, которые мы преодолели вместе. Мы гордимся тем, что премия URBAN продолжает объединять лучших представителей строительной отрасли, вдохновляя на смелые проекты, высокие стандарты качества и новые горизонты.

Пусть наступающий год принесет каждому из вас много ярких событий, профессиональных побед и личного счастья! Пусть амбициозные идеи воплощаются в жизнь, а творчество и профессионализм продолжают менять города к лучшему.

С теплом и благодарностью за вашу преданность и участие, поздравляем вас с Новым годом!

До встречи на новых мероприятиях URBAN в 2025 году!
Команда URBAN

Топ-20 застройщиков Санкт-Петербурга по объему выручки по версии аналитиков премии Urban: перераспределение позиций на фоне сжимающегося рынка

В 2024 г. все базовые показатели петербургского рынка новостроек – интенсивность спроса, объем выручки, количество активных игроков – двигались вниз. Рецессия, начавшаяся во второй половине лета, распространилась на все классы недвижимости. Эксперты Urban констатируют, что объем кассы, собранной за 11 месяцев, едва превышает 400 млрд рублей – это в четыре раза меньше, чем в Москве, и почти на 6% меньше, чем в прошлом сезоне. Если сделать поправку на инфляцию, реальный выигрыш петербургских девелоперов окажется еще скромнее. В самом трудном положении находятся компании малого и среднего масштаба, которым на всех не досталось и одной десятой от общего объема выручки.

С января по ноябрь 2024 г. на петербургском рынке недвижимости было реализовано 40,5 тыс. квартир и апартаментов, что на 11,3% хуже результатов, полученных за тот же отрезок 2023 г. Аналитическая служба Urban оценила совокупный размер затрат в 401,7 млрд рублей (минус 5,6% в годовом выражении). Эта сумма складывается из 281,1 млрд рублей, рассредоточенных по новостройкам комфорт-класса, 100,1 млрд рублей, влившихся в сегмент «бизнес», и 20,5 млрд рублей, израсходованных на лоты элит- и премиум-класса (на московском рынке этот показатель в 18 раз выше). 







 

Коммерческая история фигурантов прошлогоднего топ-20 в сезоне 2024 сложилась по-разному. Девять компаний заканчивают год в положительной зоне. Setl Group подтвердил свой статус гегемона, стянув на себя третью часть всех денежных потоков – 125,9 млрд рублей (плюс 19,9% к прежним показателям). КВС, нарастив выручку до 23,0 млрд рублей (плюс 37,7%), продвинулся в топ-3. На шесть позиций поднялись «Строительный трест» (с 13-й на 7-ю) и «Лидер Групп» (с 14-й на 8-ю). Причем одна компания увеличила денежные поступления на две трети, а вторая – на половину. RBI пополнила финансовые резервы 8,7 млрд рублей и тем самым показала прирост в 77,6% (четыре строчки вверх). Этому успеху напрямую способствовал выход жилых комплексов «Струны» и «Литера», принесших 4,4 млрд рублей на двоих. Уверенно чувствуют себя на петербургском рынке топовые московские девелоперы: ГК «ПИК» заработала 18,2 млрд рублей (плюс 15,2% в годовом выражении, одна строчка вверх), а Группа «Самолет» – 15,3 млрд рублей (плюс 14,2%, две строчки вверх). В 2024-м к двадцатке лидеров присоединился третий гигант из Москвы – ГК «ФСК». Она реализовала без малого 800 квартир и апартаментов на 5,4 млрд рублей (плюс 25,6% за год). Благодаря этому достижению она делит с ощутимо просевшим «Главстроем» (минус 18,2% за год) 18-19-е место. Семь жилых комплексов под брендом РСТИ обеспечили 18,0 млрд рублей дохода и обеспечили компании подъем на две позиции вверх – к пятому месту. Glorax смог поднять собираемость выручки на 5,7% (до 13,0 млрд рублей), что позволило ему сохранить прописку в топ-10. 

В свою очередь Группа «ЛСР» не выручила с продаж недвижимости и половины от той суммы, что поступила в ее бюджет годом ранее, но удержала вторую строчку. Ряд ведущих застройщиков также столкнулся с крупным недобором, что серьезно ослабило их положение. ЦДС откатилась сразу на десять позиций вниз (с 3-й на 13-ю), Группа «Аквилон» – на пять (с 9-й на 14-ю), Legenda и упомянутый «Главстрой» – на три (с 6-й на 9-ю и с 15-й на 18-ю). Element Development потеряла сравнительно немного (7,2%) и опустилась на одну строчку. Такие девелоперы, как «БФА-Девелопмент», «Отделстрой», «Полис Групп», «Центр развития», «Мегалит – ОхтаГрупп» выбыли за пределы топ-20. Вакантные места заняли, помимо ГК «ФСК», холдинг AAG, отметившийся шестикратным приростом выручки, ПСК, утроивший объемы поступлений, Группа «Эталон» и казанский «Унистрой», вдвое улучшившие показатели. 

«Ситуация на рынках двух столиц принципиально различается. У петербургских застройщиков нет в распоряжении тех роскошных «премиума» и с «элитом», которые могут стать запасными генераторами выручками. Равно, как и нет достаточно многочисленной аудитории, способной вложить 360 млрд рублей в эксклюзивную недвижимость. По самым строгим оценкам, в Москве на витрине экспонируются свыше 6 тыс. высокобюджетных квартир и апартаментов, а в Санкт-Петербурге их не наберется и 900 единиц. Бизнес-класс в северной столице так и не вышел за пределы стандартных для себя 18-22% от валового объема выборки. Иными словами, петербургский рынок недвижимости на три четверти остается рынком комфорт-класса. И динамика его развития в 2024 г. была, по сути такой же, как и в Новой Москве, тоже заполненной преимущественно массовым жильем: с января по июль фиксировался сверхнормативный рост – плюс 37,0% к соответствующим значениям прошлого года, а в августе-ноябре случился 45-процентный обвал. Но опять-таки в отличие от Москвы тяжесть кризиса выдалась приблизительно одинаковой для всей стройиндустрии. Соотношение в структуре выручки между сегментами «комфорт», «бизнес» и «премиум+элит» за год практически не изменилось. В 2023-м было 64,6-29,1-6,3, в 2024-м стало – 70,0-24,9-5,1», – комментирует генеральный директор проектов Urban Ольга Хасанова. 

Топ-30 девелоперов Москвы по объему выручки по версии аналитиков премии URBAN.

Никогда столичные девелоперы не зарабатывали так много, как в 2024 г.:  в ноябре суммарный объем выручки уже вышел за рамки 1,6 трлн рублей. Хотя прирост относительно прошлого года оказался номинальным (ниже уровня инфляции), эта статистика резко контрастирует с упадочными настроениями, которые задают тон в медийной среде, начиная с августа. В сущности, кризис охватил всего один, правда, очень крупный сегмент рынка – масс-маркет. Причем согласно исследованию экспертов премии Urban, все, что стройиндустрия недобрала в комфорт-классе, она компенсировала за счет «элита» и «премиума». Бойкие продажи высокобюджетного жилья позволили ряду компаний сохранить объем поступлений на прежнем уровне или даже существенно нарастить его.

За 11 месяцев текущего года в строительный сектор Москвы влились рекордные 1,61 трлн рублей. Прошлогодний результат за январь-ноябрь был превзойден на 6,6%, но рынок все-таки не успел за инфляцией (8,9% по состоянию на конец осени по данным Центробанка). Впрочем, учитывая положение в национальной экономике, и такие итоги следует признать безусловно позитивными.

Гигантский денежный приз поделили между собой 109 строительных компаний (на две меньше, чем годом ранее). 33 из них собрали за неполный год 10+ млрд рублей – в 2023-м это удалось 27 структурам. 40,1% от общего объема выручки достались пяти крупнейшим игрокам – ГК «ПИК», «Донстрой», ГК «А101», Группа «Самолет» и MR Group. Совокупная доля застройщиков из второй пятерки – Группы «ЛСР», Level Group, Группы «Эталон», ГК «ФСК» и Sminex – вдвое меньше (20,1%). Остальные участники топ-30 контролируют 24,5% финансовых потоков. И наконец среди 69 миноритариев распределено 15,3% всей выручки (246,3 млрд рублей). Минимальная стоимость «входного билета» в топ-30 «подорожала» с 9,0 до 10,6 млрд рублей. 
 

Состав тридцатки лидеров московского рынка по объему выручки за год обновился почти на четверть. Из него выбыли восемь компаний – Группа «Аквилон», Asterus, «Инград», AFI Development, «Мосреалстрой», «Стадион Спартак», Seven Suns Development и концерн «Крост». Среди дебютантов наиболее впечатляющий результат продемонстрировала уральская «Брусника». По сути за один сезон она успела развернуть сеть из четырех жилых комплексов. За 11 месяцев по этим адресам выбыло свыше 1,5 тыс. квартир общей стоимостью 28,7 млрд рублей (14-е место). На порядок выросли доходы «Галс-Девелопмент» – до 10,7 млрд рублей (29-е место). Sezar Group, год назад остановившаяся на самом пороге рейтинга, сейчас нарастила выручку на треть – до 11,6 млрд рублей – и закрепилась на 27-й строчке. Кроме того, в тридцатке обосновались «Главстрой» (23-е место), «Трансстройинвест» (24-е место), Группа «Родина» (26-е место), Coldy (28-е место) и Upside Development (30-е место).

В целом из 30 прошлогодних лидеров у 8 финансовые результаты почти не изменились (5-процентные колебания в обе стороны), 11 столкнулись с выраженным спадом в финансовой статистике. В случае ГК «ПИК» – на фоне кризиса в комфорт-классе – недобор измеряется гигантской суммой 97,0 млрд рублей, что соответствует трети от прошлогоднего объема. Тем не менее, ее первенству в рейтинге ничего не угрожает. Среди компаний, удержавшихся в топ-30, серьезно просели AEON Development (минус 27,4%, 21-е место, четыре строчки вниз), ГК «Гранель» (минус 16,4%, 15-е место, три строчки вниз) и Tekta Group (минус 14,0%, 16-е место, одна строчка вниз). 

11 фигурантов топ-30 завершают год с позитивной динамикой. На полную мощность вышел проект «Сберсити» в Рублево-Архангельском. В течение сезона квартирами здесь обзавелись более 450 покупателей, потративших 17,7 млрд рублей. Это принесло Группе Сбер 18-ю строчку в рейтинге самых успешных девелоперов. В верхней части рейтинга выдающийся прогресс продемонстрировал Sminex, флотилия которого пополнилась самым дорогим проектом в стране – ЖК «Фрунзенская набережная». Даже без учета приобретенных проектов ГК «Инград» ее касса удвоилась, выйдя на отметку в 52,4 млрд рублей. Столь крупная прибавка гарантировала застройщику продвижение в рейтинге на четыре строчки вверх и место в топ-10. Необходимо отметить и 70,5-процентный прирост у Группы «Эталон», конвертировавшийся в скачок на три позиции – с 11-й на 8-ю позицию. Причем этого показателя компания добилась с тем же набором проектов (Shagal, Nagatino i-Land и Voxhall), что был актуален и в 2023-м. Благодаря продажам сверхдорогих лотов в околокремлевских локациях смогли существенно усилить приток денежной массы MR Group (плюс 25,2%, 5-е место) и Группа «ЛСР» (плюс 22,6%, 6-е место). Также уходящий сезон могут занести себе в актив ГК «А101» (плюс 16,2%, 3-е место), ГК «Пионер» (плюс 14,5%, 13-е место), «Страна Девелопмент» (плюс 10,9%, 20-е место) и «Абсолют» (плюс 10,0%, 11-е место). 

«Объем выручки фактически остался таким же, как и в 2023-м, но его структура принципиально поменялась, –указывает генеральный директор проектов URBAN Ольга Хасанова. – В «старой» Москве по сравнению с прошлым сезоном жилые комплексы комфорт-класса недополучили 90 млрд рублей. Но почти на столько же выросла отдача от премиальных новостроек. Еще 40 с лишним млрд рублей «сверх нормы» дал элитный сегмент. Доля поступлений от массового жилья в «старых» округах за год снизилась до 24,5% (331,3 млрд рублей), а общий финансовый вес дорогих квартир и апартаментов, наоборот, вырос, достигнув 26,8% (362,4 млрд рублей). Таким образом, впервые за всю историю наших исследований московские застройщики больше заработали на эксклюзивных проектах, чем на микрорайонах с тысячами жителей. Особенно показательным в этом плане выдался осенний период. За три месяца комплексы бизнес-класса сгенерировали 194,2 млрд рублей выручки, элит- и премиум-класса – 120,0 млрд рублей, комфорт-класса – лишь 92,5 млрд рублей, что на 35,9% слабее результатов сентября-ноября 2023 г.». 

Эксперт отдельно обращает внимание на ситуацию в ТиНАО: «С отменой льготного ипотечного режима динамика продаж в этой локации зеркально развернулась. С января по июль здесь наблюдался оверперформанс: новомосковские проекты пополнили кассу застройщиков на 180,4 млрд рублей – плюс 67,5% к прошлогодним показателям за тот же период. Но во второй половине лета начался если и не «голод», то во всяком случае «пост». С августа по ноябрь выручка ограничивалась 78,1 млрд рублей – на 43,7% меньше, чем год назад. Иными словами, массовый сегмент понес болезненные потери и в Новой Москве, но в общей статистики их маскируют успехи первой половины сезона».